扎堆赴港IPO:资金链收紧中小房企变道跃“龙门”?

中国经营报2018-09-14 07:14

房企赴港上市正掀起一股热潮.

8月底,河南恒达集团(控股)有限公司(以下简称"恒达集团")向港交所递交招股书,两度折戟IPO之后,再度试图敲开香港资本市场的大门.前不久,旭辉控股集团(00884.HK)全资子公司永升生活服务集团有限公司(以下简称"永升物业")向港交所提交了招股书.而在此之前,弘阳地产集团有限公司(01996.HK,以下简称"弘阳地产")已经成功赴港上市,上海大发地产集团有限公司(以下简称"大发地产")拟赴港冲击IPO.

随着宏观调控政策的不断收紧,赴港上市正在成为中小房企扩大融资渠道、谋求规模化发展的一道"龙门".而随着A股上市政策的收紧,变道港股也成为不少企业的优选.

永升物业相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,公司正处于IPO敏感期,不方便接受采访.拟近期赴港上市的西藏新城悦物业服务股份有限公司(以下简称"新城悦")相关负责人向本报记者表示,为了不断强化新城悦的市场拓展能力,在物业管理市场中能够不断成长,成为行业的领导者,公司经过深入全面的研究,决定通过走向资本市场.

拆分物业"上市潮"

日前,旭辉控股集团(00884.HK)旗下公司永升生活(2291.HK)发布上市申请,拟在港交所上市.据了解,2017年5月,林氏三兄弟以合共68.75%持股量共同控股永升物业并正式挂牌新三板.今年3月9日,上市不足一年的永升物业选择终止挂牌,退出新三板.

"我们去港股就是希望能有正常的融资渠道,然后做大规模.选择哪个平台上市,是看哪个资本市场能够更长远地支持企业发展,虽然A股估值高,但是我们觉得上市不是套现,未来港股平台在公司发展过程中,对于企业债融资、企业发展都会有很大的推动作用."旭辉集团总裁近日对外透露.

7月7日,新城控股集团董事长王振华在常州的发布会上透露,公司旗下物业管理公司新城悦正在申请到香港上市,未来公司亦会分拆更多业务上市.

新城悦相关负责人向本报记者表示,为了不断强化新城悦的市场拓展能力,在物业管理市场中能够不断成长,成为行业的领导者,公司经过深入全面的研究,决定通过走向资本市场,进一步完善公司的治理结构,提高公司的规范运营的水平,提升公司的品牌知名度.同时,通过募集资金为市场拓展打下较好的基础.

此外,6月25日,佳兆业物业集团正式向港交所递交上市申请.今年2月份,雅居乐集团旗下的雅生活服务股份有限公司正式在港交所主板上市.

"物业公司分拆上市是行业的一个大规律、大趋势.物业公司无论在行业发展的阶段还是在经营方法上,跟房地产企业还是有一定差距的.上市后能够更好地进行内部管理,物业公司分拆上市也是由行业来决定的.但是相对来讲,物业公司还是偏重轻资产."亿瀚智库研究总监张化东在接受本报记者采访时表示.

同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示,物业公司属于存量市场."这个市场的竞争度没有住宅买卖的竞争度高,相对于整个市场的份额,物业领域的绝对市场份额并不太高."他建议,物业公司要通过规模化提升自己市场份额和估值,然后再去上市.继而通过上市反过来推动企业的规模扩张,推动市场地位和市场竞争度,"从存量市场和增量市场的角度来讲,买卖的一端市场竞争在未来3~5年达到极限之后,存量市场的物业领域应该成为开发商重点考虑的方向之一".

扎堆赴港IPO

"中小房企在香港上市,主要是看重香港多元化、市场化融资平台,除个别高成长房企,多数中小房企在香港巿场的股权性融资金额有限,但可以在上市后通过发债/银团贷款,获得持续性资金注入.鉴于国内地产行业资金面持续趋紧,海外上市或许是留给中小房地产企业为数不多的生存之道了". 安永会计师事务所审计服务合伙人汤哲辉表示.

