三类“避税概念房”走俏 房产税需完善政策配套

经济参考报 [微博] 张翅2013-10-18 08:21
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2011年1月27日起,以存量独栋、新购高档住房及“三无”个人新购第二套为征收对象的重庆市房产税执行已达两周年,对抑制房价过快上涨作用明显。但亦是存在部分开发商以打房屋定性擦边球的方式绕过房产税调控,房产税效力打折,专家建议进一步完善上下游政策配套概念,明确征收对象。

公摊四平方米仅露台相连“类独栋别墅”设计即为避税

据规定,在重庆主城九区个人拥有的独栋商品住宅和高档住宅为房产税征收对象,其中,单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的 , 税 率 为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%的税率征收房产税。

为避税,“类独栋”别墅悄然面市,通过在独栋别墅间加盖附着物,规避了现有对房屋“独栋”的定义,让购房者在实际上享受独栋别墅的容积率等优势同时,又规避了房产税支出。

几乎重庆所有在售别墅楼盘都能为购房者提供这样的户型。某楼盘售楼人员告诉记者:“我们的别墅户型特点是享受独栋的利好但不用交税的,都是‘类独栋’。”

该售楼人员进一步解释:“传统的联排别墅都是两套房子建筑结构彼此相连,共用部分不可拆分,这样私密性和档次相对独栋就差一些。但‘类独栋’建筑结构完全独立,只是为通过审查专门修一个不到四平方米的‘共用区’,共用部分拆掉也不影响建筑结构的完整。”售楼人员表示,传统联排和类独栋的区别就是“连体婴与两个小孩长绳各绑一头”,并表示这个设计特别受到购房者的欢迎。

小住房大车库“巧用”双产权拉低建面价

为避免部分住宅因单价“超标”交税,许多开发商打起小住房+大车库的“双产权”概念,一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售,将“超线”价格平摊到暂未征税的“车库”产权价格上,从而拉低“住房”部分建筑面积单价,业主必须同时购买两个产权。

在重庆市江北区某洋房售楼处,售楼人员极力地向记者推销“避税洋房”,以一套被分成上下两层,房号为16-2-1-1的房子为例,上层是建筑面积120平方米,产权性质为“普遍商住房”,单价是14500元一平米。下层是建筑面积为280平方米,产权性质为“车库”,单价是3000元。

当记者担忧住房单价超过了房地产税纳税单价标准12779元时,售楼人员及时为记者解忧:“不会交税,我们在签合同时会把住房的价格拆分一部分到车库里,只要保证总房款不变就可以了。”

计算后发现,若按照一般产权面积征税,该套房建筑面积产权部分每年缴纳房地产税8700元,加上一次性的车库契税12600元,首年税额为2万元且每年纳税8700元;而按照“双产权算法”,住房的单价低于应纳税标准,不需要缴纳房地产税,只需一次性缴纳车库16200元的契税。

另一位售楼跟记者强调到:“这其实就是一套住房,只是我们为了避税考虑,做成两个产权,两者是捆绑销售的,我们不单卖。”

“三无人员”购买二套房监管漏洞众多

重庆房产税细则同时规定,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房,需要交纳房地产税。但记者在调查的过程中发现,这条规定执行范围有限。

记者为此先后电话采访了华润、鲁能、香港置地等多个楼盘,但是他们的售楼人员均表示,并没有这方面的规定或者对此不知情,在他们的楼盘,“三无人员”购二套房肯定不需要交房地产税。个别售楼人员直接跟记者说:“就算有这个税,但是你非得跟纳税部门说你是‘三无’人员么?你只要有收入证明,纳税证明,难道银行还会找公安查你么?这根本就不是问题。”

一位地产界的资深从业者告诉记者:“这个条款在我们看来,有很多的办法将它绕过去,只要找人代开个收入证明、任职证明不就可以了。房地产商和银行又不会审查。很多没有工作的人买房办贷款都是这么操作的。”

房产税推进需谨慎配套政策还待探索

对于房产税操作过程中出现的种种“擦边球”,重庆大学法学院副教授张小强认为,这一问题的关键其实不在税法,而是在于房屋的定性。“一方面是要在法律的制定过程中,明晰各类型房屋的性质,少一些暧昧的表述,这样就减少开发商打擦边球的机会。另一方面就要看我们的执法部门能不能严格执法了。”

重庆大学金融与税法方向副教授陈晴认可张小强的观点。同时认为,这种种的避税行为实际上也反映出了税收手段调控房地产业的困难。

他认为,从经济人的角度考虑,开发商和业主必然会追求最小的成本支出,采取各种擦边球手段避险,因此在法律的制定过程中,需进一步细化执行标准,保证可操作性和权威性。

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标签: 房产税


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