黄志坚:下半年市场会现大面积降价

编者按:上海楼市连续数月销售持续低迷,传统销售旺季“金三银四”不温不火,而沪上多家房企打折降价,这是否意味着上海楼市进入了拐点,是不是降价上海楼市的时机到了。本次楼市会客厅,诚恳邀请各位业内专家,一起探讨上海楼市走势问题。

黄志坚:下半年市场会现大面积降价

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构 执行董事:黄志坚

上海商品住宅同比去年大概总体上成交量、成交面积下降三分之一,预计今年上半年成交在四百万平方米左右,相当于去年同期三分之二的水平。如果从价位去看,2.5万以下的商品住宅跌幅40%,2.5万到4万的跌幅在三分之一,4万以上楼盘跌幅在2%左右。

上海4、5、6月成交连续下跌

“2.5万以下为什么成交低,因为刚需本身最价格很敏感”,佑威黄志坚分析当整个市场价格高了以后市场看空越来越多,特别是境外的看空份量很足,加上银行本身对房地产的惜贷,甚至利率的上调这都是利空的消息。对刚需而言价格最敏感,这个状况往往是涨不买跌,就等着涨,再来价格下降必然成交量不好,必然导致市场很冷。

黄志坚认为,今年总体的房产调控政策而言,并没有什么从严的相应政策,倒是政府说要尽量用市场化的手段去解决楼市问题,提出双向调控的概念,除了一线城市还在限购,其它城市相应在变动。黄志坚指出,4、5、6月应该是传统的楼市旺季,现在是这三个月成交持续下滑,情况相当不妙。

开发商应把企业经营安全放在第一位

“开发商就要降价,只要成交量下去后面必然伴随着价格的下调,因为中国的房地产开发是滚动开发,也就是说你不能把房子造完再来卖。” 黄志坚分析,基于这样一个循环,今年的形势一定要重视,要把企业经营安全放在第一位。

“我觉得根据你的现金流的情况,如果你现金流很多,地也不多,那你就继续扛吧。如果你的现金流是紧张,我觉得还是跑,而且跑的越早越好。” 黄志坚认为,目前市场上价格下跌的楼盘成交量非常好,也就是说市场需求还是存在,就看谁来拉动它。

未来库存量大的楼盘是降价重灾区

按照过往的楼市变动规律也好,在成交量萎缩的前期,价格不可能是普降,而是点降。对于市场比较普遍的价格下降,黄志坚觉得下半年一定会降,而且降幅不一定小,会有比较多的项目会打八折。

从以往统计数据来看,开始降价最厉害的往往是库存量最大的区,大盘集中的地方总容易降价,因为大盘往往是上市公司开发,上市公司有业绩数字的需求。

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