【进深】王健林:“空手道”高手

进深李美航 龚婉玲2017-01-16 14:59

【进深】王健林:“空手道”高手

【腾讯房产 李美航 龚婉玲 发自北京】

去年某一天,地点在国外,王健林与一位老外有过这么一番对话:

“万达一年要开业50个广场。”老外很吃惊。“一个万达广场多大面积?”老王说:“十几万平米。”老外说:“喔,十几万尺”。“不对,不是十几万尺,是十几万平米。”老外当时就晕了。

万达的开业速度令世界吃惊。2016年开业的50个万达广场,2个万达茂,18个高端酒店,客房6333间。这是万达集团2016年成绩单的一小部分,集团全年总资产达到7961亿元,同比增长21.4%;营业收入2549.8亿元;同比增长3.4%。

其中,最令王健林引以为傲的是“轻资产”运营,他所说的轻资产“空手道”。

这50个万达广场已有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

拜万达信息化程度比较高所赐,租金中管理费占比比较低,只有不到两成,缴完税金,剩下的就是净租金。王健林把这种轻资产模式叫投资类万达广场,就是别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营。

令他欣喜的是,2016年还探索出一种新模式,叫合作类万达广场,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。

但不是对方所有项目万达都同意做,要先对项目进行筛选,对设计、建造进行指导,再招商、运营。设计也好,建造监理也好,招商也好,费用都是对方出。合作类万达广场模式可以说是万达轻资产模式的最高级形式,连资本化环节都省掉了,还解决了集体用地问题。

中国土地分为国有用地和集体用地,国有用地在市场上可买卖,能办产权证;集体用地不能买卖,办不了产权证。但中国因为城市化极快,30年前北京二环外都是农村,现在北京市区内还有很多土地是集体用地。像深圳好多城中村,土地也是集体的。农民拆迁,政府都会给预留一块产业用地,这种地块大部分城市里都是用来建商业。

过去万达重资产持有模式下,我们不敢碰这种项目,因为是集体用地,办不了产权,进不了资产表。但这种合作用地有的位置很好,比如去年万达破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目,这块地留了十多年了,不管谁来开发,这个村的老百姓一直都没投票通过。

这回万达去合作,工作做得不错,超过90%村民同意。这种合作模式不但能分得租金,省去资本化,还解决集体用地问题,是万达商业的重大创新。

多年前,王健林曾讲过一句话,企业经营的最高境界就是“空手道”,但这个空手道可不是骗子,是有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱。比如说酒店管理公司,因为有品牌,你找他管理,设计你出钱,人员工资你付,不管酒店盈亏管理公司都分钱。

这个世界上,很多特许经营都是接近“空手道”,要做到这个境界是极难的。2016年万达商业合作类万达广场项目实现重大突破,2015年只签了一个,2016年不但签了18个,还开业一个合作类项目,就是北京丰台区的槐房万达广场,位置较好,开业效果也不错。今年合作类万达广场能开业5个,2018年以后能每年开业20个左右。

在2017年,万达预计新开业50个万达广场,其中39个是轻资产项目,2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,不再新增住宅开发。王健林不想到地产商了。

万达从地产开发退出,不是对中国房地产看空,二是觉得周期性太强。“这个周期性可以说全球罕见。”他从事地产行业28年,基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。

另外,万达已经可以靠品牌挣钱了,过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场,现在设计运营就可以分得很大一杯羹,合作类万达广场,两个就顶一个重资产万达广场,投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。

从2017年开始,在轻资产模式中,主推合作模式,每年确保签约20个以上,上不封顶。如果合作类万达广场上多了,就减投资类万达广场的数量,因为每年开业50个万达广场可能是极限了。

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