冯印陶:打造穿越时空的众创空间 赋予建筑新生命力

腾讯房产·上海站何以轩2017-07-15 08:48

汇聚地产人言,直击楼市真谛。腾讯房产2017重磅推出“鉴城”系列,与上海地产界的风云人物共话行业发展,把握楼市脉搏。本期鉴城·地产人物专访米域创始人冯印陶,打造穿越时空的众创空间,用情怀赋予建筑新的生命力。

冯印陶:打造穿越时空的众创空间 赋予建筑新生命力

共享经济正从一个新鲜事物逐渐成为我们生活中的一部分,一个新的时代被开启了。共享经济鼻祖罗宾蔡斯女士提出:共享经济=产能过剩+共享平台+人人参与,传统的办公空间已然不能符合未来发展需求,共享办公将成为趋势。米域正是认识到共享、质感才是未来办公的主流,本着赋予上海老建筑新的生命力的初衷,打造具有穿越时空价值的众创空间。

邂逅

在1898年的老建筑里

冯印陶:打造穿越时空的众创空间 赋予建筑新生命力

在一个“出门5分钟流汗2小时”的午后来到米域总部--礼和洋行,咫尺外滩、南京东路CBD核心商务区。一栋5层的大楼以大块天然石料和清水红砖建造而成,顶部点缀巴洛克山花,这就是1898年建造的礼和洋行,具有119年历史的建筑,米域选址在此也是有考究的,走进米域古朴而又典雅,到处冲刺着古老建筑和现代元素碰撞的设计理念。

初见米域冯印陶,一身休闲装、一副黑框眼镜、嘴角一直挂着笑,干净、纯粹、精明、爽朗。在西北长大的冯印陶是半个上海人,大学毕业后远赴澳洲留学在墨尔本大学研修了计算机硕士,毕业后进入澳洲顶级银行,对金融产品有着系统的经验。他一直关注城市改造、资产盘活等领域,看到国内迎来全新商业模式的契机,2014年底决定放弃澳洲优渥的生活归国创业。

冯印陶认为在上海的存量市场,无论是办公还是居住,都太过于传统,希望通过全新的设计理念、运营思路和专业团队打造一个全新的商业模式,米域应运而生。

移动互联改变了人们工作、生活的环境,时间更加碎片化,需求随之多样化。小微企业不断涌入,新一代的生力军对集合空间的办公资源需求加码,这种工作业态使得办公空间承载的内容、具备的功能会更多。

米域MIXPACE不止精心设计改造工作空间,更是面向未来的工作和生活方式的跨界联合。米域还是一个多元、开放、自由、创新的社区,充满想象力和创造力。在米域,创业者、独立工作者、中小企业可以用更灵活的方式共享空间和服务,同样获得顶尖企业的极致工作体验。

市隐

共享、质感、独特的联合办公才是未来的主流

冯印陶:打造穿越时空的众创空间 赋予建筑新生命力

米域以联合办公为切入点,加入多元化的元素,以线上社交平台为串联,打造一个线上线下整合资源的综合生态社区。冯印陶称米域正是顺应了消费升级、时间碎片化、企业生命周期变短、人企关系变化办公区域共享的4大潮流。

米域在上海目前已经有10个项目了,在谈及项目选择时冯印陶称“地理位置是最重要的,联合办公无疑在CBD核心区,建筑本身要有足够的改造空间,离地铁站不超过500米,尽量做到方便出行”。

米域的客群主要包括4大类:创业公司、范设计类企业、专业服务类咨询法律和大型企业驻上海的办事处,这些小微企业对办公空间的需求更加个人化、生活化。他们的员工大多都是高产值、不可替代的,薪资比较可观。

米域的商业模式较为简单,通过自身的改造和设计能力提高办公空间的附加值,一般来讲,拿到项目后4-6个月出租率可达到80%。

米域的项目从独栋洋房到大型商业综合体都有,根据不同地理位置以及物业历史业态的区别,价格从1500-3500/工位不等。

在高楼林立的南京西路打造仅400平的独栋别墅项目--“市隐”,一颗桂花,一面竹林,舒适、精致、便捷。市隐的定位如同他的名字,是隐藏于市中心的桃花源,市隐的目标客群是喜欢独栋洋房办公环境的公司,目前已经入住的是投资公司。

