黄志坚:中国经济在某种程度上被房地产绑架

2014年楼市风起云涌,从一二季度的成交惨淡到三季度政策井喷,四季度迎来市场高潮,购房者往往身处迷雾看不清局势。

房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。一贯强势的卖方感受到了楼市的阵阵寒意,出台各种优惠政策吸引买家;而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市,甚至有股民打出卖房炒股的旗号。

从2013年的暴涨之后意外遇冷,到政策调整后迅速回暖,再到开发商琢磨涨价;从中央明确分类调控,到逐步取消限购,放松限贷,再到降息,2014年房地产市场经历着过山车般的行情。 如果用几个关键词形容2014楼市,你会怎么选?本期楼市会客厅邀请到了佑威机构执行董事黄志坚作客楼市会客厅回顾2014楼市情况,并展望2015的市场。

黄志坚:中国经济在某种程度上被房地产绑架

佑威机构执行董事 黄志坚

量跌价增 产品分化

如果用整体的楼市行情来衡量,2014年相较前一年而言,黄志坚总结出八字箴言:“量跌价增,产品分化”。在政府的救市下,整个第四季度楼市每月的成交量都在100万方以上,算是较为强劲的反弹。通常说金九银十,但是去年的“金”字出现在12月,并且是成交了137万方!

说到产品分化,黄志坚认为,以上海楼市而言是存在结构性问题的。监控数据显示,100平方米以下和150平方米以下的房源是整个商品住宅里面绝对的成交主力,成交量达到百分之六十左右,而成交套数可以在百分之七十左右,这样的主力成交产品,只要他是不够卖,整个市场就会立马改观。

申城楼市 结构性失衡

在黄志坚看来,楼市已经出现了拐点,并且是呈向上的态势。其主要原因是上海的楼市存在结构性的失衡,大户型的产品偏多,而这些产品去化依然是在限购令的压制下,因此供大于求的状态愈来愈严重。但是100平方米以下的房源已经供不应求,再指望它总体上价格下跌已经不可能了。所以说,上海的豪宅应该放开限购,比如说独栋别墅、联排别墅、大平层……

关于楼市结构性失衡,黄志坚认为,开发商方面,应该多建小户型的产品,比如说五十几平方米的房子能不能建成两房?面积不大但功能齐全的做成两房,也可以解决很多购房者的需求。市中心完全可以做迷你型的产品,总价低,配有厨房浴室,这将是相对有市场的房型。政府方面,在限购上面是否也要有所考虑?区别对待。

政策变化 影响供求关系

试问2014年谁的观望情绪最浓?当属刚需一族。如今房价已经高到难以承受的程度,大多数的刚需买房不是自己的钱,而是几代人的钱凑在一起买房,所以他们对价格是极度敏感的。但是很遗憾,每一次房价的抬升,先会启动中高端,往往后知后觉的反而是低端。换句话说他们是在追涨,而这些人却往往是刚需族。

政策的变化,从本质上来讲其实影响的是供求关系。当你供大于求的时候,政策调整是正确的,