消化楼市库存尚需时日 一线城市的窗口期出现

[摘要]房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”,而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

在连续降息降准之后,一线城市房价已经企稳,央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。

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消化楼市库存尚需时日 一线城市的窗口期出现

业内人士称,房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”,而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

世联行昨日发布的研究报告称,历往的走势表明,降准之后的6个月左右,房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市,需求低迷,房价同比出现负增长,很多城市也迎来了库存的最高峰。

2008年10月、11月和12月三次连续降准之后(降至15.5%),2009年7月,70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%,结束下行。与此同时,全国主要一二线城市经历持续去库存,去化周期恢复至合理水平。

再回顾2011年,经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后(降至20%),房价于2013年1月同比转为正增长。

本轮调整从2014年开始,9月大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点,目前除主要的一二线城市以外,大部分三四线城市库存去化周期仍在高位;

70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。4月19日的这次降准,叠加信贷、税费、利率等的宽松政策,核心是去库存,以实现稳房价。

世联行的成交数据显示,“3.30”新政以来,4月前3周的成交金额环比3月前3周涨幅为27.5%,最新的周成交金额已接近去年12月水平。但城市间的行情分化非常明显,北上广深领涨、涨幅远高于平均水平;

二线中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%;天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%;同时,成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

降准之后,分化的行情仍会延续。按照2008年、2011年的走势推算,今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平,供求逆转后、房价将进入上行通道。

就深圳而言,相关数据显示,新房库存去化周期经过“930”至“330”政策,央行放水以及积极财政的影响后,已经出现大幅度好转,目前去化周期仅为6.7个月,相比2014年9月的峰值18个月大比例下降63%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,央行降准后,增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨,楼市“分化”特征将更加明显,二线城市将加速去库存的进程,大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。

房企应积极调整推盘节奏,把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

中原地产首席分析师张大伟也分析说,在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性的普遍政策出台之后,窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段,总体上看,一线城市的窗口期已经出现。”

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