鉴城:苏州近5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

腾讯房产·上海站2018-02-11 16:16

魔都瘦身,需求外溢,解锁环沪楼市。“环沪”之下,谁是承接上海人口外溢的桥头堡?被上海“婉拒”的刚需客在众多环沪城市中究竟该在哪里上车?在环沪“1小时通勤圈”内的昆山、嘉兴、南通、杭州、苏州、宁波、太仓、绍兴哪个是承载上海刚需的“堰塞湖”?

鉴城:苏州近5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

区位篇

“上有天堂,下有苏杭”

南浦春来绿一川,石桥朱塔两依然。

年年送客横塘路,细雨垂杨系画船。

小桥、流水、人家,随处都是一幅幅美丽的画卷,这就是江南水乡——苏州。

苏州,一个将园林烙印在灵魂里的城市,就连普通庭院,都尽是园林风味。苏州有“江南园林甲天下,苏州园林甲江南”的美称,又因其小桥流水人家的水乡古城特色,故又有“东方水都”之称。

鉴城:苏州近5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

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看概况

鉴城:苏州近5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

苏州,又称姑苏、平江等,位于江苏省东南部,长江三角洲中部,东临上海,南接嘉兴,西抱太湖,北依长江。苏州是江苏长江经济带重要组成部分,是国家历史文化名城和风景旅游城市,国家高新技术产业基地,长江三角洲城市群重要的中心城市之一。

苏州园林是中国私家园林的代表,被联合国教科文组织列为世界文化遗产。2016年1月,苏州被住房和城乡建设部评为首批“国家生态园林城市”。

截至2015年,苏州下辖5个市辖区(姑苏区、虎丘区、吴中区、相城区、吴江区)、代管4个县级市(常熟市、张家港市、昆山市、太仓市),全市面积8488.42平方公里。

看交通

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公路

苏州市区有5个长途客运站:苏州北广场汽车客运站、苏州汽车北站、苏州汽车南站、苏州汽车西站、吴中汽车客运站。

铁路

苏州市区共有苏州站、苏州北站、苏州园区站、苏州新区站、唯亭站等5个铁路客运站及一个货运站苏州西站,除此之外,郊县还有昆山站、昆山南站、阳澄湖站等3个铁路客运站。

地铁

苏州已开通1号线、2号线、4号线、4号线支线,总长121公里;3号线、5号线正在建设中。

有轨电车

苏州高新区共规划8条线路,总长116km。总体定位为高新区内部公交骨干系统,是苏州地铁的延伸、过渡和补充;是满足客流需求,适应并引导城市发展,展示高新区特色风貌的生态公交系统。2012年9月11日,苏州高新区有轨电车1号线开工建设,2014年10月26日建成通车。

上海—苏州

从上海市区人民广场自驾出发到苏州市区,约100公里,需将近2小时车程;如果乘坐动车或高铁前往苏州,仅需30分钟左右。苏州轨道交通S1线2023年通车后,与上海轨交11号线对接,更加方便上海与苏州往来。

成交篇

苏州5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

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据中原地产提供的数据显示,2013-2017年苏州房价节节攀升,从11902元/平上涨到18948元/平,涨了7046元/平,上涨幅度为59.2%。从成交面积来看,高成交量集中在2015年、2016年,突破千万方。

随着2017年在全国楼市调控潮下,成交热度开始下降,成交面积从1177.64万方回归到786.62万方,降幅33.2%,而房价依然小幅上升,均价为18948元/平。

土地篇

上半年:火热;下半年:理性

苏州2017年上半年土拍火热,频出地王,下半年开发商理性拿地,多幅地块底价成交,甚至出现流拍,当然还出现了首幅“只租不售”地块的诞生。

据研究机构数据显示,2017年苏州共成交地块113幅,其中苏州市区59幅,吴江区54幅,39幅为“现房销售”地块,共吸金930亿元。

据中原地产提供的苏州往年土拍数据显示,2015年成交178幅宅地,2016年成交173幅宅地。

2017年相比2016年而言,总成交金额下降32%,但是从近年来的总趋势看,这一下降反映出土地市场更加理性,市场热度已经冷却,进入稳定阶段。

中原地产市场分析师卢文曦表示,苏州前两年供地比较稳定的,但随着调控压力增加,2017年供地节奏有所加快,虽然本意是缓解土地供应压力,从而调节市场预期,不过,在投资力量挤入下,土地市场热情难以降温,即使地方政府也采取一定手段,但地王现象仍层出不穷。

鉴城:苏州近5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

2017年苏州各区县涉宅地块成交情况

规划利好篇

鉴城:苏州近5年房价节节攀升 目前均价近2万/平

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上海市城市总体规划(2016-2040)出炉后,对上海周边城市也有相应规划。根据规划草案,未来将构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的上海大都市圈,形成90分钟交通出行圈,突出同城效应。

苏州将来可能承接更多上海的一些功能。上海在未来规划人口已经锁定,因此周边城市会承接起分流的任务和功能。在此背景下,苏州等城市人口可能还会增加,未来市场需求或进一步释放。

根据苏州“十三五”铁路规划,通过推进“三横一纵”的“丰”字形快速铁路网建设,将改变苏州铁路缺乏南北向通道、不能联网成片的格局,构筑“快速、高效”的对外运输通道,提升城市竞争力。

轨交:

苏州轨道交通S1线:连接苏州市与昆山市,是苏州市第一条市域轨道交通线路。S1线起始于苏州工业园区唯亭站,与苏州轨道交通3号线进行对接,终止于昆山花桥镇的花桥站,与上海轨道交通11号线对接。S1线预计于2018年6月开工,预计于2023年通车。

有轨电车1号线延伸线预计2018年4月试运营;有轨电车2号线预计2018年上半年通车。

3号线预计19年底完工,2020年初试运行;

5号线2017年6月开建,计划2021年6月底开通试运营;

6号线一期预计2018年6月开工,2023年完工;

7号线建设工程分为两期,一期全程10.8公里,设站8座;二期分南段和北段;

8号线设站26站,换乘站10座。

铁路:

通苏嘉铁路:2018年计划开工建设,起于南通,经张家港、常熟、相城、苏州市区、工业园区、吴江至浙江嘉兴,正线全长191公里;该项目为新建双线客运专线,设计速度目标值每小时250公里以上;是苏州市目前规划的唯一一条南北向铁路大动脉。

苏南沿江铁路苏州段、沪通铁路二期、沪苏湖苏州段均计划2018年开工建设。

专家观点

卢文曦:苏州未来市场需求或进一步释放

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,苏州不管是交通,经济上都有较高联系,而且作为上海后花园,上海本地客对苏州房产也有较高投资意愿,在上海调控升级背景下,更受到富余资金关注,因此最近两年量、价节节攀升。不过,2017年在全国楼市调控潮下,成交热度开始下降。

上海2040规划提出“1+6”上海大都市圈,苏州就是其中之一,未来市场需求或进一步释放。

短期来看,房价涨速过快,加之楼市调控去杠杆,如果购房者现在冒然入市可能面临一定风险,可以等价格略作调整后,成交量也企稳后,再入市。

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