律师房谈:解读房产“三金”让购房者走出误区

3482何以轩2014-08-14 09:11
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[摘要]贾晓慧律师:意向金严格的说不是一个法律概念,意向金的支付只是购房者有购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前,购房者随时可以拿回意向金。

腾讯大申房产讯(编辑 何以轩)随着房地产市场的发展,越来越多的人加入购房大军,商品房买卖与人们的生活休戚相关,继而引发很多房产法律纠纷。本期《律师房谈》邀请到贾晓慧律师为我们解读与房产有关的“三金”--意向金、定金、违约金。

律师房谈:解读房产“三金”让购房者走出误区

当您走进售楼处或者房产中介,都会听到这样一句话:“先生/美女,您对这个楼盘有兴趣可以先交1万块的意向金……”,此时,您肯定在心里嘀咕“意向金”是什么?跟定金有什么区别呢?一旦有问题我是否可以要求对方返还意向金?能否同时要求对方支付违约金或赔偿金呢?我们请到了专业律师为您解答“五金”的区别和误区。

本期律师嘉宾:贾晓慧律师

本期房谈主题:律师解读房产“三金”让购房者走出误区

腾讯大申房产:购房者向中介缴纳了购房意向金后,中介只给了意向金收据没有签任何协议,请问买方不想买房了,意向金能退吗?购房意向金在法律上有明确的界定吗?

贾晓慧律师:意向金严格的说不是一个法律概念,意向金的支付只是购房者有购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前,购房者随时可以拿回意向金。

如果购房者与中介没有签订任何协议,当购房者表示不想买房的时候,该意向金应当退还。

腾讯大申房产:购房者交2万元意向金后,与中介签订购房意向书,协议中约定将意向金转为定金,由于购房者个人原因不想买该房屋了,此时,购房者能否向中介要回意向金呢?

贾晓慧律师:一般情况下,意向金转为定金后,如果购房者违约不买房,意向金将不能退还;如果出售房违约不卖房的,应按“定金罚则”双倍返还购房者。

但是如果购房意向书中只是对购房价格、房屋状况做了简单约定,那么当上下家在签订正式房屋买卖合同过程中,对付款时间、付款方式、房屋交付等一些主要条款产生分歧,并导致买卖合同最终未能签订,这种情况下上下家均不不存在违约情况,交易的失败不能归责与任何一方,即双方均不存在违约情形,此时出售方应退还意向金给购房者。

腾讯大申房产:购房者将意向金交给中介,中介声称已经给房东了,购房者不想买房了,应该向谁索要意向金呢?

贾晓慧律师:一般情况下如果中介收钱的,应当向中介主张,如果中介声称已经给房东,中介需要提供证据,如果证据表明该款项房东已经收取的,那么应该向房东主张。

腾讯大申房产:意向金和定金有什么区别呢?

贾晓慧律师:相关法律并无意向金一说,一般中介公司只是按照惯例向购房者收取意向金,并无法律约束力。定金有双重法律效率,既可作为合同担保,保障合同履行;又可以作为合同成立的证明。

定金具有惩罚性,给付定金的一方若不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,要双倍返还定金。购房者向卖房人支付的定金不应超过总房价的20%,超过部分不受法律保护。

腾讯大申房产:购房者与中介签订购房意向协议有风险吗?需要注意什么呢?

贾晓慧律师:随意签订意向协议存在一定的风险,在签订意向协议时购房者需要注意以下几点,尽可能规避风险:

1、意向金协议中应该明确意向金所指向的房屋标的,防止中介或者出售方单方变更,约定房屋的位置,面积,房屋的具体情况等;

2、应明确购房意向金在什么时候转变为购房定金,这直接关系到购房意向金能不能要回的问题。为了更好的维护自身权利,建议购房者最好在意向金合同书中注明,中介在向卖方转付意向金之前,必须再次取得买方另行出具的书面同意书,否则中介的转让行为无效,造成的损失由中介公司承担;

3、在意向金协议中约定好房屋的价格,意向金交纳方式,币种等事宜;

4、约定好违约责任,最好约定不同意购房的,可以全额返还购房意向金。

腾讯大申房产:购房者与房屋产权人签了购房协议书,并支付了3万块的订金,房价上涨,对方突然不卖了,购房者能否申请双倍赔偿订金呢?

贾晓慧律师:此问题中购房者不能申请双倍赔偿订金。3万元订金一般被视为预付款,出售方不卖房时只需返还该3万元。律师房谈:解读房产“三金”让购房者走出误区>>返回腾讯大申房产首页

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