张宏伟:“沪七条”是长效机制出台的铺垫

“沪七条”出炉!继郑州与深圳及北京出台地方调控措施后,上海跟进出台“沪七条”,以“深八条”与“京七条”为标本,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。从“沪七条”新政内容来看:一是二套房贷首付由六成提至七成,利率不变(与深和京一样)。二是外地人购房门槛提高。三是单价与涨幅超标则有可能收紧预售许可证停售。四是加大中小套型土地供应。

三中全会召开前夕楼市调控政策频发的三点寓意

十八届三中全会召开前夕,北上深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控,随后发布调控政策,寓意深远。同策咨询研究部总监张宏伟认为:

第一、十八届三中全会召开前夕,北上深等一线城市发布调控政策,主要是源于近几个月来房价上涨势头明显,调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨,完成年度房价控制目标。

第二、多数政策属于短期行为,不具备长期执行效力,如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等,从这个角度来说,此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。

第三、此项政策中多数是“新国五条细则”的延续,比如二套房贷首付比例提高至7成等,从作用的角度来讲,应该和“新国五条细则”一致,为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策,是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。

从楼市调控政策走向及趋势来看,无论是从最近“深八条”、“京七条”、“沪七条”,还是当前政府表态来看,都有一个共同的特点:基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长外地人缴纳社保纳税证明1年至2年,其实影响不大,见下文分析)。从这个角度来讲,政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

因此,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,通过“深八条”、“京七条”“沪七条”等短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做好铺垫,为限购会逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

二套房贷首付比例提高至七成对首次改善影响较大

“沪七条”提出进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

之前,11月1日消息,根据中国人民银行深圳中心支行10月31日下发的最新信贷政策通知,11月1日起深圳各银行新受理的二套房贷首付比例执行不低于70%政策。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,二套房首付比例在现有6成的基础上提高,只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛,降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响,导致这部分需求后置。

但是,二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力,仍然是全款支付,二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。

总体来讲,上海、深圳、北京等城市二套房贷首付比例执行不低于70%政策,对于首次改善这类人群影响较大,导致这部分需求后置,但是,这些需求始终会释放,释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。

至于利率,在首付比例提高的前提下,其实,对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的,原因很简单,首付比例提高了,需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎,那么,利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,至于其他城市是否会跟进效仿,取决于这些城市房价是否上涨过快,短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市,比如一线城市的广州、部分二线城市,有可能因为房价控制目标完成难度增加,短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法,短期内控制均价涨幅范围,以达到短期内市场降温的目的。但是,这仍然是治标不治本的做法,短期内来讲,最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时,增加市场供应,调节供需结构,缓解紧张的供求关系。

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外地人购房门槛提高主要看执行,中长期基本会被“潜规则”破解

从近期各地限购政策的执行轨迹来看,二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征,当前来讲,二三线城市的限购基本被“潜规则”破解,呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。

从执行层面来看,当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。正是由于这样的原因,上海市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

对比之前各地政策,我们发现,各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(北京为5年,上海“沪七条”为2年较为严格)为购房的基本条件,这些“限购”政策出台后,购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳,即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策,购房者不使用补缴手段购房,那么,自“限购”政策出台当月起,至多一年之后这项规定也会自动失效,因此,对于上海等地已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲,有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合新的“限购”条件而自动失效。其实,当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解,限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征,有可能不会对市场起到太大的作用。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,一个行政区域内全部施行或从紧限购政策,从近3年限购执行历程来看,当一个行政区被纳入限购范围之前,都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程,以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围,其实,也回避不了限购已执行两年左右,大多数人都都已基本具备购房资格这个现状,出了限购政策,反而还会使这些需求集中入市。

此外,从执行面来看,在二三线城市、甚至一线城市,补缴社保证明、纳税证明已成常态,甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。

据《华夏时报》记者日前调查发现,环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。

因此,当前来讲,二三线城市的限购基本被潜规则破解,呈现出“外紧内松”的政策面执行特征,甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”,执行层面已经不再执行,只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。

那么,对于一线城市来讲,从中长期来看,外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面,如果执行的足够严格,那么,就会起到遏制房价过快上涨的作用,反之,基本会被潜规则破解。

但是,中长期来看,“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置,最终还会选择合适的市场时机爆发出来,当前来看,尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。

收紧高端楼盘预售许可证 结构上控制房价走势

“沪七条”提出,房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用,加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场监管,严格执行“一房一价”,明码标价、商品房销售备案管理等规定。

从调控经验来看,收紧高端楼盘预售许可证,结构上控制房价走势有可能是今后上海等一线城市的特征之一。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,个别城市通过收紧预售许可证发放过程,延发高端楼盘预售许可证的方法,控制中高端楼盘在市场当中的成交,从而结构上控制整个房地产市场的成交均价,从表面上来看,使整个市场均价走势相对平稳。

