捡漏城中村地块 单价比周边宅地低3000元/平

腾讯房产·上海站熊花 何以轩2018-09-11 21:41

"都市里的村庄"是城区的"伤疤",城中村一直都是一个尴尬的存在,前面是高楼林立的现代化建筑,转身却看到低矮破旧的房屋,破坏了市容市貌,阻碍了城市建设,也侧面反映了城区发展的不均衡和不充分.

"都市里的村庄"是城区的"伤疤"

上海的城中村拆迁之路,从来没有停过.

自2014年上海11部门联合发布《关于本市开展"城中村"地块改造的实施意见》后,城中村改造逐步推进中,城中村其实就是在城镇建成区或城镇规划区范围内,集体土地被全部或大部分征用,原农村居民全部或大部分转为城镇户口,被城镇建成区包围或基本包围的自然村.

从广义上说,"城中村"是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区.

捡漏城中村地块 单价比周边宅地低3000元/平

上海城中村分布很广,市中心、快速城市化的城乡结合部、新市镇的边缘以及各类工业区、开发区、大型居住区的夹缝之中.

上海城中村的产生和延续是有制度性的因素在的,追溯到浦东开发以来,上海市城市化水平迅速提升,中心城区快速扩围,据不完全统计,上海市中心城区面积32年来扩大了2倍多,原先分布在城市周边的农村被迅速纳入城市版图.

随着中心城区"退二进三"、旧区改造、市政建设的快速推进,中心城区的居民向城乡结合部导出,但是,城中村居民无法获取均等的公共资源和服务,衍生成现在的"村容".

城中村地块改造的对象主要包括区域位置分布在外环周边、老城镇地区,处在城市化包围之中;土地性质以集体建设用地为主,现状为村民宅基地和其它建设用地犬牙交错,相互交织.

人口结构为原农村居民大部分或全部转为城镇户口,本地人与外来人口数量比例严重倒挂;环境"脏乱差",违章搭建现象突出,存在大量社会管理和安全隐患,与周边形态和环境形成反差;相关基础设施和公共服务设施超负荷运行使用.

近几年上海加大对城中村治理的力度,值得一提的是始建于1958年的彭浦新村,现已纳入新静安区,60年来从偏僻乡村到中心城区的大型住宅区,历经沧桑巨变,浓缩了时代变迁.城中村里沾满水渍的水头龙和起了青苔的水池随处可见,终将成为历史.

前8月沪推9幅城中村地块

2035上海规划中提出锁定建设用地总量,控制在3200平方公里以内.随着城乡一体化进程的加快,土地改造无疑成为了重要的环节之一.据了解,目前全国各大中城市的"城中村"地块规模依然十分巨大,这就需要此类地块必须改头换面,重新规划改造.

城中村虽然在区域上已经成为城市的一部分,但是在土地权属、管理体制等方面依然保留着农村的模式,成为制约城市化进程的重要障碍,另外,由于"城中村"自身的特殊性,居住了大量流动人员,群租、违建、非法租赁等现象层出不穷,存在极大地安全隐患,严重影响环境卫生和人身安全.

捡漏城中村地块 单价比周边宅地低3000元/平

据腾讯房产上海站统计,今年1-8月,上海土地市场共计成交67幅经营性用地,几乎以底价和低溢价成交.在这67幅地块中,有9幅为"城中村"改造项目,总出让面积41.54万方,总成交价177.03亿,9幅地块全部底价成交,包含5幅纯宅地、2幅商办地、2幅商住地,竞得方均为国企.

从区域来看,宝山区共成交5幅地块,数量最多,地块分别位于顾村、杨行、大场板块;其次是奉贤南桥新城区域肖塘板块,共成交2幅;闵行梅龙镇、金山新城区域各占1幅.由此可见,城中村改造地块已经成为了申城商品住宅类用地的重要来源之一.

这几幅城中村地块从地理位置来看,位于位于外环外,离轨交有一定的距离,生活配套设施一般依附周边成熟的社区,不过,无论是交通便利还是配套成熟度上来说相对比较缺乏.

"捡漏"城中村地块

楼板价比周边纯宅地低3000元/平

今年上海城中村地块集中放量,在提高土地有效利用率的同时也给开发商包了一个"大红包",城中村改造地块全部底价拿地,既缓解了建设用地的紧张,又提升了"村民"的居住品质,还节约了开发商的拿地成本"一举三得".

宝山今年前8月推出5幅城中村改造地块,这几幅地块最大的"吸睛"点在于近轨交,顾村、杨行、大场这几个板块的升值潜力还是值得期待的.

大华集团"捡漏"完胜,84.26亿底价拿4幅城中村改造地块,新增土储18.8万方,看来宝山进入"城"时代的魅力不容小觑.

捡漏城中村地块 单价比周边宅地低3000元/平

就奉贤南桥新城而言,8月底有2幅"城中村"地块成交,分别是纯宅地、办公楼地块,竞得方均是"国家队"的肖塘投资发展有限公司.而在这2幅"城中村"地块周边,也有一幅纯宅地于2017年8月底成交,竞得方为华润.

具体来看,2018年8月22日,奉贤南桥新城18单元02-04区域纯宅地("城中村"改造项目-肖塘地区)底价21.39亿成交,成交楼板价20298元/平.

2017年8月31日,奉贤区南桥新城18单元06-D-01区域地块纯宅地21.94亿成交,成交楼板价23158元/平,溢价率0.69%.该地块正是现在还未拿到预售证的华润置地赛拉维,体量在5.3万方左右,主力户型是95平3房和122平4房.

华润置地赛拉维的地块成交楼板价高出"城中村"地块2860元/平.

2幅地块从位置上来说,"城中村"改造地块离5号线南延伸线肖塘站约200米左右,距离轨交反而更近.两幅地块相距800米左右,周边配套相差无几.

再有就是打破了西渡板块新房市场"7年真空"状态的标杆项目--中铁建香榭国际,2015年12月7日中铁建以38亿拿下的D-01-13纯宅地块,楼板价1.92万/平,虽然现在售价3.8万/平,但时隔2年零8个月,地块出让楼板价与肖塘城中村楼板价却相差不大.

严跃进:"城中村"改造地块有助于形成新的"住区"

易居研究院智库中心研究总监严跃进对腾讯房产表示,对于城中村土地来说,地段都不错,属于土地价值低估或有待进行更新的重点地块,类似地块也说明了房企在积极关注此类存量土地.

实际上此类土地未来在类似租赁业务等方面有较好的发展机会,总体上体现了上海存量用地政策的调整,这也是未来房地产业务转型的一个重要方向.此类土地改造,也有助于改造此类区域,进而形成新的商业中心和住区中心.

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