浦东“蜕变”

腾讯房产·上海站何以轩2018-06-20 12:16

2018年是我国改革开放的40年,也是上海砥砺奋进的40年,上海作为改革开放的排头兵,40年来的变化可谓日新月异,历经40年,中国的房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。作为新时代的亲历者,我们有义务记录下这个时代,讲好40年来发生在我们身边的上海故事。

浦东“蜕变”

如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了从“野蛮生长”逐步走向成熟,严格意义上,真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动,有教训,但更有成长。

资本化和经营化是未来房地产的突破口

浦东“蜕变”

高力国际中国区联席董事总经理邓懿君称,中国的房地产在过去20年经历了很大的变化,从全球来看,中国房地产的发展是最快的,从资源主导型向经营主导型转变,以前开发商更关心拿地获取土地资源,但是,随着物业类似日益多样化,特别是在住宅、商办、产业园区、工业园区等多种产品崛起之后,更考验开发商的经营管理能力。

国家层面提出“房住不炒”的定位,在长效机制建立呼之欲出的预期下,楼市调控进入深水区,房地产行业已然发生变革和洗牌,传统的房地产开发进入“死胡同”,当提及未来房地产的发展趋势和竞争主战场时邓懿君说“我会用两个词来形容未来房地产的发展,就是资本化和经营化”。

随着调控政策的不断升级,目前很多项目不能买卖,只能出租,在房产买卖领域有很多管制,开发商能否熬过去这是资本化的问题,而且,开发商之前传统的自有资金开发、银行贷款这种融资模式会受到挑战。作为开发商来讲,销售周期变长,资本配置很重要,现金流能否支撑更长的销售周期必须搭配有效的资方来解决资金的问题。

未来房地产的发展还体现在经营化上,我国大力发展住房租赁市场,很多开发商纷纷布局长租公寓,现行土地政策对于开发商也有诸多限制,比如自持,拿到地之后不能卖,至少需要8-10年的周期甚至更长,非常考验开发商的经营能力。

这就需要不断的调整人员配置,改变经营理念以适应时代的变化。大部分开发商都在做经营类物业的尝试,比如万科,万科在经营管理上花了很大的功夫,有庞大的招商团队、资管团队,不同的业务线对接不同的资本方,万科在经营化上走在了前列。

浦东“蜕变”

上海2035年城市发展愿景是基本建成卓越的全球城市,创新之城、人文之城、生态之城,具有世界影响力的现代化国际大都市。浦东在上海连接世界与扩大全球影响力的进程中,发挥着无可替代的经贸窗口功能,浦东是上海实现全球城市愿景的关键。

20年时间不长足够一座城成长,20年时间不短足够一个区蜕变,上海浦东正是用了20年,实力演绎了传说中的“完美逆袭”。邓懿君认为与其他区域相比,浦东新区有很大的发展潜力,早年的开发积累了很多经验和资源,为后续的发展提供了很多的可能性,利于企业转型升级、引进新的人才和科技元素等。

之前浦东都是用数据说话,硬邦邦的产业体系,没有人文气息。未来10年浦东的发展会把柔性的东西含进去,比如生物医疗产业、高科技产业等等需要把富有文化底蕴的东西融入进去,现在可以看到这些文化元素了,这个是值得让人期待的,比如,前滩的规划就加入了很多文化元素,张江科学城的发展在配套设施上会更注重人文发展。

占地面积约为上海1/5的浦东未来5年将形成“4+4+X”的发展格局,重点布局陆家嘴金融贸易区、外高桥等保税区、张江高科技园区、金桥经济技术开发区四个国家级开发区并通过金融城、科学城、旅游城、航空城的建设,推进城乡一体化发展。

邓懿君称浦东从产业到区域的开发变化非常快,这一轮的规划更有前瞻性我们看到了迪士尼板块的崛起、浦东餐饮文化、夜生活的丰富,我们非常期待更多的消费文化在里面。对于房地产的开发而言,以前做个写字楼、产业楼,对于消费类、大健康类的有更多的想象空间,浦东提供了很多的载体。

浦东楼宇经济的未来

楼宇经济是我国城市经济发展中涌现出来的一种新型经济形态,它以商务楼、功能板块和区域性设施为主要载体,以开发、出租商务楼宇而引进各类企业;从而引进税源、带动区域经济发展为目的,以体现集约型、高密度特点的一种经济形态。

浦东“蜕变”

楼宇经济促进现代服务业的集聚效应,形成与总部经济的互动发展,从而提升城市的辐射能级与影响力。邓懿君表示,浦东的楼宇经济发展比较好,浦东CBD主要包括小陆家嘴和竹园区域面积约为2.6平方公里,甲级写字楼存量约为286万平,租金11.8元/平/天,陆家嘴金融城已落户总部机构300多家,其中跨国公司地区总部90家,约占浦东40%,上海的1/5。

