专访伍惠敏:见“申”40年 回眸楼市变迁

腾讯房产·上海站2018-06-19 16:24

2018年是我国改革开放的40年,也是上海砥砺奋进的40年,上海作为改革开放的排头兵,40年来的变化可谓日新月异,历经40年,中国的房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。腾讯房产此次专访戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏女士,一起对过去40年楼市发展进行回顾以及展望未来的上海楼市。

专访伍惠敏:见“申”40年 回眸楼市变迁

戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏

腾讯房产:如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了从“野蛮生长”逐步走向成熟,整个发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动,有教训,但更有成长。您怎么看待中国房地产过去这些年的发展和变化?

伍惠敏:首先是住房商品化的逐步实现。

1978-1980年提出“解决住房问题能不能路子宽些”,随后奠定基调:要走住房商品化道路。到了1988年,福利分配制的配套开始改革,供给层面由国家、职工所在单位统一提供。提高房租,增加工资,鼓励职工进行买房,逐步实现住房商品化,带动了房地产开发的热潮。此时,商品房占比仅为30%,住宅的建设也十分分散,其余大部分是单位自建的非商品房。

1998年,开始推行住房分配货币化。取消原来的住房福利分配方式,根据职工的工资、工龄、实绩、现住房状况以住房补贴、住房公积金等方式来分配住房。主要为了停止住房实物分配,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但最后使得“高需求,低供给”的现象导致房地产开发企业涌入;开发商追求利益,忽略了经济适用房与廉租房,弱化了住房的保障功能,新建中小户型住房供给严重不足。

2003年开始,由于房价上涨过快,开始出台全面的宏观调控。调控也从多个方面开始入手,2005-2006年:从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构以及外资管理等;2006-2007年:紧缩信贷,为楼市降温。

2007年,明确调控方向:一手抓紧缩的宏观经济政策;一手抓住房保障体系(扩大经济适用房、廉租房和两限房所占比例)。使低收入者能有国家政府提供廉租房和经济适用房,中高收入者有市场提供商品房,追求商品住宅价格平稳发展。

其次的改变是住宅的逐步开放

1980年,国务院发布了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》,标志着新中国对外开放房地产市场的开始。市场的发展速度非常快,1979-1991年上海全市共提供侨汇商品住宅27.4万平方米,3502套,出售金额1.9亿美元。至1993年底,基本满足买方的需求。

可在发展的同时,问题在逐渐暴露了出来。首先,越来越多的港澳台同胞、华侨和华裔利用“高标准内销商品房(侨汇住宅)产权可以给上海市亲友,也可以给海外出资人”这一政策优惠,以解决上海市亲友居住为名而给自己购房。此类人士在1992年的购房比例已占当年高标准内销商品房销售量的68%,而上海市的归侨、侨眷及居民购房仅占23%;其次大量外销商品住宅流入内销商品住宅后,冲击了正在迅速发展中的商品住宅市场,干扰了市场秩序,在1994年高标准侨汇房停止审批。

再者是居住条件的改善

1870年石库门里弄开始出现;19世纪末20世纪初不断兴建里弄住宅;到90年代住宅的户型也开始了转变,原先的两室一厅(过厅)改为一室一厅,一梯三户改为一梯两户,增大户型面积,相应的厨房和卫生间的面积也得以增大。

进入21世纪,房屋结构开始变化:逐步从水泥,混砖变为框架结构;建筑造型灵活性化,房屋受力简化,利于抗震。住宅也开始注重景观设计,符合整个城市的生态环境改造理念和持续发展的理念。

最后是价格与政策的变化

专访伍惠敏:见“申”40年 回眸楼市变迁

腾讯房产:房地产行业已然发生变革和洗牌,传统的房地产开发进入“死胡同”,未来房地产趋势,竞争主战场在哪?

伍惠敏:房地产已经离开黄金时代,进入白银时代。房企业务开始多元化发展,部分房企开始涉足租赁市场,进军长租公寓领域。

例如碧桂园推出长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,目标三年内发展100万套长租公寓。自2017年5月起,碧桂园已先后在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局15个项目。在2017年底,首个落地的长租公寓项目在上海正式开业运营。

再比方说万科,其业务包括住宅(普通住宅占比93%),购物中心,社区商业,物流仓储,产业办公,物业服务,养老业务(在15个城市布局170个项目),万科教育,长租公寓(29个城市,开业3万间),冰雪度假。在长租公寓方面,2017年万科泊寓已覆盖北京、上海、深圳等29个城市。

腾讯房产:国家层面提出“房住不炒”的定位,那如何将“房住不炒”落实到位?

伍惠敏:首先提供可持续性政策扶持。在中央政策的推动下,地方政策开始跟进,出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策,预计未来租赁双方的权利义务会得到进一步的保障。

其次是长租公寓,解决部分年轻一代、白领等人群的住房问题。

同时盘活存量资产:空置或低效利用建筑需盘活以提高利用效率、推动功能升级;大部分的长租公寓正是基于对存量物业的改造而提供房源(老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等)。

腾讯房产:土地市场也发生了许多变化,房企告别了有钱就能拿地的野蛮时代,租赁用地成为上海的一大亮点,您觉得今年的土地市场预计会是怎样的趋势?

伍惠敏:居住用地方面,政策调控后的土地市场,溢价率下降。居住用地溢价率从2016年的132.4%降至2017年的12.1%;2018年两块出让住宅用地均被底价拿下;近年没有流标情况;土地市场趋于冷静,将维持低溢价率。

专访伍惠敏:见“申”40年 回眸楼市变迁

上海居住用地(除动迁安置房等用地)2010-2018.05.31

租赁用地方面,租赁用地在不断扩围。

1)2017年租赁用地范围:浦东、嘉定、长宁和徐汇区

2)2018年开始涉及松江、杨浦、静安、宝山、崇明和青浦区。

几乎均被国企和央企收入囊中,大多为区域做出巨大贡献的龙头企业。

专访伍惠敏:见“申”40年 回眸楼市变迁

上海租赁用地2017-2018.05.31

腾讯房产:在上海,租售并举能解决年轻人买房难的痛点么?

伍惠敏:租售并举是趋势。并不能完全解决年轻人的买房难问题。

腾讯房产:很多网友都很关心今年下半年上海楼市走向会如何?能宏观判断下吗?

伍惠敏:下半年上海楼市整体将保持平稳态势,局部有升降格局。市场冷热不均主要表现在,上海市中心的高性价比新建商品房大多限价入市,供不应求,而郊区新房人参与摇号人数少,成交量低。

腾讯房产:那在目前的上海楼市行情下您又有什么购房建议?能够给刚需或置换用户推荐1-2个板块以及您最近关注的新项目么?

伍惠敏:首先要关注自身生活、工作便利的区域,符合心理预算,以及有生活情节的区域。

其次需要考虑购房后,5-10年的换房打算。

腾讯房产:对于很多来一线城市(比如上海)打拼的年轻人,一线城市置业与二线城市置业哪个更好?

伍惠敏:一线城市是国际化标杆,拥有巨大潜力,实力高于二线城市。

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