31家房企公布半年业绩:销售2.5万亿同比增36.2%

21世纪经济报道2018-07-11 09:00

调控重压之下,标杆房企销售业绩依然爆发。

中原地产研究中心统计数据显示,截止到目前,公布前6月销售业绩的房企合计31家,这31家销售金额达到了25031亿,同比上涨幅度高达36.2%。其中,部分房企销售额涨幅惊人。中国金茂前6月销售额为717.62亿元,同比上涨197.7%;奥园地产前6月销售额为402.9亿元,同比上涨143%;花样年前6月销售额为113.07亿元,同比上涨123%。

在房地产市场总量面临天花板的同时,中小房企的生存空间越发艰难。新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,公布销售业绩的房企都是上市公司,也是规模较大的房企,这完全符合我们说的“大象比兔子跑得快”的逻辑,因为所有的资源包括(金融、供应商)都在向大房企集中。但市场整体基本稳定、增长有限,大房企的市场份额不断提高,中小房企的业绩不断下降,日子更加难过。

标杆房企销售业绩爆发

在规模即生产力的行业共识之下,标杆房企普遍启动了高周转模式。也正因此,在调控越发严厉之下,标杆房企在前6月业绩反而再创新高。

具体而言,碧桂园、万科、恒大这三家企业前6月销售额已经突破3000亿;作为高周转典型代表企业,碧桂园前6月销售额已经达到4125亿,同比上涨42.8%,这是半年业绩报告中首次出现销售额超4000亿元的房企。在公布销售业绩房企中,销售业绩超千亿的房企目前为五家,分别为:碧桂园、万科、恒大、融创、中海。中海地产前6月销售额为1508.46亿,同比涨幅为18.5%。

此外,21世纪经济报道记者发现,还有部分企业业绩增长抢眼。中国金茂公告显示,1-6月销售金额为717.62亿元,同比上涨197.7%;合同销售金额为241.08亿元;同比上涨16.44%;奥园地产公告显示,1-6月销售金额为402.9亿元,同比上涨143%;花样年公告显示,1-6月销售金额为113.07亿元 ,同比上涨123.77%;合约销售均价为9704元;2017年同期,花样年1-6合约销售均价为7878元;合同销售金额为50.53亿元;同比上涨5.03%。

市场并非一片飘红,也有业绩下跌的品牌房企。金地集团公告显示,1-6月销售金额为630.7亿元 ,同比下降10.34%;合同销售金额为703.4亿元;同比上涨60.03%;金地商置公告显示,1-6月销售金额为159.67亿元 ,同比下降10.34%;合同销售金额为226.08亿元;同比上涨305.09%。

欧阳捷曾在年初预判,今年是“大稳小乱”的一年,房地产宏观形势相对稳定,调控确保了市场不会大起大落、房价不会暴涨大跌,全年销售面积将趋于“零增长”,销售额将略有增长。因城施策、一城多策将出现更多的市场乱象,但不会改变市场大格局。

那么,严厉调控之下,大型房企缘何 “丰收”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,大型房企的集中度和市场占有率在提升,所以大企业的销售总金额的增幅会明显超过全行业的平均水平。虽然调控背景趋严,但是全国市场的冷热不均。全国大部分的弱二线三四线市场成交依然比较活跃,现在只有一线和少数的强二线都市圈成交量有所下滑。

“做大依然的当下房企的主流选择。整体看,房企拼规模趋势加剧。”中原地产分析师张大伟认为。

下半年出现拐点?

当前,房地产市场形势非常复杂。一方面,调控并未有放松之势。限购、限价等政策依旧压顶;另一方面,在严厉去杠杆背景之下,房企面临严峻的资金压力。未来半年行业走势也备受关注。

从宏观层面来看,杨红旭认为,主要的影响因素是政策,政策调控还在加码,下半年的政策还会进一步收紧,所以需求面应该会出现萎缩。全国的销售总面积会出现由正增长转为负增长。估计未来两三个月就会出现拐点,全国的销售总金额年内可能保持一个基本平稳的状态,就是说可能是在零增长左右。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为,房企整体面临的市场形势并不乐观。“下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高,但是企业的利润也会降低。一方面,一线城市和强二线城市中,开发商的资金回笼速度要求比较高,房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”,会出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面,三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候,这时企业为了回款,迫不得已会降价销售。另外,下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂的情况,除非是被其他的房企或者金融机构收购,注入资金。据我了解,排名前20的房企当中,资金面紧张的有差不多一半。”

严峻市场之下往往也是市场洗牌的最佳时期。张宏伟认为,未来一到两年,市场集中度会迅速增加。市场格局即将定局的时候,每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面,下半年还有目标,对于排名靠前的房企来说,目标的实现和职业经理的考核挂钩,跟调控和资金链紧张没有关系,目标驱动之下,都会想方设法去完成规模增长。

张大伟注意到,从企业之间的销售数据看,有10家企业销售业绩涨幅超过50%,8家企业涨幅在40%-50%之间。整体市场分化趋势在2018年下半年有望更加明显。他还注意到,虽然一二线城市调控持续,但大部分标杆房企都开始积极拿地。从全国数据看,一二线城市调控压力较大,但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下,大量中型标杆房企积极抢地,特别是销售额从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,都是过去一段时间内抢地的主流企业。

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