张宏伟:“沪七条”是长效机制出台的铺垫

“沪七条”出炉!继郑州与深圳及北京出台地方调控措施后,上海跟进出台“沪七条”,以“深八条”与“京七条”为标本,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。从“沪七条”新政内容来看:一是二套房贷首付由六成提至七成,利率不变(与深和京一样)。二是外地人购房门槛提高。三是单价与涨幅超标则有可能收紧预售许可证停售。四是加大中小套型土地供应。

三中全会召开前夕楼市调控政策频发的三点寓意

十八届三中全会召开前夕,北上深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控,随后发布调控政策,寓意深远。同策咨询研究部总监张宏伟认为:

第一、十八届三中全会召开前夕,北上深等一线城市发布调控政策,主要是源于近几个月来房价上涨势头明显,调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨,完成年度房价控制目标。

第二、多数政策属于短期行为,不具备长期执行效力,如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等,从这个角度来说,此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。

第三、此项政策中多数是“新国五条细则”的延续,比如二套房贷首付比例提高至7成等,从作用的角度来讲,应该和“新国五条细则”一致,为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策,是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。

从楼市调控政策走向及趋势来看,无论是从最近“深八条”、“京七条”、“沪七条”,还是当前政府表态来看,都有一个共同的特点:基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长外地人缴纳社保纳税证明1年至2年,其实影响不大,见下文分析)。从这个角度来讲,政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

因此,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,通过“深八条”、“京七条”“沪七条”等短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做好铺垫,为限购会逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

二套房贷首付比例提高至七成对首次改善影响较大

“沪七条”提出进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

之前,11月1日消息,根据中国人民银行深圳中心支行10月31日下发的最新信贷政策通知,11月1日起深圳各银行新受理的二套房贷首付比例执行不低于70%政策。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,二套房首付比例在现有6成的基础上提高,只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛,降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响,导致这部分需求后置。

但是,二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力,仍然是全款支付,二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。

总体来讲,上海、深圳、北京等城市二套房贷首付比例执行不低于70%政策,对于首次改善这类人群影响较大,导致这部分需求后置,但是,这些需求始终会释放,释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。

至于利率,在首付比例提高的前提下,其实,对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的,原因很简单,首付比例提高了,需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎,那么,利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,至于其他城市是否会跟进效仿,取决于这些城市房价是否上涨过快,短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市,比如一线城市的广州、部分二线城市,有可能因为房价控制目标完成难度增加,短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法,短期内控制均价涨幅范围,以达到短期内市场降温的目的。但是,这仍然是治标不治本的做法,短期内来讲,最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时,增加市场供应,调节供需结构,缓解紧张的供求关系。

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