央行行长易纲博鳌论坛首秀向房地产传递了哪些信号?

腾讯房产·上海站中估联2018-04-16 10:18

对房地产行业来说博鳌亚洲论坛的最后一天,最不能忽视的演讲之一就是中国央行新任行长易纲在“货币政策的正常化”分论坛上发表的演讲。备受期待的易纲博鳌首秀演讲对房地产传递了哪些信号呢?

中估联数据整理了四个关键词--市场化、系统化、金融开放、Reits来概括本次演讲中有关房地产的部分。

市场化--更规范视角下的金融资源高效配置

系统化--汇率、利率等制度高度挂钩,统一施策

金融开放--证券市场改革是重点

REITs--要从制度上保证“轻资产”运行的实现

市场化--更规范视角下的金融资源高效配置

原文:货币政策在中国是审慎的,我们没有什么量化宽松或是零利率的政策,现在主要的央行都开始缩紧利率,开始退出扩张,也会进行缩表。我们已经有很长一段时间期待这样变化的发生,我们已经准备好了进行改变。……

中国正继续推进利率市场化改革。目前中国仍存在一些利率“双轨制”,一是在存贷款方面仍有基准利率,二是货币市场利率是完全由市场决定的。目前我们已放开了存贷款利率的限制,也就是说商业银行存贷款利率可根据基准利率上浮和下浮,根据商业银行自身情况来决定真正的存贷款利率。其实我们的最佳策略是让这两个轨道的利率逐渐统一,这就是我们要做的市场改革。

解读:利率市场化是易纲在不遗余力主推的事情,其实质上是更规范视角下的金融资源高效配置。规范意味着要加强监管,目标是提升金融市场化程度。而提高金融资源的高效配置就是使资金需求双方能迅速地实现匹配。

对房地产市场来说资金面的进一步收紧格局将持续,国家更加鼓励资金进入实体经济,比如2018年“两会”政府工作报告中所提出的“制造强国”建设主要领域:工业互联网、人工智能、无人机制造业、车联网、5G等行业。

系统化--汇率、利率等制度高度挂钩,统一施策

原文:下一步我们金融业的开放将遵循以下三个原则:

第一个原则是准入前国民待遇+负面清单管理。

第二个原则就是金融业的对外开放和我们汇率形成机制的改革,和资本项目可兑换的改革进程要相互配合,共同推进。

第三个原则就是在开放的同时要重视防范金融风险,使得我们金融监管的能力要与开放的程度相匹配。

解读:目前汇率和利率的改革虽然是统一在进行,但是政府在权衡四大发展目标(经济增长、通货稳定、充分就业、国际收支平衡)时往往要考虑总体发展的需要(提高经济增长质量)。而现有的外汇制度存在一些问题,如外汇结售制的存在使得中国外汇储备惊人,截至2017年末,中国外汇储备余额达31399亿美元,这种制度的存在对人民币长期稳定起了积极作用,同时也存在很多负面影响。

而现在将汇率、利率挂钩统一改革会使得所有金融制度能够结合起来,按照统一的目标施策。对房地产市场来说,未来利率、汇率的高度结合,有利于跨境流动或是境外投资等的资金运转。

金融开放--证券市场改革是重点

原文:以下六点金融领域的开放措施要在未来的几个月就落实:

第一,取消银行和金融资产管理公司的外资持股比例限制,内外资一视同仁,允许外国银行在我国境内同时设立分行和子行。

第二,将证券公司、基金管理公司、期货公司,人身险公司外资持股比例的上限放宽松至51%,三年以后不再设限。

第三,不再要求合资证券公司境内股东至少有一家政权公司。

第四,为进一步完善内地和香港两地股市互联互通的机制,从今年5月1日起把互联互通每日的额度扩大4倍,也就是说沪股通和港股通每日的额度从130亿调整为520亿人民币。港股同每日额度从105亿调整为420亿人民币。

第五,允许符合条件的外国投资者来华经营保险代理业务和保险公估业务。

第六,放开保险外资经济公司经营的范围,与中资机构一致。

以上这六条就是未来几个月就要落实,预计到今年的6月30日这些措施将大部分开始落实。

解读:此前,易纲曾表明,开放是金融改革的内在动力,而证券市场功能的丧失,才是对国家金融安全真正的威胁。一个具备完善市场功能的证券市场能够解决投资和融资之间信息不对称问题。

对房地产而言,证券市场功能齐备的情况下,民众或机构是可以将闲钱投入证券市场获得基本回报的,这样一来,资金就不会一股脑进入房地产市场。也就是说,金融市场的稳定,有利于房地产长效机制的建立和可持续发展的实现。

Reits--要从制度上保证“轻资产”运行的实现

原文:你说的关于Reits资产证券化的问题是稍微复杂一点的问题,我们的Reits一直没有做起来,其中有很大一部分原因是因为基础资产怎么考虑和发达市场的Reits是不一样的,人家的基础资产就是要卖掉的,资产证券化以后,这部分资产是真正的卖给市场了,使得银行的资本充足率和贷款会下降。而中国的机构有的时候有的Reits是它最好的资产,有的是不舍得卖断,这个过程中有一些发展过程中的困难和考虑。从政策上,我们也在考虑如何更有效的使Reits资产证券化市场能够发展起来。

解读:这几句话表明,作为房地产市场直接融资的主要品种,REITs的核心机制是轻资产运营。即在一定时期后 ,基础资产和REITs的投资者之间的分离,基础资产交由专业机构进行运行和管理,根据租金回报形成现金流分期给投资者以回报。

但是现在国内的准REITs产品,这种分离很难实现,因为,后期基础资产的买卖收益,可能是更大的回报来源,因此“重资产”运营更符合目前持有者对投资回报的预期。

易纲此次演讲的言外之意,是要从制度上保证这种“轻资产”运行的实现,并给予投资者相对理性的回报预期,这样,REITs才具备推行的空间。

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