张宏伟:2015年上海四板块会火

腾讯大申网房产频道向利2015-03-11 16:26
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[摘要]腾讯房产于3月—4月期间推出抢房大作战活动,致力于为广大买房者提供更多优质和优惠房源。现诚意邀请各业内资深人士和专家共同探讨和预测2015的楼市情况。

腾讯房产于3月—4月期间推出抢房大作战活动,致力于为广大买房者提供更多优质和优惠房源。现诚意邀请各业内资深人士和专家共同探讨和预测2015的楼市情况。

同策研究部总监张宏伟

1、2015年的楼市会有上涨行情吗?3、4月楼市会如何走向?

张宏伟:总体来说,在两次降息一次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

3、4月楼市是常规的楼市上升回暖期,根据去化周期,3、4月主要是暖场预热期,是开发商推盘、预推盘时期,楼市整体趋于平缓,5月会出现小幅上扬。

2、《不动产登记暂行条例》对楼市和个人分别有什么影响?房产税会紧跟其后推出吗?

张宏伟:从楼市调控的来讲,不动产登记其实就是全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分,但是,个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

从房产税推出的背景下来看,尽管2011年上海、重庆正式试点前也经历了一年多的舆论探讨铺垫,但房产税的出台似乎还是有些赶鸭子上阵。一是因为房产税当时是被动出台,在2009-2010年房价过快上涨的市场背景下,旨在通过房产税的出台遏制房价的过快上涨,房产税试点偏向短期功利,导致房产税试点期间效果不明显,最终导致楼市长效调控机制的建立步履维艰;二是业内一部分声音认为房产税的出台并无明确的法理依据,从这个角度来说,房产税试点也很难有继续扩围的依据。

此外,上海和重庆在试点的房产税只是针对房屋而进行的财政税,由于试点期间在增加地方税收方面的作用不大,地方政府对于深化执行房产税上动力也不是很足,从每年上海、重庆调整房产税税率标准的结果来看,其征税效果也是微不足道;同时,由于技术难度、既得利益团体阻力等原因,作为征收房产税技术基础的全国个人住房信息联网系统推进较为缓慢,还没有形成较为成熟的技术体系,因此,从当前来看,房产税无法在全国扩围推广。

3、小Q跑盘新春第一探,我们跑遍上海热门板块,开发商均表示会有提价可能,金三银四要来了吗?购房者该不该买房?

张宏伟:由于去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”,进入2015年年初后,房企开始调整推盘节奏和计划,大部分开发商将推盘计划安排在2015年春节之后,尤其是2015年4月底和5月份。而年初这个阶段,恰逢春节淡季因素,导致年初短期内成交量表现“马力不足”。因此,预计2015年一季度楼市“平淡”已成定局。但是,这并不代表2015年整体楼市趋势,预计在2015年4月底和5月份,在开发商集中推盘等市场因素带动下,此时有可能成为今年第一波成交量的高峰期。

4、上海的版图在不断的扩张,2015年最具有价值和潜力的板块有哪些?

张宏伟:目前最具潜力的板块有:周浦、张江、大宁、前滩

这些区域除了政策利好外,楼板价的推动也成了一个主要的影响因素。以前滩为例,同策咨询研究部数据显示,2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米,较2013年已经上涨12.41%。剔除年底阶段前滩地王导致的楼板价大幅上涨的因素,2014年住宅用地楼板价成本也大幅上涨36.13%,这也就意味着由于土地成本的推动,2015年及未来上海房价还会继续上涨,甚至2015年上海商品住宅成交均价有望达到30000元/平方米左右。

而供求关系、区域地段也决定了板块的价值与升值潜力。如大宁板块,与其他板块相比,大宁板块可售房源数量可谓是稀缺。同策咨询研究部数据显示,截止3月8日,闸北区商品住宅市场存量仅仅为26.42万平方米,仅仅相当于一个普通的开发体量,而大宁板块存量更是少的稀缺,仅仅有4.05万平方米,为闸北三个板块当中存量最少的板块。从供应量来看,由于大宁板块甚至整个闸北多年来土地市场供应量一直稀少,导致大宁板块的开发量始终跟不上市场需求量的节奏。因此,对于大宁板块楼市而言,一旦有新的楼盘开发上市,物以稀为贵也就理所当然。

正是因为大宁板块“无房可售”的局面,大宁的市场价值长期被看好,同策咨询研究部数据显示,2006-2014年这8年间大宁板块商品住宅价格涨了接近4倍,由2006年的10064元/平方米上涨到2014年的39638元/平方米!其中,2014年 月的大宁板块的销售均价,大宁板块房价逆向而动,与其他板块在市场低迷期降价的行为形成鲜明的对比。

从未来大宁板块的市场价值来看,由于供应量的稀缺、配套的不断完善、“地王”入市效应等因素,2015年大宁楼市价格表现势必“亮瞎眼”,从市场预期来看,2015年大宁板块楼市成交均价极有可能达到6万 /平方米以上!可以说,大宁板块楼市芝麻开花节节高,市场价值在不断突显。 张宏伟:一季度平淡成定局 2016房产税难实施>>返回腾讯大申房产首页

张宏伟:一季度平淡成定局 2016房产税难实施
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