需求释放打响房价“复苏”之战 调控即将失效?

腾讯房产·上海站中估联2018-04-16 10:13

近期楼市不太平静,第五轮调控逐渐在全国范围内蔓延开来。

据中估数库监测,超10城出台了新的调控政策。西安在30号跟进摇号;深圳新出“三价合一”政策;海南则把行政调控进行到底,除了最严限购政策外,部分区县完全禁止外地人购房;安徽阜阳加入限价以及限售的队伍……

楼市现状:多地房价出现大幅度涨跌

中估联数据近期梳理了各个城市的房价变化情况,发现了一些不一样的地方,我们先看一下全国部分大中城市近一年房价变化情况:

需求释放打响房价“复苏”之战 调控即将失效?

可以看到,南京、厦门、沈阳、哈尔滨等城市房价出现下跌,与之相反的是成都、西安、青岛、济南等城市房价却出现上涨,且涨幅不小,事实上,这种上涨是全国性的。

咱们今天来讨论下,这些城市房价出现波动的原因。整体而言引起房价上涨的原因可以分成两类,一类以成都、西安、郑州为代表的人口大量流入而导致的需求量激增城市,另一种则是以青岛、济南、乌鲁木齐为代表的棚改城市。咱们分别来看一下:

人口流入--“抢人大战”效果显著

成都、西安、郑州都是在2017年“抢人大战”中的明星,是最早出台人才引进政策的城市。

成都和郑州在2017年常住人口增长量分别为12.71万人以及15.7万人,与往年相比差别并不算显着,但在结构上大学生的比例提升较多。

而从户籍人口来看,人口增速更为显着,以西安为例:从 2017 年 3 月新落户政策正式实施至 5 月底,户籍人口增加逾 6 万人;至 2017 年底人口净流入逾 18 万人,相当于过去 5 年的总和;户籍人口增加 24.5 万人,是 2016 年增量的 4 倍多;再从结构上看, 据公开资料显示,目前西安平均每天落户博士 100 人、本科 1000 人。

人口,尤其是高素质的人口体量本身就是巨大的竞争力,“抢人大战”还未落幕,但是从目前看来,成都、西安、郑州三个城市已经由于大批人才的落户催生了巨大的需求量,抬高房价。

棚改--助力去化 效果持续发酵

2018年棚户区改造总目标为580万套,比2017年降低20万套,但货币安置政策依旧不变。青岛、济南、贵阳和乌鲁木齐都是典型的棚改大户,其中青岛2018年计划启动棚户区改造3.5万套,贵阳5.8万套,济南6万套,乌鲁木齐截止到3月已完成17万套的拆迁,预计到年底要完成20万套。

如果说 “抢人大战”引起带来的人口对房价影响属于长期影响的话,那么短期房价的大幅增长就与棚改货币化密不可分了。

相比之前的棚改政策,近期的棚改政策资金面更加宽松,渠道也更为丰富,地方的棚改需求结合“房票”、货币化安置等内容或使促进当地房地产市场的繁荣,也可能对周边热点城市的房价产生外溢作用。棚改力度和规模最大的济南、青岛、贵阳和乌鲁木齐均属此类。

中估联观点

回过头来看出现涨幅的几个城市,无论是“抢人大战”还是棚改计划,实质上都是需求端增加导致的房价上涨。另一方面,随着房地产市场的逐步稳定,几轮调控所抑制住的需求也开始释放。

从供给端看,根据国家统计局的数据,截至2018年2月底,全国商品房待售面积58468万平方米,与2014年10月的水平大致相当。也就是说,全国商品房库存已经降至3年前的水平,去库效果显着。再加上近期调控政策多为“限售”“限价”等供给端限制政策,房地产的供需关系出现了新的变化。

这种供需关系的变化造成了目前房地产市场的“复苏”现象,但从国家无间隙政策跟紧现状来看,未来一段时间内,房地产调控政策收紧的概率仍然很大,但不会再用一刀切的模式,“因城施策”甚至“因区施策”模式将会在第五轮调控中得到深化。

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