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专家提醒:二手房买卖中定金和意向金的区别

2012年08月07日18:40合房网
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案例介绍:王先生经沪上某知名房产中介公司介绍,决定购买杨女士所有的一套商品房,三方签订了房屋买卖居间合同并约定一周后签订正式的买卖合同,之前王先生已向中介公司支付意向金人民币2万元整,当日他授权中介将该笔款项以定金方式支付给杨女士,双方适用定金罚则。一周后,杨女士改变主意将房屋卖与他人,并要求中介公司解除与王先生的房屋买卖居间合同,王先生认为杨女士违反约定在先,应当双倍返还,即返还4万元。杨女士不肯,双方进入诉讼。

案例结果:双方签署的房屋买卖居间合同中虽有相关定金罚则的约定,但由于杨女士没有实际收到定金,且其也没有授权中介公司代为收取定金,王先生支付的是意向金,而不是定金,不能适用定金罚则。杨女士只需如数返还2万元,无需双倍返还。

在二手房买卖过程中,合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”﹑ “意向金”的性质和作用,对两者的不同理解,直接影响定金罚则的适用。关于定金,根据我国担保法和合同法的有关规定,是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保,它具有以下特点:(1)定金必须以书面方式约定;(2)定金数额不超过合同标的额的20%;(3)定金自一方向另一方实际交付时生效;(4)定金罚则的适用:给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金;(5)债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。其中,第(4)项是定金制度最重要的特点,也是该制度发挥担保作用的基础,因此定金具有制裁违约行为的性质。

关于意向金,虽然我国现行法律没有明确规定其含义,但在实践中却广泛适用。一般认为,其属于预先支付的款项,合同成立后充抵价款,合同不成立时则应当返还,因而不存在制裁违约行为的问题,对合同没有担保作用,不能适用“定金罚则”。根据我国现行法律的有关规定,交付意向金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。因此,在一般条件下,意向金是不等同于定金的。在签订房地产买卖居间合同时,应当加强法律知识的学习,在合同的用语上尽量用法律词语规范表述,做到用词严谨,不产生歧义,从而避免引起不必要的纠纷。

本案中就是王先生和中介公司都没有注意定金的交付方式:在现有的大多数中介公司操作定金合同中,为了保障买家的利益,大多中介公司特别是许多小型的中介公司将买家支付的定金放在中介公司的帐户上,不给房东,以防房东反悔,追讨困难。这些中介公司为了保障买家的利益作此行为,可却由于不了解国家法律规定而在实际上损害了买家的利益。根据我国法律规定,定金合同自定金交付之日起生效。即在签订定金合同的情况下,只有定金已交付给了房东,且房东已提供书面收据,并明确收取金额为定金的情况下,该定金合同方为有效。如定金没有交付给房东,买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据,则定金没有交付,即使定金合同签署的再漂亮,仍然是无效,买家也就无法希望通过定金合同来保护自己的利益,享受双倍返还定金的权利。本案就是因为没有房东的定金收条,也没有房东授权中介收取定金的授权,虽然相关定金罚则在居间合同中有约定且房东有签字确认,却因为定金生效要件不足,被法院确认定金无效,王先生无法获得相应的赔偿。

另外还要提醒消费者的就是:有时买房人为了保障自己的利益,害怕房东反悔不卖,就抬高自己支付的定金数额,从一般的消费者的角度来说,支付多少价款是可以由双方协商确定,但根据我国合同法中的相关规定,定金数额不得超过总标的的20%,即签订房屋买卖交易的定金合同,定金数额不得超过总房价的20%。定金数额超过总房价20%部分无效,定金数额少于总房价20%的,定金合同有效,也就是说,即便约定的定金数额超过总房价,则其中的20%部分有效,超过20%的部分无效,适用定金罚则时只能就20%部分适用,超过部分不适用定金罚则。

相关链接:《中华人民共和国担保法》第89条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国合同法》第115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》司法解释第118条:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

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