黄欣伟:两区合并思考 写在静安和闸北“+”风声后

[摘要]站在地产从业者的立场看静安闸北合并问题,有两种思维的路径:一种是从静安和闸北的前世今生来一轮大盘点,最后得出一个1+1>2的结论;一种是在口水后,看看“我补充两句”,我想做后者。

黄欣伟,上海房地产营销&传媒双资深从业者,房地产甲乙丙丁大满贯历经者,主流媒体偶尔露脸从未消失者,房地产业内业外培训师。现在腾讯大申网房产频道开设专栏《评评谈谈才是真》。

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黄欣伟:两区合并思考 写在静安和闸北“+”风声后

特意避开了第一时间的“静安+闸北”刷屏日,是希望看完媒介和砖家的本能反应之后,给自己一点“启发等待启发”的思考助跑期,现时OK。

明确几个无须阐述的选择题,有些砖家在“骗稿费”:

1、静安+闸北,是不是谣言?

答:谣言谣着谣着就成真了,你能举一个最终是谣言的谣言来反驳一下么?!

2、是小户型的静安,吞并了大平层的闸北?

答:当然,这是战略战争也是资本战争,个子大然并卵。

3、合并之后,是静安获利还是闸北获利?

答:李宗盛加入纵贯线,事实是谁的名气更大?!

4、“新静安老闸北”的房价是不是要飙升了?!

答:一句话可以说清楚,再写(后面的文字)就是骗稿费咯!

站在地产从业者的立场看静安和闸北的合并问题,有两种思维的路径:

一种是从静安和闸北的前世今生来一轮大盘点,最后得出一个1+1>2的结论;

一种是在口水之后,看看“我补充两句”,我想做后者。

首先,当“终于看到”静安+闸北的谣言甚嚣尘上的时候,业内会心一笑。

其实,关于闸北区要并入静安区的谣言,早在一年多以前就听说了(不排除有消息灵通的包打听和唇齿相依单位知道的更早),所以对于业界或者对于在闸北已经开发的房地产企业而言,这个谣言的定性只是--兑现。

在那个晚上到处刷屏的当口,小范围业内交流的开场白是:“终于宣布了!”

接着大家就是会心一笑,言下之意--怪不得都用那么高的价格屯了地,账终于可以做平了。

静安和闸北的合并,对于近来势头迅猛的闸北(特别是大宁)而言,属于释放了一个盖棺定论的大利好:之前闸北区尽管价格参差不齐,但山雨欲来的小道已经承兑了后市价格的支撑点,而现在会看部分营销推广“把大宁和闸北刻意分开”,只能证明他们要么知道了太多要么真的完全不知道,因为这是一个消息源下的两种处理方式,就好比你知道一个秘密,要么是小喇叭广播台要么就是做作地不断否认。

其次,不得不说大宁自己也比较争气。

从某央企地王项目的定价,我们可以发现一个颠覆:之前传统定价的方略是“小户型单价高于大户型”,主要是考虑到总价不至于相差的太远,从这两年上海高端项目的定价来看,开始出现了“(同一个项目)大户型单价高于小户型”的做法,理由很简单也很自信,因为“本身就是两个购买能力的群体”。

在闸北的这个项目看到后一种定价方式的时候,说实话有点担心,因为这一定是基于高端消费群体对这个地段的充分认可,而“闸北VS豪宅”在过去的一段时间内并不是一个因果关系的命题,所以不管“大宁要不要回避闸北”,但闸北终于可以正大光明(借着别人)做自己!

当然,从去化情况来看,该地王项目大户型定价高的事实在未来已经不成为抗性,因为“从了静安”,还有什么可扭捏的,我们那些少不更事的销售员,一定会“人胆大”地回应:静安区都10万+了,我们才7万!

再者,冲高当前小心接了最后一棒!

上述两个观点都是对闸北并入静安的利好阐述,在“胸大无脑”的地产同业中,可以预见--闸北未来还会有一个接一个的地王赴汤蹈火!购房者在看了自己的囊中羞涩之后,必须要把自己“可以考虑的区域”中遗憾地划掉闸北了。

但也未必。

静安和闸北的合并,从现在开始正大光明地为谣言洗底,人为地为闸北土地市场火上浇油,所以接下来如果闸北住宅的楼板价叫到了6万也有可能,但如果你是“智商正常并且心不怀鬼胎”的职业经理人,那么要静静了。

很反感一些“写了一两本报告就开始指点江山的小赤佬”推出一个新词汇叫顶豪,好像只要地段+产品,价格就是一个打开了的盒子上不封顶。这其中不得不考虑的一个问题就是,现有成交价格里面是不是已经包含了“对未来的透支”成因,这种占比的大小,尽管无法清晰界定,但是或不是、有和没有,是衡量拿地价格上限的一个心理掣肘。

当然,这个提醒,对“有地才有位子”的职业经理人而言,有自己的隐晦解读。

基于这个考量,那么就属于“心情可以理解做法不能认同”地含笑不语了。

回到标题,李宗盛在加入纵贯线之前已经名气很大了,曾经我们认为纵贯线会是下一个天团,因为还有罗大佑还有周华健还有张震岳呢?1+1+1+1>4了吧?

但结果呢?送给静安和闸北,看不懂就算了。

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