律师房谈:婚姻是男人和女人争取掌控权的战争

腾讯大申房产何以轩2014-09-25 14:25
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[摘要]如果婚姻是爱情的坟墓,那么,临死前看看拿什么来陪葬?离婚主要涉及到夫妻共同财产分割、孩子抚养权问题、共同债务分配等,房产分割逐渐跃居争夺的首位。

腾讯大申房产讯(编辑 何以轩)婚姻就是一场男人和女人争夺话语权、经济权、掌控权的战争。一个家庭要太平,要么女人牺牲,要么男人退让,俩人都想占上风,那还有好?一山不容二虎即便是一公和一母。

据上海民政局婚姻登记处统计,上海2013年办理离婚登记较去年上升37%,30-40岁年龄段的离婚人数最多,其中,80后离婚率占比最大。

如果婚姻是爱情的坟墓,那么,临死前看看拿什么来陪葬?离婚主要涉及到夫妻共同财产分割、孩子抚养权问题、共同债务分配等,房产分割逐渐跃居争夺的首位。

律师房谈:婚姻是男人和女人争取掌控权的战争

本期律师嘉宾:姚艳艳律师

本期房谈主题:律师解读离婚房产法律纠纷

腾讯房产:夫妻婚后共同买房,老公未经老婆同意擅自将房产卖给他人并过户,老婆是否可以要回房产?

姚律师:发生这种情况,一般都是婚后买房,产权只登记在丈夫一人名下,丈夫在未经妻子同意的情况下将房产转让给第三人。

妻子是否能够要回区分两种情况,首先,如果买受人确实对妻子不同意转让这个事实不知情,且购买房屋时支付了相应的对价,房屋也已经进行了交付或者变更登记,则优先考虑善意第三人的利益,妻子不能主张买卖合同无效,但出售房屋所得价款仍为夫妻共同财产,如果因一方擅自转让房屋等重大财产给对方造成损失,离婚时另一方可要求赔偿。

其次,如果有证据证明第三人和丈夫恶意串通,或者第三人存在重大过失,或者以不合理的低价转让,则法院就不会认定第三人属于善意,妻子可主张合同无效而要回房屋。

在这里有必要给大家交代一下善意取得制度,《物权法》第106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;

除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

腾讯房产:一方擅自将夫妻共有的房屋赠与他人,赠与行为是否有效?另一方能否要回房产?

姚律师:夫妻对共有的财产,具有平等的处理权,在处理重大财产事项时,应该协商一致。因此如果配偶一方未经协商一致将房屋等重大财产赠予他人,是侵犯了另一方配偶的共同共有的权利,配偶有权主张赠予合同无效。

而对于第三人来讲,因是无偿取得房屋,故不构成善意第三人,因此配偶一方可将房产要回。

腾讯房产:婚后女方父母将房屋赠与女儿,离婚时,男方是否可以分得该赠与的房产?

姚律师:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条的规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因此男方不得主张共有。

腾讯房产:离婚时首付已付,还没过户未取得房屋所有权,房子怎么分?

姚律师:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第二十一条规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

因此对此类房屋,离婚诉讼时一般法院不做产权分割处理,而只是根据具体情况做出使用权利,待产权证拿到后,双方有争议可起诉法院要求分割,符合婚姻存续期间夫妻共同财产的,法院会按照分割夫妻共同财产的原则给予分割。

腾讯房产:为买房夫妻假离婚,不料却假戏真做,假离婚前有套房,离婚后双方出资又买了套房,该如何分割?

姚律师:首先,法律上不存在假离婚一说,一旦双方在民政局协议离婚或者通过法院诉讼离婚,也就解除了夫妻关系。因此对于第一套房,如果是婚姻存续期间购买,一般认定为夫妻共同共有财产予以分割,原则上均分。

对于第二套房,因为双方已经离婚,不再具有家庭关系,根据我国《物权法》103条规定,应认定为按份共有关系,处理时应根据双方的付款比例确定产权比例。

腾讯房产:婚前男方家买房出首付,婚后共同还贷,离婚时才知道房产证上写的是男方父母的名字,房产怎么分?

姚律师:这种情况,如果双方协商不成,法院分割时,产权归属于登记产权人,即男方父母。

对按揭房屋在婚后的增值,应考虑双方还贷的实际情况,对女方对其作出公平合理的补偿。对补偿数额的计算方法是:在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上,用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷2,即得出对另一方补偿的数额。

腾讯房产:婚前男方无法贷款买房,只好以他姐姐的名义买房办贷款,婚后夫妻共同还贷,一直未变更房产证,离婚时房产如何分割呢?

姚律师:处理类似问题,法院会根据证据情况看是否能够证明男方确系借他人名义买房,如果能够证明,则产权仍归属于男方个人。对于婚后还贷部分和房屋增值部分,法院会根据以上我们谈的原则给予女方经济补偿。

腾讯房产:协议离婚,离婚协议中涉及房产分割,应该如何写?有哪些注意事项呢?

姚律师:房产作为婚姻财产中的重大财产,离婚协议约定分割时一定要约定的具体可操作,建议明确约定违约责任。比如,离婚时只有唯一一套居住性用房的夫妻,一般约定一方拿房一方拿钱,但如果不明确约定拿房一方一旦不付钱的情况下的违约责任和处理方式,后期另一方的权利就很难得到保障。

另外一方面,如果房屋涉及到第三方利益,比如涉及到父母或其他家庭成员,分割时,一定要经过其他权利人的书面确认,避免侵犯其他共有人权利。针对比较复杂的财产分割,建议夫妻离婚时可对专业人事进行咨询后再确认分割,避免离婚后在对财产问题纠缠不清。

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