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合作建房发起十年鲜有成功 困难风险来自政策

2013年08月22日08:56时代周刊我要评论(0)
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作为“中国合作建房第一人”,于凌罡写过很多份方案,接受过很多次采访,接待过数不清的置业者。但从2003年年底发出合作建房的呼吁到现在,他的合作建房计划依然停留在纸面上,而北京市的平均房价却已经涨到了原来的四五倍。

最早在北京发起、此后陆续在全国各地出现的合作建房,其基本理念可以概括为:置业者用自己的钱,共同购买土地、合作建房。它可以省去一般房地产开发的融资、销售、广告等成本,以及常规开发的高额利润。

同时,置业者也可以参与到拿地、设计和建造的全过程之中,对户型结构、社区环境、物业管理都有发言权。于凌罡将其概括为项目自主权、配套收益权、物业自主权和成本价得房。

这10年间,于凌罡稍具雏形的合作建房计划有那么六七次,其中大部分能在媒体报道中觅得踪影。但人们已逐渐疲于追踪细节,因为几乎所有项目在购地之前就止步了。

囿于资金筹集、土地竞争、政策不明朗等困难,合作建房的尝试在各地鲜有成功,却一直未停下来。但其前景,至今依然模糊。

差一点就成功了

“为什么开发商赚钱、老百姓没钱?因为开发商知道未来,可你说老百姓不知道未来吗?”在接受时代周报记者采访时,坐下不到5分钟,于凌罡就开始反问。

“大家都在说2008年中央的四万亿,但你知道从2008年到现在,M2增加了多少万亿吗?”他接着说出了一个准确的数字。

多次组织合作建房未果后,于凌罡看上去就像一个有些不厌其烦的常识普及者,向“不愿去面对数字”的人们解释合作建房为了什么,他在最近的一篇博客中写道,一起做开发商,是“从源头上解决大家收入低,资产少,或者房价高,房租贵这种表象问题的办法”。

但如果从失败的过往来看,于凌罡总是显得一厢情愿。他发起的项目中,最有名的是2005年的“新中街1号地”和“芍药居”地块。

2005年4月,于凌罡等人计划与北京万通地产股份有限公司(下称“万通地产”)合作,由合作建房业主授权万通地产在2.2亿元以内拿下挂牌价为1.92亿元的北京新中街1号地,并在成功拿地后负责跑文件、取得开工证及整个项目建设。

于凌罡等人则需找到400户合作建房业主,每户拿出24万元保证金购地,购地之后每人可办理24万元的按揭贷款。而万通地产则通过项目贷款帮助解决剩下的购地资金,利用上述按揭贷款进行开工建设,建成后将拥有底层商铺和部分车位,赚回贷款及利息。根据这一计划,项目的获利空间在万通地产和业主之间大约三七分。

但在于凌罡看来合情合理的方案,却没有得到足够多的合作建房人的支持,许多人表示拿不出24万元,最后于凌罡等人不得不放弃竞争地块。

几个月后的芍药居地块又重复了这一过程,只是这一次离成功更近—距前期需要筹集的4000万元只差200万元。

于凌罡称这一次“非常非常可惜”。事后他又找到买下地的公司,希望能再把地买回来,初步谈判的结果是每平方米加800块钱,地价从9800万涨到了1.18亿。但合作建房志愿者们没人再去做说服购房者的工作。

2005年于凌罡成立了“北京合作蓝城咨询服务有限公司”(下称“蓝城公司”)来组织合作建房,办公室就设在自己家中。当年,也是蓝城公司最忙的时候,曾投入30个工作人员,但仅两名领工资的正式员工。2010年,两名全职员工都陆续离开之后,蓝城公司只剩下于凌罡一人,原来的核心团队如今还维持有五名成员。

蓝城公司维持运营的资金部分来自最初600多名合作建房者每人500元的加入费,共计30多万元。但于凌罡告诉时代周报记者,这么多年来蓝城公司一共花了70多万元,超出的部分依靠朋友赞助和自己垫付。

于凌罡依然四处物色地块、陆续发起项目、继续不了了之,他表示,因为大部分工作基本靠自己,所以“效率越来越低”。

置业者“太难伺候”

多年下来,于凌罡的经历似乎用事实支持了质疑者的观点:合作建房的组织难度相当大。

尝试在北京进行合作建房的,除了大型计算机维修工程师出身的于凌罡,一年前还出现了一个名叫孙智群的人。一直在房地产行业工作的孙智群创办过“草根购房网”,2012年7月11日,他在中国大饭店举行了一场“北京合作建房”新闻发布会,彼时他的计划是到2013年7月,发动至少一万名符合购买资格的购房者加入合作建房项目。

然而2012年8月之后,就再难找到关于上述计划的报道,直到2013年传出孙智群已加入天津的一家房地产公司。根据媒体报道,当初招募了500多名购房者后,孙智群为沟通协同这些人的意见和观点疲惫不堪,最终放弃。

忆及往事,孙智群在电话中含糊地对时代周报记者说,当时“搞得比较乱”。他表示已不愿再提过去的事,但依然会关注合作建房。至于是否还会组织合作建房,他并未明确表态。

而在这些年里经历了更多失败、承受了更多质疑的于凌罡,则常常强调的是购房者过于挑剔—要么认为价格还不够低,要么认为地段还不够好。

事实上,在于凌罡的心目中,合作建房始终跟他的“蓝城计划”联系在一起。简单地说,这是他从上世纪90年代初开始,花了多年时间,设计出的一整套城市规划、开发、运营方案,而合作建房,只是蓝城计划的“一部分的一部分”,尽管相信他能实现“蓝城”的人寥寥。

于凌罡一方面就像一个胸有成竹的社会工程师,从“蓝城计划”,到合作建房的组织、管理、操作规则,他都能设计出一套看似精密可行的方案;另一方面,他又似乎难以处理众多普通置业者给他带来的困扰。面对时代周报记者,他抱怨人们“太难伺候”,以及外界包括媒体的恶意。

“我不认为我失败了,反而可以说成功了。比如当年跟万通(地产)谈判,跟各个方面沟通、合作,这些工作都是我在做,我的工作做好了,买不买地,是大家的事了。”他说。

“没有你想的那么难”,这是合作建房人的QQ群里经常出现的鼓励新人的话。于凌罡告诉时代周报记者,一位认识的朋友早已在北京实现了合作建房,可他们只有20个人,每人几百万元,建的是别墅。但要把工薪阶层组织起来就不那么容易,“我没做成的原因主要是没守住门槛,也许是我的起点就注定了我比较悲剧。”

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