鉴城:大湾区时代下 宁波楼市还有多少想象空间

腾讯房产·上海站2018-02-08 18:38

魔都瘦身,需求外溢,解锁环沪楼市。“环沪”之下,谁是承接上海人口外溢的桥头堡?被上海“婉拒”的刚需客在众多环沪城市中究竟该在哪里上车?在环沪“1小时通勤圈”内的昆山、嘉兴、南通、杭州、苏州、宁波、太仓、绍兴哪个是承载上海刚需的“堰塞湖”?

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宁波,地处东南沿海,位于中国大陆海岸线中段,东有舟山群岛为天然屏障,北濒杭州湾,西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞,南临三门湾,并与台州的三门、天台相连。

作为一个沿海开放城市,宁波被称为世界第四大港口城市。同时,其也是中国大陆综合竞争力前15强城市,长三角五大区域中心之一,长三角南翼经济中心。

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“一核五圈四带”

宁波发挥怎样的作用?

在长三角城市群中,大中小城市齐全,有1座超大城市、1座特大城市、13座大城市、9 座中等城市和42座小城市,其它各具特色的小城镇星罗棋布,而宁波就属于其中的大城市之一,同时宁波也发挥着重要的作用。

根据《长江三角洲城市群发展规划》显示,依据资源环境承载能力,优化提升核心地区,培育发展潜力地区,促进国土集约高效开发,形成“一核五圈四带”网络化空间格局。

所谓“一核五圈四带”是指,发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用,依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线,推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展,强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展。

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其中宁波都市圈包括宁波、舟山、台州三市。高起点建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心、宁波港口经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区。高效整合三地海港资源和平台,打造全球一流的现代化综合枢纽港、国际航运服务基地和国际贸易物流中心,形成长江经济带龙头龙眼和“一带一路”战略支点。

大湾区经济

宁波将如何发展?

湾区经济是当今国际经济版图的突出亮点,也是世界一流滨海城市的显著标志。今年1月,“湾区经济”被写入宁波市两会政府工作报告:宁波要打造大湾区中心城市,编制湾区经济发展规划和实施方案,整合宁波杭州湾新区、慈溪产业新城、余姚工业园等平台,建设环湾智能经济新区。

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尽管发展湾区经济,宁波有着得天独厚的优势,但要如何落实到具体层面?

交通:

来五年,宁波志在打造成为环湾经济区的中心城市,将全面接轨上海、西联杭州、辐射台温舟,深度融入长三角城市群发展,勇于承担“一带一路”建设的重任。

在此背景下,宁波将加快推进现代化综合立体交通网络规划建设,实现以宁波为核心都市圈范围的“一小时交通圈”。

具体而言,就是加快推进杭甬高速复线、四明山高速公路建设,尽快形成宁波都市区外环绕城高速公路;加快G228国道、甬余线、甬梁线等国省干线公路改造建设,同时,加快轨道交通线路向西延伸至余姚的规划,加快江北连接线跨姚江接通途路的打通“断头路”建设,尽快发挥现有道路网络功能。

另外,在已开通城际列车余姚站的基础上,加快新开通丈亭站、三七市站,增加发车密度,真正实现同城化效应,并抓紧谋划城际二期向北部慈溪、杭州湾地区的线路。

实际上,加快交通基础设施建设,紧密对接上海,也能进一步强化宁波吸纳上海全球城市功能外溢的能力。

产业:

近年来,湾区经济发展总体上以传统动能为主,产业结构上以传统产业为主,高新技术产业、新兴产业和“四新经济”所占比重在50%以下。接下来,宁波湾区应大力发展智能制造、现代金融、电子商务等高端产业,更加深入、更高层次地推动产业转型升级和产业结构优化调整。

贸易:

宁波应立足对外贸易优势,积极推进梅山新区国际贸易改革试验区规划建设,深入推进跨境电子商务综合试验区建设,争取自由贸易试验区制度创新,着力提升大宗商品全球配置能力。

除了以上几点外,在此次宁波两会期间,很多代表委员还提出了环保、科技等方面的建议。这些建议无疑都为宁波发展大湾区经济提供了方向。

房价、成交

宁波承接上海需求外溢情况如何?

说完大湾区后,我们再来看看宁波的房价。

从2013年到2017年,除了2014年宁波新建商品住宅价格有所下降外,之后呈稳步上涨趋势。其中,2017年较2016年涨幅较大,达29.64%。

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成交方面,2016年,由于相较于周边城市,宁波的政策可以说是很“友好”了,因此成交量大幅上涨,其中很多都是来自杭州、南京等地的购房者所贡献的。而2017年,随着政策的收紧,成交量现小幅回落。

而在承接上海外溢需求方面,自上海限购之后,很多购房者更加看好像宁波、杭州、苏州这类的强二线城市。但和同样属于上海周边的其它城市相比,比如南通、无锡、嘉善等,宁波的房价还是些许偏高的,承载的上海需求外溢量并不是很大。但随着宁波未来的发展,局面或许会发生些许变化。

另外,宁波一样有限售限购等政策:

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目前,宁波比较优质的楼盘有绿地海湾、荣安心尚园、万科东晟府等,成交均价在1万-2.5万/平之间,户型面积在84-175平不等。

“地王”被刷新

外来房企深耕布局

土地方面,2017年宁波全年成功出让宅地(含商住、住宅)138宗,出让总面积约730万方,出让总金额超660亿元。虽相较于2016的超高总金额有所下降,但宁波各区宅地单价达到新高度,且“地王”被刷新,前十的门槛从13006元/平提高至15284元/平。

从拿地房企来看,2017年是外来房企深耕策略布局的一年。比如保利、万科、中海、龙湖等房企持续加仓补粮;进军宁波不久但爆发力十足的融创、金隅则在这一年继续扩张版图。

在宁波全面融入长三角、发展大湾区经济等战略之下,未来的宁波也将更具吸引力,进驻的房企也会更多。

卢文曦:经济实力较强

未来市场成长想象空间不小

上海中原地产分析师卢文曦表示,去年宁波全市实现GDP9846.9亿元,比上年增长7.8%,意味宁波经济实力和活力还是比较强的。

宁波也是上海都市圈规划的6个城市之一,不仅在产业上,在生活习惯、人文方面都有较高承接力。而且“湾区”建设概念也会吸引投资和产业入驻,进而聚集更多人才。所以未来市场成长想象空间不小。

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