一季度上海二手房市场理性复苏 入市仍需综合考量

腾讯房产·上海站2018-04-13 11:39

经过一年调整,上海二手房市场量价齐跌回归理性,从而使得部分首置购房需求和合理的自住改善购房需求逐步结束观望。数据显示,今年3月份上海二手房市场迎来一波理性复苏行情。不过业内分析人士认为,在从严从紧的政策引导下,购房者切不可盲目出手,还需理性选择。

市场稍有复苏,成交量上升价格微跌

据上海链家市场研究部监控的数据显示,2018年3月,全市二手住宅成交1.74万套,环比上涨143.29%。其中,成交多集中于3月下半月,下半月成交量达到1.12万套,占全月总量64%。

上海链家市场研究部分析认为,其主要原因有二:其一在于有市场传闻,4月申城房贷利率将由原来的最低9折,上调至最低95折,因而产生了小幅末班车效应。其二,市场上有一部分动迁安置房进入交易,也一定程度上助长了市场热情。

在剔除春节后的季节性因素会导致成交合理回升因素外,也可看出今年二手房市场的确存在理性复苏的迹象。上海链家市场研究部监测数据显示,同比去年春节后第一个月市场环比涨幅为去95.29%。今年春节假期处于2月中下旬,因此今年3月市场143.29%的反弹幅度中,既有一部分淡季后市场正常表象,还有一定比例的购房者理性回归造成。

同时,市场价格也出现下调趋势。据上海链家市场研究部监控的数据显示,今年一季度,新房市场均价为4.45万元/平方米,相较去年四季度下降了约5000元/平方米,二手房挂牌价格也逐步下调。以闵行大盘上海康城为例,附近上海链家门店透露,去年挂牌均价长期保持在4万元/平方米以上,甚至一度达到4.2万元/平方米左右,但今年以来,已经逐步回落至3.8万元/平方米左右。普陀大盘中远两湾城,据上海链家周边门店介绍,业主议价空间在5%左右,购房者预期还价6-10%,双方分歧进一步减少。

一季度上海二手房市场理性复苏 入市仍需综合考量

数据来源:上海链家市场研究部

政策面暂不会松动,市场全面回暖有待时日

但是眼下如果认为市场就此强势复苏,购房者到了出手入市的好时机了,那显然为时过早。

数据显示,尽管3月反弹幅度比较高,但同比去年成交量仍然下跌了7.06%。这一趋势显示出,这波回升行情也符合当下的市场政策面。

据不完全统计,不完全统计,今年全国两会3月20日闭幕至今20余天的时间里,已有至少14个地方出台楼市调控新政。这说明一个信号:在“房住不炒”的大背景下,二季度房地产市场政策将继续收紧,上海也不例外。同时来自金融机构的信息显示,银行业吸储的速度正有减慢趋势,未来房贷的利率和发放情况,也未必非常乐观。

上海链家市场研究部认为,在经历了去年初的探底,到全年月均万余套的成交低谷盘整,上海二手房市场成交量基本企稳,并进入修复周期。尤其当房价理性回归,会逐步激发部分刚需购房需求结束观望,出手购房,使得市场缓慢理性复苏。同时,成交房源的被看次数增加,成交客户的看房次数增加,也表明了购房心态并没有完全“复苏”。

需要明确的是,投资投机性购房空间被日益压缩目前更是得不到支持。在“房住不炒”的基本定位下,楼市从紧从严的稳定性和持续性,同时信贷政策不断收紧,首付比例和房贷利率相应提高,这些都大大增加了投资投机的难度和门槛。

自住型需求被唤醒,理性置业很重要

上海链家市场研究部认为,目前二手房购房客群发生明显变化。其中市区和近郊以置换改善型需求为主,外围区域兼有刚需和改善型需求。置换需求中,既有由外围向市区置换,同时也有同板块或临近板块内的小换大、旧换新。

那么,对于自住型需求的购房,应该如何应对呢?

止跌企稳可以说是未来上海二手房市场的大趋势,结束观望的刚需购房者也会逐步增多。但上海链家市场研究部建议,楼市放松或进一步从紧的可能性不大,买房时机因人而异,刚需购房者可择机出手,但一定要多看、多比较、多实地考察,保持理性购房。

例如,3月下旬,闵行古美的同济华城项目推出266套房源,去化迅速,九成以上房源成交,均价6.9万元/平方米。而古美板块部分二手房报价却在7万元/拍卖房以上,甚至同济华城2006年建成的早期房源,二手房挂牌均价也达到6.85万元/平方米,与新房均价相去不远,形成了一二手房价格倒挂的情况。

在这样的背景下,不少理性的买卖双方合理应对。据上海链家古美地区门店介绍,目前二手房平均议价空间5%左右,但受到这些新盘上市冲击,周边一些出售意愿较强,特别是已经看中置换目标房源的业主由此产生强烈的降价意愿,议价幅度接近10%。例如一套原报价405万元的中友嘉园房源,由于业主已看中一套更接近市中心的房源,近期被迫降价至375万元。

同济华城与部分周边二手楼盘价格比较

一季度上海二手房市场理性复苏 入市仍需综合考量

数据来源:上海链家市场研究部

上海链家同时提醒,不论市场如何,警惕二手房交易中的产权、房款、物业交割、违约等风险,选择一家注重安全交易的房产中介很重要。

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