律师房谈:老公房买卖存隐患 户口问题是大难

[摘要]就权属而言,老公房的所有权归国家、集体或国有企业、事业单位。购买老公房可以向银行申请贷款,但是若房龄较老,商业贷款一般成数较低。

腾讯大申房产(编辑 何以轩)上海房价对于很多外地来沪打工者而言望尘莫及,很多刚需购房者将目光转向了均价相对较低的老公房。随着老公房交易量的增多,也暴露出很多法律纠纷。

律师房谈:老公房买卖存隐患 户口问题是大难

赵海英律师解读老公房法律纠纷

老公房是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。

本期房谈主题:律师解读老公房法律纠纷

腾讯大申房产:目前在我国法律中,老公房是如何定义的呢?

赵海英律师:现如今,在我国法律、行政法规层面,没有对老公房进行定义,但部门规章和地方性法规,大都对其含义予以了概括。

老公房即老旧的公有房屋的简称,根据《城市公有房屋管理规定》第三条之规定,“本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋”。根据1990年《上海市城镇公有房屋管理条例》中的定义,公有房屋指的是“全民所有和集体所有的房屋及其附属设施”。

公房主要分为直管公房和单位自管公房。直管公房是指由国家房产管理部门直接经营管理的房屋。单位自管公房是指由企事业单位自行建设、分配和管理的房屋。

腾讯大申房产:老公房的产权归属是怎样的?

赵海英律师:公房制度,是在新中国建立之后,在城镇土地及房屋国有化的背景下建立起来的,以房屋公有、国家统一调配使用、使用人支付租金为主要内容的城镇房屋产权制度及管理制度。就权属而言,老公房的所有权归国家、集体或国有企业、事业单位。

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腾讯大申房产:老公房能否进行买卖?是否有特殊的法律规定?

赵海英律师:老公房不可以自由买卖,但可以置换买卖或者买下产权后出售,如果要买卖是需要一定的手续的。需要经过当地的房屋管理部门同意,必要时还需要经过国资委批准。需要承担的风险是可能无法办理产权转移(过户)手续。符合买卖条件的老公房,交易后一定要记得及时办理过户手续。

办理已购老公房过户的过程大体如下:产权人凭房屋所有权证(房屋所有权共有的,还需提交共有人同意出售的书面意见)、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同(如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的,可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理)、与买受人签订的已购公有住房买卖合同,由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。

腾讯大申房产:购买老公房能否向银行申请贷款?贷款流程是怎样的?

赵海英律师:购买老公房可以向银行申请贷款,但是若房龄较老,商业贷款一般成数较低,若购房者个人资质太差的话,有个别银行甚至拒绝为部分老公房进行商业贷款。但是若购房者缴纳了公积金的话,则可以申请公积金贷款,这样不仅手续简便,贷款的利率也较低。

贷款流程如下:

(1)若该老公房仍为使用权房,则必须由承租人先将产权买下。同时需产权明晰,具备可进入二手房市场流通的条件。

(2)选好房产后,需要双方签订房屋买卖合同,约定总房款及首付等情况。选择一家能够办理按揭贷款业务的银行,选择纯公积金贷款的需要向房屋所在地的住房置业担保公司提出贷款申请。

(3)买卖双方须提供的相关资料准备齐全。购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖合同、夫妻收入证明(单位收入证明)、税单、银行流水单、交易中心人均证明等。

证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分会越高,贷款人享有贷款金额及时间的条件就优越。售房人须提供的资料有:身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明等。

(4)银行在15个工作日内完成贷款审批工作,如同意放贷,则发给贷款承诺书。

(5)买卖双方到房屋所在区(县)的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。

(6)以上这些房屋贷款流程走下来后,接下来便是领取他证。

(7)最后银行放款。

腾讯大申房产:老公房有多个户口,购买后户口仍未迁走,应如何处理?

赵海英律师:老公房的户口问题一直是困扰很多买房人的难题,由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此各地法院通行做法都是不予立案。

而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,出售方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。

因此对于老公房买卖而言,户口问题必须预先调查核实。无论卖方承诺房屋内是否有户口,购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。

如上家有户口在所出售的房屋当中,约定户口迁移条款应注意以下几点。

一、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。

二、预留部分房款并约定具体的违约责任。约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

三、如果卖方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。

如果同意这样操作的话,那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,并预留较多的尾款以及约定较高的违约金,例如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算,直到卖方户口全部迁移为止,通过这种加重经济责任的方式,才能有效地约束出售方按时将户口迁出,避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口等权益。

腾讯大申房产:购买老公房应该缴纳哪些税费?

赵海英律师:根据所卖的老公房的产权是否满五年减免营业税、是否唯一住房减免个税、评估价、面积、购房者是否首次购房享受契税优惠等情况,缴纳如下:

(1)测绘费1.36元/平方,买方缴纳;

(2)评估费0.5%(评估额,允许浮动),买方缴纳;

(3)契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%,超过140平或非首次3%,买方缴纳;

(4)所得税按全额的1%,由卖方承担,普通住房满五年唯一住房减免;

(5)交易费6/平方,双方;

(6)工本费80元,买方(工本印花税5元)买方;

(7)营业税5.65%卖方缴纳,普通住房满五年可减免。

腾讯大申房产:老公房一旦拆迁,拆迁补偿款应该由谁受领?

赵海英律师:若房屋买卖交易已经完成,房屋所有权已经在买方名下,则老公房一旦拆迁,拆迁补偿款由现任的产权人及同住人享有。

腾讯大申房产:老公房买卖应该注意哪些事项避免不必要的法律纠纷呢?

赵海英律师:老公房买卖有以下几项需要注意:

(1)房屋手续是否齐全,如产权是否明晰、有无产权纠纷风险;

(2)交易房屋是否在租,如有租约,何时到期;

(3)土地情况是否清晰;

(4)市政规划是否影响;

(5)福利房屋是否合法;

(6)单位房屋是否侵权;

(7)物管费用是否拖欠;

(8)中介公司是否违规;

(9)合同约定是否明确;

(10)是否户口问题。查询该老公房里面有多少户口,约定户口何时迁出,对户口逾期的违约金约定明确,留足够的尾款待户口迁出再支付给卖方。

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