位于黄浦区制造局路833弄的四层厂房曾是一家铆钉工厂,由于采光不好一直处于废弃状态。米域通过改变空间内部动线以及光照情况,令空间充满朝气与自由的感觉,摇身一变成为极具艺术魅力的“米域·有光”,废弃老厂房获得“重生”。

情怀

赋予上海老建筑新的生命力

冯印陶:打造穿越时空的众创空间 赋予建筑新生命力

过剩产能让我们得以创生新的能量,市中心存量房体量巨大,因建造年代久远、房型结构不合理、施工工艺不成熟等原因其内在价值被严重低估,城市更新、历史建筑保护是上海未来发展的主旋律。

上海的老洋房非常有腔调,冯印陶称“我们对于历史性建筑是保护性的改造,不是野蛮性的拆了重建,老洋房需要被保护、通过加工修缮等再利用”,从他的话语中可以体会到对上海历史文化的热爱和对老建筑的情有独钟,“这里就是1898年的建筑,前身是礼和洋行,我们对其改造时做了保护性涂层喷涂,不掉灰不发霉,即保留了建筑本身的原生态,又注入现代化的元素。”

最后冯印陶称我希望米域所做的最核心的东西是有穿越时空的历史价值的,即便米域以后不做这个业态了,至少我们现在对上海的老建筑做了改造和提升,给它们赋予了新的生命力。

腾讯房产专访米域创始人冯印陶

冯印陶:打造穿越时空的众创空间 赋予建筑新生命力

腾讯房产:请问您创立米域的初衷是什么?

冯印陶:在上海的存量市场,无论是办公还是居住,都太过于传统,希望通过全新的设计理念、运营思路和专业团队打造一个全新的商业模式。

腾讯房产:米域的商业模式、盈利模式是怎样的?

冯印陶:米域的商业模式比较简单,拿到项目后的出租率一般在4-6个月可达到80%。

腾讯房产:主要客群有哪些?租金大约在什么段位?

冯印陶:米域的项目分为老厂房改造、老公房改造以及历史保护建筑改造等,租金价格从1500-3500/工位不等,可以覆盖从创业到成熟公司几乎全生命周期。高产能的公司不会在意几千块的工位,他们更在意的是给员工一个有品位的办公空间,目前的客户以广告、设计、技术、互联网、文创等为主。

腾讯房产:米域在上海有多少个项目?在高楼林立的南京西路打造仅200平的“市隐”定位是什么?位于西藏南路4千平的“有光”极具艺术魅力,选址的出发点是什么?

冯印陶:米域目前在上海有10个项目,如:市隐、有光、方寸、阁致、上园、飞元、恒泰、礼和、吾元等。

市隐的定位如同他的名字,是隐藏于城市市中心的桃花源,是独栋别墅项目,市隐的目标客群是喜欢独栋洋房办公环境的公司,目前已经入住的公司是投资公司。米域·有光的选址初衷是一直希望能够改造一个老旧厂房项目,觉得特别有趣,老厂房因其物业性质原因,可以做很大的格局变动,改造深度可以达到很深,这样就可以很有张力的去呈现。

腾讯房产:据了解,米域在上海的项目基本上都是位于内中环,而且都是一些比较老旧的房子,这是为什么?未来在上海还有什么布局?

冯印陶:我们认为中国的一线城市已经进入了市中心的城市更新周期,几乎所有的土地都被卖掉了,而将现有房屋拆除重建几乎是不可能的,所以改造就是城市更新的趋势。

十几年前市中心的房屋整体设计理念、格局、装修相对现在显得老旧、破败、过时,基于此,老旧物业的租赁价格相对较低,远低于同地段新建的写字楼。

米域整体租赁这些老旧物业用全新的设计去改变其风貌,并植入新的元素,有非常大的价值提升空间。米域在上海目前的项目主要以办公为主,明年初我们将在中山公园完成一个商业综合体的改造。

腾讯房产:为什么想要做商业综合体?

冯印陶:现在传统商业体太多了,希望把体验式的商业融合进去。

腾讯房产:米域致力于创建新型办公商业空间,在您看来,米域的优势有哪些?面临的挑战又是什么?

冯印陶:我们的设计改造、商业运营、综合管理能力比较强,逐渐形成自己的风格体系,致力于改造具有历史价值的建筑遗存,文化底蕴强的企业、对于设计、美学有所追求的人会受到吸引。

我们目前联合办公的项目数量较少,市场竞争力不足。

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