7月20日,基于房地产数据的房地产交易服务商易居(中国)企业控股有限公司(02048.HK,以下简称"易居企业")正式在港交所上市,开盘价14.38港元.招股书显示,恒大、万科、碧桂园领衔的25家百强房企已经入股易居企业.

易居企业最新公布中期业绩报告显示,2018年上半年,集团收入27.8亿元(人民币,下同),较去年同期增长44.4%,利润为5.63亿元,较去年同期增长84.1%.

而在距离7月12日上市47天后,日前,弘阳地产发布了首份中期业绩报告,数据显示:2018年上半年签约销售金额较去年同期增长188.4%,达到了212亿元.在截止到目前公布中报的上市房企中,增速排名前三.

今年1月,正荣地产(06158.HK)在港交所挂牌上市.2017年12月,福晟集团正式登陆香港资本市场,并更名为福晟国际(00627.HK).2017年8月,三盛控股(02183.HK)借壳利福地产,成功登陆港股市场.

除了已经成功登陆港股资本市场的房企,包括大发地产、美的集团旗下地产板块美的置业、宝能地产等一系列中小房企,也正在筹划赴港上市之中.

据大发地产上市申请书,截至2月28日,大发地产拥有28个多元化项目组合,包括20个住宅物业、三栋商业综合楼和一个办公楼层.其中5个项目位于上海,19个项目位于江苏、安徽及浙江,土地储备总建筑面积约为172.28万平方米.不过,据了解,集团CEO廖鲁江不久前在接受采访时称,大发地产计划冲击千亿,提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制.

张化东表示,企业上市以后相当于打开了资本市场的大门,"从长期运作的角度来看,房地产开发的产品,建筑商帮助它搞定建筑,政府提供用地,配套的供应商提供建材,销售代理公司帮助做销售,这就是一个资源整合,最终是现金流管理公司,要想把现金流做大做实,上市是必由之路.A股比较难上市,只能在港股上市.如果不能成功上市,就一定不能获得资本支持."

为破解融资困境?

集中赴港上市背后折射出当前环境下房企所面临的资金困境.Wind数据显示,截至6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,环比上涨0.6个百分点,同比上涨1.44个百分点,且有39家公司超过行业资产负债率均值.

另据《中国建设报》报道,国家统计局最新数据显示,1~6月份,房地产开发企业到位资金79287亿元,增速比1~5月回落0.5个百分点;国内贷款12292亿元,下降7.9%;利用外资28亿元,下降73.1%.此外,天房集团、五洲国际等近期相继爆出债务危机,另有多家中小房企先后陷入发债"中止潮".

记者梳理发现,旭辉旗下永升物业的财务状况不容乐观.据了解,2015年时,永升物业的流动比率为1.38倍,2017年时,仅升至1.39倍,且资产负债率维持于65%并无缩减.

数据显示,2015年及2016年,大发地产分别产生净亏损1.498亿元及1.686亿元,直到2017年物业陆续交付运营后,亏损的局面才得以扭转.

2014 年~2016年,新城悦筹资活动产生的现金流量净额分别为5750.42 万元、1.19 亿元、-7505.67万元.

新城悦相关负责人回应表示,公司筹资活动现金流入主要为股东增资收到的现金和向关联方拆入的资金,公司筹资活动现金流出主要为报告期内股利支付和向关联方拆入资金的还款.公司于 2016 年进行了股份制改制并于当年清偿了所有非经营性的关联方资金往来,从而导致了2016年度的筹资活动现金流出现负数.

张宏伟表示,国内的融资渠道收的越来越紧,同时发债或者整个资本市场环境比较紧,对房企来讲,不得不到境外去上市获得资本市场支持."未来两三年这个时间段很关键,竞争度提升的速度非常快,所要这些企业还是要加速抢占自己的市场空间."他表示.

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