朱兆荣:新零售时代下如何催生新一轮的商业潮?

腾讯房产·上海站2018-08-08 12:44

2018年是我国改革开放的40年,也是上海砥砺奋进的40年,上海作为改革开放的排头兵,40年来的变化可谓日新月异,历经40年,中国的房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。零售地产更是经历了“从无到有”的变迁。

自马云提出“新零售”概念后,盒马鲜生快速占领市场,无人零售等创新业态逐渐融入消费者的生活,一场零售业的革命正冲击着商业地产的既有模式。开发商加速购物中心的改造升级,“地产转型+新零售迭代”将催生新一轮的商业潮。

朱兆荣:新零售时代下如何催生新一轮的商业潮?

2000年应该是房地产市场的一个分水岭

如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了从“野蛮生长”逐步走向成熟,严格意义上,真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动,有教训,但更有成长。

第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣先生是香港人,1995年来到上海。当提及当年上海的房地产市场时,他表示当年上海传统的核心地段主要是外销房,住宅主要是卖给华侨。90年代初,上海已经开始出让土地了,外资开发商拿地建办公楼、住宅以及少量的商业物业等,香港房地产的开发应该早上海20年左右,上海才开始有CBD这种概念,集聚的主要是金融业的从业人员,当时香港的甲级办公楼已经比较成熟了。

90年代上海的开发商主要是外资开发商(比如:港资、新加坡的开发商等),国内房地产市场开始对外开放,很多外资企业开始投入人力、物力、财力进军中国房地产市场,第一太平戴维斯也是看到了房地产发展的机遇,在上海设立国内第一家公司。

朱董称90年代的浦东陆家嘴根本看不到高楼大厦,还是比较荒凉的,跟现在完全是两个样子。外滩很多楼宇像河南路的中汇大厦、九江路附近的建筑在当时称得上是甲级办公楼,这些办公楼改造后一般会出租给外资企业,租金约为2-3美金/平/天。

2000年可称作是房地产市场的一个分水岭。

从需求层面看,90年代是福利分房的阶段,还没有大量的住宅买卖需求。2000年前后住宅市场才开始活跃起来,当时的房屋买卖主要是满足自住的需求,大多数家庭都只有一套房,品质一般,但地段很好,主要集中在静安、黄浦、徐汇等区域,当时的闸北属于“偏远”地区,外来人口较为集中,更没人愿意搬到浦东,当时的浦东交通不便、配套不完善。因此有“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”的说法。

从开发商角度看,90年代国内房地产正处于起步阶段,国内的开发商几乎都不是上市公司,才开始囤地但拿地也不多。2000年后开发商开始大量拿地,并向周边多个城市扩张,建造的住宅大多是毛坯交付。2010年前后全装修房逐渐入市,配套设施比较完善,随着人们生活条件的提高,人们越来越追求小区的高品质、舒适度、智能化等。

零售业的发展:“中国有中国的速度”

当提及中国零售地产的发展和变迁时,朱董称,90年代初国内的商业地产概念已初具雏形, 一方面是几大国营百货的繁荣,如第一百货,二百永新,新世界百货等;另一阵营是以太平洋、伊势丹、百盛等为代表的外资百货公司正在崛起。当时的百货公司就是一个大卖场,进去就是买东西,纯粹是一个购物的场所,2000年前百货公司是上海零售物业的主要业态。

2000年以后购物中心的体量从几万方到几十万方不断扩大,购物中心在原有消费的基础上,增加了电影院、健身房、餐厅、休闲娱乐、超市等品类,像港汇广场、梅陇镇广场、来福士广场以及现在的太古汇、K11等这种购物中心更容易被消费者认可和接纳。2014年前后网购、电商对购物中心的冲击很大,商业地产在走下坡路,去年实体店又重新回温。

中国零售业的发展跟其他国家是不一样的,朱董称“中国有中国的速度,零售商能否跟得上中国速度实时做出调整这是最关键的”。很多零售品牌是“舶来品”刚进入中国市场时很受消费者的欢迎,但一直沿用固有的商业模式就会慢慢淡出消费者视野,比如一些快消产品近几年在国内的业绩有所下滑,这些舶来品已经跟不上中国消费升级的步伐,不符合我国消费者的品味,难以适应国内零售市场的快速发展。

随着互联网的发展,网购快速崛起,消费者可以跨地域、跨国界选购商品,一些无法在实体店买到的商品能通过网购买到,网购对实体零售冲击很大,认识到这一点,很多开发商在全国布局商业地产,吸引潮牌入驻、打造场景化的体验等在很大程度上消解了网购对零售带来的冲击。很多零售品牌也在不断地调整重新出发,现在很多品牌从线上“搬”下线,这给原本竞争激烈的零售市场带来更大冲击,他们也需要改变。

随着大家生活节奏的加快,很多固有的零售模式已经不适应这个时代了,像家乐福也推出了“迷你版”。零售商应该具备前瞻性眼光,对市场的趋势,消费者的习惯变化进行预判,未雨绸缪。提到目前炙手可热的“新零售”概念,朱董称“新零售”最重要的就是实现线上线下的融合,作为零售载体的商业地产需要加快拥抱新趋势,为消费者提供满足其需求甚至引领需求的产品。

新零售“新”在哪里?

零售市场发展到现在,各种创新、裂变和突破纷至沓来,商业场景、智能品牌、线上和线下的深度融合,实体场景的打造。“新零售”以互联网为依托,通过运用大数据、人工智能等先进的技术,对商品的生产、流通与销售过程进行升级改造,进而重塑业态结构与生态圈。

在朱董看来,零售业态的发展大体可以分为4个阶段,从百货公司到小型的购物中心再到大型购物中心以及现在出现的“新零售”,零售业态还经历了由百年老店到网红店再到快闪店的变迁。

从之前的海外品牌涌入,到中国品牌走出国门,体验式购物中心、社区商业的出现都说明零售市场颇具弹性,发展得也十分迅速,经历了几代的变迁和更替,也经历了严峻的调整期。不断创新已成为目前市场的主流。

谁能抓住“新零售”并快速迭代谁就能胜出

与“高周转、赚快钱”的住宅开发不同的是商业地产需要长期经营,从拿地、规划、招商到营运都需要长期的运作,经营商业地产主要看开发商的运营能力,不能用住宅开发的思维来操作。

商业地产首要的考量因素就是交通是否便捷,其次,对商业地产的体量、定位、定性要非常清晰,并不是所有的商业地产都要盲目地追求“高端”,最后,商业地产的招商和营运是至关重要的,营运不单单指“推广”要贯穿始终,商家跟商业体如何实现共赢靠的就是“营运”。

现在做商业地产的开发商不缺地、不缺钱,但最缺的是“营运人才”,开发商有很多商业地产项目,但营运团队却只有1-2个,很多商业项目在3-5年内要推向市场。,因此优秀、专业的营运人才非常抢手。

谈及内地和香港零售市场发展的差异,朱董称香港在新零售这块的发展并没有大陆快,大陆的AI智能走在世界的前列,香港商业地产新推的项目较少,固有的商业模式已经非常成熟,没有太大的变化,发展比较平稳。

朱董认为,我国商业地产已经饱和,存量惊人,未来5年谁能抓住“新零售”的核心谁就是赢家。

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