律师解读:如何规避商品房买卖合同中的霸王条款

腾讯大申房产何以轩2015-01-26 15:38
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[摘要]沪商品房成交年末翘尾,商品房买卖合同签售激增,随之而来的是很多商品房买卖合同纠纷。特邀王媛媛律师解读如何看懂商品房买卖合同,怎样规避“霸王条款”带来的不必要的法律纠纷。

腾讯大申房产讯(编辑 何以轩)一线城市、大都汇、魔都、高房价已然成为上海的代名词,央行降息、沪上调普宅标准、放宽公积金申贷条件等一系列的微刺激给2014年楼市注入一剂强心针。

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律师解读:如何规避商品房买卖合同中的霸王条款

沪商品房成交年末翘尾,商品房买卖合同签售激增,随之而来的是很多商品房买卖合同纠纷。本期《律师房谈》特邀王媛媛律师解读如何看懂商品房买卖合同,怎样规避“霸王条款”带来的不必要的法律纠纷。

律师嘉宾:江苏朗华律师事务所王媛媛律师

房谈主题:律师解读如何规避商品房买卖合同纠纷

腾讯房产:在签订商品房买卖合同时,很多人往往是被销售牵着鼻子走,让签哪就签哪。商品房买卖合同中有哪些条款是需要特别注意的?

王媛媛律师:在签订商品房买卖合同时一般来说要注意以下条款:首先,应确认商品房的基本情况,即商品房所在建筑物主体结构、商品房所在位置、层数,商品房建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积、层高各为多少。

另外,还应注意开发商有关房屋质量和保修责任的承诺;其次,需注意所购买的商品房是否有抵押,解除抵押的条件和期限;再次,应明确所购买商品房计价方式和总价款、付款方式、逾期付款违约责任。

最后,应注意商品房的交付条件、具体何时交付及逾期交付违约责任,开发商何时与购房者办理房屋所有权转移登记。在签订商品房买卖合同时应认真、仔细阅读合同条款,切忌未全面了解情况下草草签字导致日后产生纠纷,损害自身权益。

腾讯房产:遇到购房合同中的“霸王条款”应该如何处理?

王媛媛律师:在签订商品房买卖合同中有些开发商会在政府提供的主合同外与购房者对商品房买卖合同做补充约定,并且不与购房者协商一致,开发商单方面对双方权利义务进行约定,有些情况下,这些条款未遵循公平、平等原则,会限制购房者权利。

购房者在购房合同中遇到“霸王条款”应积极维护自身权利,要求开发商对“霸王条款”的内容进行解释,如果有异议应要求开发商进行修改和变更,不要轻易签订,否则,可能会对自身权利造成极大的限制。

如果已经签订“霸王条款”,而这些条款明显违背公平原则或购房者受到欺诈或因重大误解签订了“霸王条款”,购房者可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销,如果涉及违反法律或行政法规的强制性规定或损害社会公共利益等,那么这些“霸王条款”是无效的。

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律师解读:如何规避商品房买卖合同中的霸王条款

腾讯房产:合同中约定付款方式和贷款结清日期,但是,开发商口头说可以延期清偿尾款,以哪个为准?一旦出现纠纷,购房者逾期缴纳尾款算违约吗?

王媛媛律师:开发商口头说可以延期清偿尾款属于对双方事先书面约定付款期限的变更,但如果涉及诉讼,购房者举证较困难,一旦举证不能,是要按购房合同有关付款时间约定承担违约责任的,如果双方同意变更付款时间,双方要以书面形式约定。

腾讯房产:购买期房,交房时发现房屋外墙开裂、阳台破损等开发商是否构成违约?应该如何救济呢?

王媛媛律师:开发商是否违约要根据购房者与其签订的商品房买卖合同,通常情况下,交房时如外墙开裂、阳台破损,购房者应要求开发商进行修复并承担修复费用再向购房者交房,购房者不要急于收房,以免收房后物业、开发商互相推卸责任,如果房屋外墙开裂、阳台破损严重问题严重影响正常居住使用,购房者可请求解除合同和赔偿损失的。

腾讯房产:购买精装修房,交房后发现多处装修存在问题,材料劣质与样板间严重不符,请问是否可申请换房?

王媛媛律师:通常情况下,在购买精装修房时,购房者会与开发商就装修问题做详细补充约定,购房者要注意相关条款,如装修所用材料、房屋配备的设备、设施的具体品牌、型号,交房需达到标准、违约责任如何承担等。

如购房者在收房后发现装修存在问题,材料与样板间严重不符,可依据购房合同和有关装修相关约定追究开发商违约责任,要求开发商修复并承担费用,如装修存在严重问题,影响正常居住、使用,可申请换房。

腾讯房产:交房入住后开发商承诺的小区绿化、高档会所、幼儿园都没有建造,开发商是否构成根本违约呢?

王媛媛律师:小区绿化、幼儿园等公共服务和配套设施交付标准和期限通常会在“商品房交付条件中”中对何时交付及交付时应达到的条件及违约责任进行约定,如开发商违反相关约定,应按约定承担违约责任,逾期超过双方约定最长期限,开发商构成根本违约,购房者可以要求解除合同并赔偿损失。

腾讯房产:开发商宣传彩页与实际交房不符,该宣传彩页能否作为追究其法律责任的依据?

王媛媛律师:开发商如在宣传彩页中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,即宣传彩页中开发商对房屋及相关设施的说明和承诺视为双方商品房买卖合同的组成部分,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。

腾讯房产:商品房买卖合同备案是怎么一回事?备案后能更改合同条款吗?

王媛媛律师:商品房买卖合同备案即开发商和购房者在网上签订商品房买卖合同后通常由开发商向房产交易管理部门办理的备案手续,备案应当在备案期内办理完毕,购房者应积极查询备案情况,备案后购房者所购买的房屋就不能再卖给其他购房者了,可以有效防止一房两卖,在申请办理房产证时也更加便捷。备案后合同条款可以更改,带齐相关资料到房产交易管理部门办理变更、注销备案手续。

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