律师房谈:开发商破产了业主的权益如何保障?

腾讯房产·上海站何以轩2015-03-03 09:40
0

[摘要]房屋已交房,正在按揭还房贷,还未办理房产证,开发商破产了,业主有权要求退房吗?可以不交房贷吗?开发商破产,其它房企接盘对业主有何影响?田律师为您解答。

腾讯大申房产讯(编辑 何以轩)去年楼市跌宕起伏,房企步履维艰,2015年伊始,房企破产风波席卷而至,让已经不堪重负的楼市变得如履薄冰。

中小房企面临转型、盘整甚至破产,一旦破产将会产生一系列的法律纠纷。

律师房谈:开发商破产了业主的权益如何保障?

腾讯房产:刚付完首付,开发商破产了,商品房买卖合同有效吗?除要求退还首付外可要求支付违约金吗?

田景博律师:在期房销售中,如果刚交完首付,但并未办理按揭贷款,此时开发商破产,签署的商品房买卖合同是有效的。因开发商破产而导致合同无法继续履行,开发商应退还首付款,并承担违约责任。

腾讯房产:房屋已交房,正在按揭还房贷,还未办理房产证,开发商破产了,业主有权要求退房吗?可以不交房贷吗?

田景博律师:房屋已交付,未办理房产证开发商此时破产的,按照法律规定,应该优先保护已支付全款的业主利益,如果开发商因此而无法办理房产证时,业主可以要求退房,因为房屋虽已交付,房款亦全部支付,但并未进行房屋所有权转移登记,无法发生物权变更的效力,所以合同并未履行完毕。

在这种情况下,虽然开发商已破产,但业主仍需继续还房贷,因为贷款是业主跟银行之间的借款关系,跟开发商没有直接关系,开发商通常承担连带担保责任。

如果业主不按期交房贷,造成逾期后,基于借款合同和担保合同银行会将业主及开发商同时诉上法庭,一般开发商都在银行留有保证金,此时银行通常会先执行开发商的保证金抵偿房贷款,银行会冻结业主的账户甚至拍卖该房屋。

腾讯房产:开发商破产能否要求未办理过户的业主原价收回该房屋?

田景博律师:开发商不能基于破产而要求业主原价返还房屋,在此期间房屋升值的,升值后的收益归业主所有,原价收回房屋对业主是有损失的,也没有法律依据。

腾讯房产:开发商能否将业主已购期房进行抵押?

田景博律师:如果业主与开发商签订的商品房买卖合同,已经备案,那么开发商是无法就在建房产办理抵押登记的。在建房屋(期房)过户前开发商是可以抵押的,一旦过户,开发商无权抵押。

如果开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实进行出售的,业主可以请求返还已付购房款及利息,并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

建议业主先与开发商协商,无法协商的,可以到开发商营业地法院或注册登记地法院起诉。

腾讯房产:开发商破产,其它房企接盘对业主有何影响?

田景博律师:如果交接正常,一般对业主影响是会延期交房或办证的时间,因为接盘后会有一系列的手续变更问题,所以,业主与原开发商约定的交房或办证事宜一般会受影响而延迟。

腾讯房产:开发商破产,法院裁定进入破产程序,业主是否就破产财产有优先清偿权?

田景博律师:这得分多种情况,如果业主已支付了全部房款,那业主是有优先受偿权的。

业主购买期房,缴纳了首付款签订商品房买卖合同后,开发商破产的,业主可以要求解除合同,返还首付款以及利息。开发商破产,法院一旦裁定进入破产程序,破产之前发生的债务,只是普通债权,无法优先清偿,只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。

腾讯房产:开发商破产,物业全面撤出,水煤电未接通、电梯故障、污水无法排出等一系列的问题应该找谁?

田景博律师:业主可以成立业主委员会,自行另聘物业公司。

腾讯房产:在现实生活中遇到开发商破产房屋已交付,法院一般会如何处理?

田景博律师:法院一般会维护业主的利益,无论是继续履行合同办理房产过户,还是解除合同退款。

版权声明:凡注明“腾讯大申房产”的图文资料,版权均属腾讯大申房产网所有,转载请注明出处。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

热门推荐

看过本文的人还看了