比较“小资”的社区商业“抗性”更强吗?

腾讯房产·上海站2018-09-05 09:34

随着房地产的发展,特别是商业地产的逐渐成熟,开发商批量建设大型的购物中心、生活广场,一味求大、求全导致很多购物中心深陷同质化、高空置率的泥潭.在消费升级的驱使下,"小而美"的社区商业依托社区客群而生,意在提供个性化、多样化、定制化、品质化的消费需求,或将成为商业地产的"下一个风口"?

商业地产的发展伴随着消费升级的时代大潮,消费者个性化趋势越来越强,90后、00后的年轻一代消费群体更是明显.与此同时,商业也一直在进化,从业态创新到场景体验,内在规律非常明显--多重场景营造。

现如今房企一方面在积极探索商业资本化道路,另一方面则积极创新商业模式,丰富业态内涵,提升用户体验,尤其面对传统商业受电商冲击日趋严重、模式同质化等问题,如何打造特色的商业模式成为众多企业面临的最大挑战。

比较“小资”的社区商业“抗性”更强吗?

消费升级如何赋能产品升级?

消费升级下出现了很多新的特征:

1、过度依赖标准化复制模式将逐步消失,取而代之的是大店更大,小店更精.大店的价值创造点是流量带来的虹吸效应,小店的价值效应是由消费频次带来的领先效率.

2、商业地产空间场景化、业态复合化、无国界融合的趋势日渐形成.对于业主而言,由全域的建设开发到对公共区域的服务,对商户的组合、业态的配比和与用户之间的深入互动体验将成为消费升级新的法宝.

3、工厂店以及线上线下全线互动营销模式将成为新的增值服务引擎.在这个前提下,价值将重新解构,突破租金的天花板,创造收入的新渠道.

4、线下成为客户价值最大化的天下粮仓.

5、IP主题为王.设计驱动软实力,倒逼开发、运营能力硬实力的全面提升.

在谈及如何结合不同的消费场景深度挖掘消费者需求、新商业场景该如何营造时,上坤集团商业资管事业部总经理杜颖颖女士称上坤在商业地产方面起步较晚,在上海深耕了多个"小而精"的商业项目,整体比较"小资"。

在上坤的商业项目里面引入了上坤自有的产业,有很多"刚需"的商业配套,比如:文化教育、儿童娱乐、长租主题酒店、非物质文化遗产等更加定制化、个性化的商业业态,社区商业是可以实现品牌商、开发商、消费者"三赢"的商业体。

蓝光商业集团总裁张刚先生提到蓝光商业打破原有闭环,降维获取资源,开放链接;建立与消费者的黏性,增强消费者的持续体验;深入洞悉90后、00后消费者的特性提供个性化的产品和服务;打造超级IP、特色娱乐资源,借助VR技术推出特色活动主要从这四个维度寻找蓝光商业的价值增长点。

蓝光商业地产推出的主题街区--"耍街",以慢耍文化、自在生活为理念,给人们提供一个可以放松身心、与家人共享时光的街区商业.耍街专注邻里消费,将慢耍文化、川派元素和品牌商家在重庆、武汉、苏州、青岛等城市快速布局。

张刚认为商业社群生态的根本价值是实现社群中消费者不同层次的价值满足.这样的生态模式逐渐发展完善,为消费者提供多维度服务,就变成了一个完善的商业体系。

开发商都在利用互联网的玩法改变传统商业,建立以消费者为核心的商业生态体系,从而颠覆传统的商业模式,其本质就是社群的商业思维,社群商业是具有增量思维的微生态,生态系统体现天然多赢的局面。

未来的商业是基于人,而非基于商品,社群商业本质是用户主导,数据驱动的C2B商业形态,社群化商业时代刚刚开始。

社区商业"并不美"

从投资的角度讲,最终都会回归到算帐上,一个商业地产的估值等于净租金除以资本化率,上海认可的资本化率在4%左右,一个商业地产如果资本化率是4%的话,估值就是25倍。

租金收入取决于销售额和成本这两个因素,成本空间比较小,开发商之间都差不多.租金和销售额的比例是相对固定的,关键在于提高销售额,销售额=客流量x客单价x转化率,所有的运营包括场景的提升都是围绕这三个核心指标来展开的。

在信保基金不动产投资中心执行总经理孔方正先生看来,从投资的逻辑来看,如果把商业聚焦在购物中心这个领域,有不同的产品,一般不单从产品角度考虑是否投资,主要考量的是产品、区域、流动性、获取成本等因素.购物中心最受欢迎的仍然是城市中心的产品,类似于大悦城这种产品,区域中心和社区中心现在资金难度非常高。

在孔方正看来,社区商业这个业态消费需求比较刚性,零售占比不大,互联网对它的冲击也比较小,但是,社区商业辐射周边1-3公里人口流动性不大,改造、周转以及增长空间都没有想象的那么高.无疑给社区商业的运营泼了一盆凉水。

社区商业"抗性更强"

比较“小资”的社区商业“抗性”更强吗?

第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋

近几年,开发商在全国各地快速布局商业地产,商圈重叠、商业同质大型购物中心"过剩""被空置",第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋接受采访时称社区商业提供的是"便捷性消费",比大型的商业综合体对商业过剩、电商冲击的抗性更强一些。

社区商业在布局上应该考量一下人口基数,好的商圈人均商业面积约在1.2-1.5平方米左右,可以推算出社区商业的辐射半径,进而确定社区商业的选址。

纵观商业地产的发展史,经历了从零散的沿街小铺到集中街区、百货商厦、新零售,从单一零售到全业态购物的发展变迁,社区商业与沿街商铺的界定有何不同呢?

朱锋称沿街商铺的商业形态是最雏形的,解决的是最基本的消费需求比如面包房、干洗店、小餐饮等,社区商业的体量要更大一些,比如运动设施、文化教育、美容健身等业态是沿街商铺无法承载的。

"小而美"的社区商业是为了解决人们"最后一公里"的消费需求,定价不再"美丽"的社区商业应该体现新颖性、便捷性,选择一些体验感较强的商家以满足消费的需求。

据了解,国外的社区商业主要以购物中心的形式出现,运营的比较成熟,一般辐射10-20公里范围,国内的社区商业一般辐射1-2公里以内,1万-1.5万平方米的体量,配备最基本的社区配套,以便捷性消费的形态为主。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论