律师房谈:买二手房必须通过中介吗?

腾讯大申房产何以轩2014-09-06 11:01
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[摘要]近几年,随着房产中介准入门槛放宽,房产中介良莠不齐,很多买房者都或多或少的受到中介的“蒙骗”,房产中介=黑中介,这个“等式”几乎已成为世人的共识。

腾讯大申房产(编辑 何以轩)在人们所熟知的传统二手房、租房交易中,中介的参与似乎已经成为大家公认的租房和购买二手房的必经流程。中介能够为房客提供充足的房源信息,并帮助房客代办各种复杂的房屋交易手续,为没有足够时间或缺乏经验的房客提供有效的帮助。

但是,近几年,随着房产中介准入门槛放宽,房产中介良莠不齐,很多买房者都或多或少的受到中介的“蒙骗”,房产中介=黑中介,这个“等式”几乎已成为世人的共识。

本期律师嘉宾:赵海英律师

本期房谈主题:律师解读买卖二手房与中介之间的法律纠纷

腾讯大申房产:二手房买卖必须通过中介吗?不通过中介可以吗?具体怎么操作呢?

赵海英律师:对于二手房买卖而言,通过房产中介进行代理,省心省力,但这不是必须的,只要掌握了二手房买卖的详细流程,您完全可以自己操作,这样可以省下一笔不小的开支。

赵海英律师根据多年的经验,对具体操作流程归纳如下:

(1)首先,要看房屋所在地是否有限购政策。如有,买方应先根据当地的购房政策确认一下是否有购房资格(以上海市为例,本地户籍限购2套,外地户籍已婚人士在本地正常缴纳2年以上社保,限购1套)。

等签订完房屋买卖合同后再确认,发现自己没有购房资格就为时已晚了,这时买方须承担买卖合同不能履行的违约责任。

(2)贷款买房(无需贷款,可省略)

第一种情况,纯商业贷款及组合贷款。买方到银行贷款受理部门确定一下贷款额度(携带:身份证、收入证明、户口簿、结婚证或单身证明;如使用商贷与公积金贷款相组合的贷款,则还要提供公积金账号)

第二种情况,纯公积金贷款,买方到上海市住房置业担保有限公司驻各区的营业部(须到房屋所在区的营业部),确定一下贷款额度,带好身份证、结婚证或单身证明、户口簿、公积金账号、收入证明等材料。

(3)到房屋所在地的区房地产交易中心购买“房屋买卖合同”,要贷款的买6本一套的,不贷款的买5本一套的,建议多买一到二本,以免写错项目,进行修改,还要重复购买。

(4)买卖双方填写一式六份房屋买卖合同,未尽事宜写入“补充条款”栏。

(5)买方带好经双方签字并盖章的买卖合同和身份证、户口簿等相关证件到房产交易中心查询一下买方是否有购房资格。

(6)购房资格审核通过后,买方支付首付款,买卖双方携带相关资料到房地产交易中心核定各自的税负情况;

(7)买方带好经双方签字并盖章的合同,带上其他证件材料等,去银行申请贷款。

(8)买卖双方携合同以及其他一应证件材料,一同去交易中心办理过户手续。

(9)去财政局指定的金融机构开具购房款发票(一般在房地产交易中心都有窗口)。

(10)凭收件单去交易中心领取新的房地产权证。

(11)银行和买方凭借新的房产证去办理抵押权他项权利登记证书。

(12)他项权证办好后,银行向卖家发放贷款。

腾讯大申房产:购房者和中介之间存在何种法律关系呢?

赵海英律师:购房者与中介之间存在合同法上的居间合同法律关系,根据《合同法》第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

腾讯大申房产:中介费缴纳的标准是多少?有法律规定吗?

赵海英律师:上海市二手房买卖中介费收费标准规定买方和卖方各需承担的中介费不得超过房地产交易中心登记成交价格的1%。

法律法规依据有《中华人民共和国价格法》、原国家计委《关于印发<中介服务收费管理办法>的通知》(计价格(1999)2255号)和《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》(沪价商[2003]036号)。

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