乍暖还寒 一线城市高端物业后市难乐观

中国房地产报 [微博] 田国宝 2015-04-23 14:10
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[摘要]在一季度经济运行数据发布前夕,国务院及相关部委领导密集到地方调研就已经预示着,整个一季度经济增长速度或低于预期,房地产再次成为稳增长的选项。

在一季度经济运行数据发布前夕,国务院及相关部委领导密集到地方调研就已经预示着,整个一季度经济增长速度或低于预期,房地产再次成为稳增长的选项。

受“3·30”楼市新政和央行降息等利好消息影响,从3月末,一线城市楼市出现短暂回暖迹象,成交量及成交价格与2月份相比均有小幅上涨,但与2014年同期相比仍有不少差距。从全国范围来看,一季度全国百城住宅平均价格小幅下跌0.25%,从2014年5月首次下跌以来,国内房价累计下跌了2.87%,仍难摆脱低迷走势。

中长期而言,楼市高库存状态并没有明显缓解,截至2月底,全国商品房待售面积为6.4亿平方米,在建施工面积为48.3亿平方米,按照2014年商品房12.1亿平方米去化速度,全国商品房在建和待售去化周期超过54个月,一定程度抑制了地产投资属性。

在经济增长预期并不理想的背景下,房地产再次成为拯救经济的白衣骑士。从2014年下半年开始,地方政府开始逐步取消楼市限购政策,中央部委也开始对房地产进行松绑。

现在看来相关楼市托底政策还会继续,为2015年楼市奠定了“去库存、促消费和稳增长”基调。短期内,一线城市高端物业也因此受益,但由于库存高企和信贷放量有限的影响,长期看来后市仍难乐观。

凤凰房产及中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资报告》显示,3月份,除了上海和深圳别墅成交量环比有不同幅度下降,一线城市高端物业较2月份均出现较大幅度上升态势;除了上海别墅价格环比小幅下降外,一线城市高端物业平均价格较2月份上升态势明显。3月份一线城市高端物业较2月份有所回暖,但与2014年同期相比,但整体成交量和成交价格下跌态势较为明显,与2013年相比差距更为明显。

在制造业指数连续下滑、经济增速继续放缓的背景下,对经济有着重要引擎作用的房地产行业,或有望继续获取中央和地方政府扶持,但随着保障房逐步入市,势必不利于商品房去库存,3月小幅回升并不代表全年趋势,后市仍需谨慎乐观。

北京:高端住宅、写字楼回暖 商铺惨淡

3月,受“3·30”楼市新政利好影响,北京楼市成交量开始复苏,新建住宅签约6656套,环比上升45.4%,成交均价为每平方米26800元,环比上升15.6%。此外,二手房成交量为11218套,环比上涨幅度亦较为明显。

3月北京高端住宅市场成交318套,达到往年平均水平,59个在售报价超过6万元/平方米的公寓豪宅中,共有24个公寓豪宅产品实现成交,累计出售189套公寓豪宅产品,成交总面积达2.91万平方米,环比分别上涨87%、86%。

3月北京别墅成交129套,环比上升51.8%,同比下降53.3%,与1月份基本持平,成交均价32811元/平方米,环比上涨12.9%,同比则下跌14.6%,成交总金额13.84亿元,环比增长63.8%,同比下降56%。

虽然别墅、公寓成交较2月份大幅上升,3月份北京商用物业成交却表现平平。其中商铺成交2.2万平方米,成交均价26679元/平方米,形成量价齐跌。

而在高端住宅方面,别墅主要成交区域依然集中在顺义、昌平和大兴这些传统区域,三个区域成交量占全市64%。高档公寓成交主要集中在海淀区,成交量占据全市54%。

上海:高端物业量价齐升 表现抢眼

3月最后一周,随着“3·30”楼市新政落地,在央行降息、房贷新政和两会利好信号多重提振背景下,刺激了一部分有改善需求的购房者提前入市,拉动上海3月份楼市行情,3月共计成交6462套,成交面积为77.98万平方米,成交均价27919元/平方米,其中浦东、嘉定和松江三区表现较为突出。

高端物业成交尤为抢眼,与2014年同期相比,成交总面积和成交总价均出现大幅度上升态势。3月上海高端公寓成交366套,环比增加49.4%,同比减少20.6%,成交均价为65520元/平方米,环比下跌3.5%,同比上涨6%。别墅成交416套,环比下降54.1%,但较2014年同期上涨7%,成交均价30729元/平方米,环比上涨10.2%,同比亦小幅上涨,总成交面积达9.11万平方米,成交总金额38亿元,成交面积和金额环比、同比均呈现大幅上涨。

上海别墅主要成交区域集中在松江区佘山地区,成交量占据全市26%,近年佘山地区已经成为上海新型旅游度假区,区内集中大量高端别墅项目;高端公寓成交主要集中在浦东和徐汇,两地成交量占据全市44%,陆家嘴和杨浦区域依然是上海高档公寓主要集中区。

3月上海商业地产共成交21.52万平方米,整个第三季度成交量创造五年以来第二波高峰期,其中写字楼共计成交14.34万平方米,环比上涨88.29%,同比也有小幅上涨。

广州:写字楼商铺成交双双大涨

3月,广州一手房网签5832套,较2月份上涨72.14%,同比小幅下跌8.04%,成交均价14616元/平方米,环比下跌2.84%,同比下跌6.31%,广州住宅市场整体表现难言回暖。但高端物业则表现较为耀眼,别墅成交量环比上涨超六成,公寓成交环比上涨三成,写字楼成交量最高上涨了258%。

3月广州别墅成交122套,环比上升67%,同比下跌了44.3%,成交均价16545元/平方米,环比上扬18.4%,同比上涨29.7%。高端公寓成交315套,环比上涨35%,同比下跌45.5%,成交均价41399元/平方米,环比上涨6.5%,同比下降3.9%。一举告别2月份阴云。

商用物业方面,3月广州写字楼成交4.32万平方米,环比大涨258%,同比基本持平,成交均价28900元/平方米,环比上涨70.1%,同比上涨31.9%。商铺成交7.5万平方米,环上涨.92.3%,同比增加92.3%,成交均价26187元/平方米,环比上涨25.5%,同比下跌11.7%。

总体而言,虽然广州住宅市场整体表现较为牵强,难以谈及整体回暖,但受“3·30”楼市新政刺激,高端改善性物业成交量和成交价格出现一波上涨趋势,随着楼市调控继续深化,广州高端物业市场行情预计4月份继续保持上涨姿态。

深圳:高端市场表现差强人意

受“3·30”楼市新政等多重因素影响,2015年一季度深圳住宅市场表现较为抢眼,成交面积同比上涨78.66%,成交均价同比上涨15.91%;其中3月成交面积环比上涨74%,同比上涨7%。不过,深圳存量新建住宅已经连续18个月高于300万平方米,去化任务依然较重。

3月深圳高端物业表现一般,别墅成交15套,环比下降31.8%。高端公寓项目成交221套,合计3.91万平方米,环比回升67%,同比增加23%。

3月份深圳商用物业市场依然低迷,写字楼成交面积3.5万平方米,环比上升52%,成交均价36591元/平方米,环比小幅下滑。

不过由于深圳写字楼空置率相对较低,而需求相对旺盛,预计未来写字楼租金和价格均会出现稳步上涨走势。

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