律师房谈:上海限购能否买法院拍卖的房子?

腾讯房产·上海站何以轩2015-03-12 16:45
0

[摘要]淘宝网上司法拍卖专栏挂出很多低廉的房子,很多人质疑司法拍卖的房子能买吗?在上海限购了是否能买法院拍卖的房子?有什么附加条件吗?

腾讯大申房产(编辑 何以轩)上海限购令“沪七条”规定,沪籍家庭可购2套房,第3套限购;外地人单身不能购房,家庭限购1套住房,第2套限购。目前,沪限购没有松动的迹象,在利益的驱动下,很多人便打起了法院拍卖房的主意。

律师房谈:上海限购能否买法院拍卖的房子?

淘宝网上司法拍卖专栏挂出很多低廉的房子,很多人质疑司法拍卖的房子能买吗?在上海限购了是否能买法院拍卖的房子?有什么附加条件吗?

购买司法拍卖的房屋不受限制

腾讯房产上海站记者就上海限购能否购买法院拍卖的房子这一问题电话采访了上海凯正律师事务所杨仲侃律师,杨律师称目前上海限购的人能否购买法院拍卖的房子没有法律依据。

前段时间房产交易中心和法院执行局就该问题有过分歧,但是上海法院在最后还是裁定上海限购的人可以购买拍卖的房子。

现在有3大趋势可以看出司法拍卖的房屋即便是限购也是可以过户的。首先,全国46个执行限购的城市陆续放开限购,目前仅剩北上广深和厦门5城执行限购,随着限购城市的减少,司法拍卖房屋的购买群体也在扩围。

其次,现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价,使得交易的可视面贯通了全国,也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进行的司法拍卖面向的是全社会,其它不执行限购的城市可以竞买、过户,上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户,有违法律精神。

最后,法院判决后被告人有可供执行的不动产,需要法院执行局变现赔偿给受害人,法院执行局通过司法拍卖的房子进行公示,竞得人如果因为限购无法过户,案件执行期就得延长,房款势必就要退还,在实际案例中,法院往往会将房款发给申请人,法院最后只好选择过户,保证申请人的权益。

律师房谈:上海限购能否买法院拍卖的房子?

购买法院拍卖的房屋有哪些隐患?

杨仲侃律师称法院执行局会就拍卖房屋的实际情况出具公告书,公告中会注明该房屋的面积、价格、是否带租约、佣金等详细情况。法院拍卖流程如下:被执行房屋的起拍价由第三方的评估公司给出,如果无人竞拍,进行第二次报价,第二次报价不低于起拍价的80%,最终以价高者得。

杨仲侃律师提示购买法院拍卖的房屋有以下风险,竞买人需要综合考虑自身条件然后决定是否参与竞拍。

第一,购买司法拍卖的房屋不能贷款,只能一次性付清全款。

第二,竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价2%-5%的佣金,具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。

第三,被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租,而且租期很长,法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋,更甚者是竞买人根本拿不到租金,存在潜在的二次诉讼的隐患。

第四,被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用,需由竞买人支付。

购买司法拍卖的房屋如何过户

腾讯房产记者电话采访了上海市房产交易中心获悉,上海限购的人可以购买法院拍卖的房屋,竞买人需要带着上海法院出具的协助执行通知书到房屋所在地的房产交易中心和其它材料办理过户即可。

据房产交易中心称,购买法院拍卖的房子不受上海限购政策的影响是可以直接过户的,具体材料如下:上海法院执行局出具的协助执行通知书、身份证、户口本、结婚证、房屋买卖合同等。

购买法院拍卖的房屋税费如何缴纳?

据上海房产交易中心税务部门称购买法院拍卖的房屋税费按普通商品房交易时的税率标准缴纳。原则上是如此,不过,实际过户时会有其他潜在的风险。

杨仲侃律师称购买法院拍卖的房屋在实际过户时税费缴纳分为2种情况:

第一类:资不抵债的房屋

被法院拍卖的房屋存在不良债权,出现资不抵债的现象,竞买人需要缴纳买卖双方的税费。因为被拍卖房屋的实际产权人没有其它可供执行的资产支付作为卖方应该缴纳的税费,最后买卖双方应该缴纳的税费都由买方支付。法院拍卖该房屋时会在公示中注明的。

第二类:资能抵债的房屋

被法院拍卖的房屋竞得价高出法院执行的债权,超出部分法院会返还原产权人。比如房屋原产权人欠款200万,房屋拍卖价款350万,房屋过户时产生的交易税费可从差价150万中扣除后再返还原产权人。竞买人只需支付买方的税费。

结语

在上海限购了,也能购买法院拍卖的房屋,无论是法院现场拍卖还是通过淘宝网上拍卖。实际过户时,竞买人需要向上海房产交易中心提供法院出具的协助执行通知书才能办理过户手续。不过,购买法院拍卖的房屋会存在潜在的隐患和风险,竞买人根据自己的实际情况考虑是否参与竞买。

律师房谈:上海限购能否买法院拍卖的房子?

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

热门推荐

看过本文的人还看了

[责任编辑:wyrongcan]