陆家嘴、自贸区、金桥、张江这四大开发区支撑了浦东整个产业板块的发展,当然也有后来的临港,这些典型板块已经积累了成熟的产业、企业在里面,随时浦东近20年的发展这些企业已经壮大起来了,符合浦东上海全球城市的定位。

浦东甲级写字楼主要包括核心区的小陆家嘴和竹园板块,以及次中心区的花木、前滩、世博板块。由于浦东核心区写字楼存量趋于饱和,次中心区具有明显的租金优势,以及交通、商务服务等配套设施的不断完善,金融业租户需求外溢趋势明显。

浦东“蜕变”

受产业规划和政策的引导,预计未来会有大量的科技与文创类,以及新经济业态的企业不断涌现,未来浦东主要写字楼新增供应将集中于前滩、龙阳路、北滨江等新兴板块。受益于新兴板块不断完善的交通及商业配套设施,较高的楼宇品质以及明显的租金优势,将会吸引不断增长的TMT、医疗健康以及灵活办公等类型的企业入驻,预计未来租户类型将更趋加多元化。

上海“十三五”规划、浦东“十三五”规划显示,世博园区要着力提升总部商务、文化博览、旅游休闲功能,形成以总部经济、金融投资、专业服务、文化传媒等功能为主的滨江现代服务业集聚带,以文化演艺创意、会展、时尚休闲娱乐为特征的高端文化产业发展带。前滩地区加快发展新兴金融、新兴传媒等产业。

目前,世博板块已落户诸多国企和金融企业总部,前滩板块加速成型中,已有陆家嘴集团、铁狮门、香港置地、太古、中粮等国内外知名开发商布局前滩。未来世博-前滩板块将成为总部经济、新兴金融、TMT聚集的发展新高地。

最近比较热的当属前滩板块,无论是商业办公还是住宅项目都备受青睐,邓懿君称前滩有个后发优势,前滩的规划、物业功能“非常动人”,改进了以前的缺陷,引进了很多新的功能,前滩板块从居住、教育、医疗、商业等规划非常丰满,加入了很多文化产业。

浦东“蜕变”

北滨江板块将成为金融、航运、文化创意产业与商业居住,打造产城融合的新示范区域

浦东“十三五”规划显示,北滨江板块将是浦东打造“世界一流滨水发展区域”的主要滨江带之一,打造高端办公、零售、文化、娱乐、游艇滨江公园为一体的滨水城市生活综合体群,将弥补小陆家嘴生活服务配套设施的不足,加快推进洋泾国际航运创新试验区建设,促进航运金融、保险、经纪等高端航运服务业的发展。

作为小陆家嘴的东扩,轨交14号线将从东至西贯穿整个北滨江板块,未来以陆家嘴滨江金融城项目为引擎,承接小陆家嘴金融及专业服务业外溢需求,结合高端航运、文创等发展职能,形成产业复合的新兴发展区。

浦东“蜕变”

花木-龙阳路板块将成为浦东金融产业的新增长极

随着陆家嘴核心金融功能逐渐向竹园地区东移,并逐步形成以小陆家嘴-世纪大道-花木-张江科学城为核心的东西发展轴,鉴于竹园、花木板块优质写字楼新增供应有限,龙阳路片区将打造浦东又一个现代化综合商务核心区(19幅地块已出让)。

区位交通优势明显,花木-龙阳路板块紧邻位于竹园地区的政府金融监管机构及交易所,具有一定的金融集聚效应,坐拥5线交汇的交通枢纽中心(2/7/16/18/磁悬浮/机场快线-规划中)。

未来承接小陆家嘴金融核心区和张江科技城核心区,在“金融+科技”的产业带动下吸引和催化更多的跨界产业增长点,形成与小陆家嘴比肩的金融产业新CBD。

上海金融业发展迅猛,自2013年以来增加值保持两位数以上的增长(年均复合增长率为15.6%),占GDP的比重从2008年的10.3%提升至2017年的17.3%,上海金融业的持续稳健发展是浦东陆家嘴CBD楼宇经济的强大基石。

浦东“蜕变”

20年前房价4000元/平被认为是“天价”

最后在谈及入行几十年的感触时,邓懿君称刚入行时在广州做住宅项目,每几年就需要学习更新的东西,当时房地产开发深圳发展很快,但广州并没有这么激进,广州的大部分项目都是卖给香港人和投资客,广州本地人的购买力和购买欲望并没有现在那么高。

邓懿君回忆称“我记得当年广州星河湾项目开盘,当时售价是4000元/平被认为是天价”她笑着继续说,“当年买房主要是为了自住并没有投资意识,早年买房根本不赚钱,购房者根本没有几年以后房价涨了就卖掉这种意识。开发商当年拿地也比较谨慎,也没有拿到地就赚到的概念”。

邓懿君是2006年来到上海的,她称最大的感触是交通的便捷,当年住在张江来陆家嘴上班,路上将近一个半小时,现在只需30分钟。浦东高速发展也就20年的时间,从大片的农地到现在的高楼大厦发展非常迅速,早年的世博,现在的前滩、迪士尼、自贸区发展潜力巨大。

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