但是,这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法,对于高端楼市或需求来讲,延发高端楼盘预售许可证的方法,导致市场需求后置,短期内不能入市。但是,一旦政策执行层面出现了松动,高端市场成交马上就会有报复性的反弹,引起市场出现异常现象。

增加供地难改一线城市房价上涨大趋势

“沪七条”提出,2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量,确保住房用地供应1000公顷。优化结构,进一步加大中小套型住房用地供应,加强土地市场跟踪分析和交易预警管理,确保土地市场交易平稳。

无论“深八条”、“京七条”,还是“沪七条”基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出。

同策咨询研究部数据显示,今年1-10月,一线城市土地市场交易活跃,出让土地的规划建筑面积合计23153万平方米,较2012年同期上涨287%,成交金额为4015.51亿元,同比上涨200%。其中,住宅类土地规划建筑面积合计为3036万平方米,同比增长93%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,一线城市纷纷加大土地供应,这对于未来一线城市市场来讲,由于“人多地少”的客观特征,一线城市市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解,当前来讲,加大供地难改市场基本面上涨态势。加大土地供应也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。具体来讲:

第一、从供地特点来看,大多数地块属于自住型商品房用地,这对于满足一线城市的自住需求会有一定积极意义,一定程度上有利于遏制房价过快上涨。但是,自住型商品房用地的出让一定程度上也挤占了市场化商品住房用地的空间,会导致中长期房价仍然处于上涨的状态。

如北京在“京七条”紧急出炉之后,自住型商品房用地亦迎来了其首次的集中出让。11月4日这天,北京8宗现场配建竞价地块总成交金额高达87.69亿元。其中的6宗自住型商品房用地成交总价达70.09亿元。

出让文件显示,这6宗配建“自住型商品房”的地块均匀地分布于朝阳、海淀、平谷、昌平、顺义这五个区县,地块起拍价总额高达58.96亿元,而这也是北京市公布“自住型商品房”政策以来第一次公开拍卖此类地块。

“沪七条”也提出,2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量,确保住房用地供应1000公顷。优化结构,进一步加大中小套型住房用地供应,加强土地市场跟踪分析和交易预警管理,确保土地市场交易平稳。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,不可否认,中小套型住房、自住型商品的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。但是,由于一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变,上海中小套型住房、北京7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减,这样,有可能是商品房市场供求关系更加紧张,从中长期来看,有可能使市场处于供求不平衡的状态,引起市场报复性反弹。

第二、当前来看,相关部门试图通过加大土地供应来缓解房价过快上涨的势头,但是,从目前来看,一线城市“人多地少”的需求比较旺盛的特征没有办法使市场处于供求平衡的状态。

以北京为例,同策咨询研究部数据显示,2013年前三季度北京商品住宅总成交面积979.75万平方米,同比上涨7.09%。2013年9月北京市商品住宅销售13254套,成交面积141.75万平方米,环比上涨43.09%,整个北京房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。另据媒体报道,截至10月底,北京新建商品住宅签约套数为73581套,成交均价为23080元∕平,总成交额突破2000亿大关。值得一提的是,北京房价已经连续上涨超过了20个月。

此外,就上海市场而言,同咨询研究部数据显示,截止2013年10月,今年上海市商品住宅成交量已达1055万平方米,较去年同期上扬46.6%;从价格上看,今年前10月商品住宅成交均价达23902元/平方米,同比上扬5.57%。从与去年整年对比成交情况看, 2013年1-10月上海市商品住宅成交量已经超过2012年的12.4%,而均价方面则是较2012年整年上扬6.4%。同样,整个上海房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。

其中,2013年10月上海市商品住宅均价上涨明显,同策咨询研究部数据显示,2013年10月上海市商品住宅成交面积140万平方米,较去年同期上涨60%;成交均价24932元/平方米,较9月高位上扬1.3%,与去年同期更是上涨超14.15%。短期内由于成交集中放量导致房价上涨态势明显,超过当年的房价控制目标。据此,相关部门有可能会因此出台新的短期调控政策或原有政策阶段性执行收紧。

第三、商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

以上海为例分析,同策咨询研究部数据显示,2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32,最小仅为0.51,近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准,当住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时,上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部分剔除(工作量比较大,短期内难剔除),那么,商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低,也就是意味着,市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此,从中长期来看,商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

第四、土地市场价格进入持续上涨通道,建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨。

随着2013年住宅市场升温,房企对于住宅用地的需求会更为强烈,一线城市住宅用地市场可能会因此出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地,土地市场长期处于供不应求,溢价率楼板价双双上升,土地市场价格进入持续上涨通道。

很简单的道理,土地市场价格进入持续上涨通道,建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨,从这个角度来看,即使一线城市2013年的住房用地计划即使全部完成,商品住宅地供应仍将是稀缺的,这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态,最终将助推楼市“阶段性”爆发。

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