上海人口增量翻倍 2016年房价也会翻倍吗?

博客刘晓博2015-11-03 13:58
0

[摘要]过去一年里,深圳是中国楼市的带头大哥,很多楼盘的均价涨幅超过5成,个别片区涨幅超过70%。北、上、深过去10年的人口增量可能接近翻倍,这是非常令人震惊的事实。

9月的金融数据,向我们揭示了一个巨大的秘密:在深圳楼市掀起滔天巨浪的热钱,突然之间跑路了!

人民银行深圳中心支行的数据显示:9月份深圳“金融机构本外币各项存款余额”比8月份突然少了4000亿,这里面肯定相当部分(至少千亿级)是从楼市里撤离的资金。他们去了哪里?我猜,要么是境外,要么是内地。

过去一年里,深圳是中国楼市的带头大哥,很多楼盘的均价涨幅超过5成,个别片区涨幅超过70%。最近一个月,深圳楼市明显降温。在新一轮“双降”背景下,哪个城市将扛起新一轮房价上涨的大旗?

有人看好一线城市里“落伍”的广州,认为必将补涨;有人看好强二线城市里的杭州,因为她的房价调整了5年。现在,我想用两组数据,来分析一下中国内地13个顶级城市的楼市格局,说实话,这些数据超出了我此前的预料。

一、过去10年主要城市的人口增长

先看第一组数据,过去10年人口增长。我仍然使用“小学在校生”人数这个重要指标,因为统计局公布的人口数据是失真的。下面表格里的小学生人数的数据,来自各地统计公报,这个数据尚未被政绩需求污染。其中成都的数据是“小学+初中在校生人数”;苏州没有公布2014年的数据,所以用2013年和2004年做的比较;表中的人数单位为万人。

排序

城市

2004年

2014年

增幅

1

北京

51.6

82.1

+59.1%

2

长沙

31.8

48.1

+51.3%

3

深圳

52.6

79.3

+50.8%

4

上海

53.7

80.3

+49.5%

5

郑州

57.7

75.1

+30.2%

6

苏州

36.5

47.2

+29.3%

7

杭州

44.8

50.3

+12.2%

8

南京

32.4

33.9

+4.6%

9

天津

55.5

57.3

+3.2%

10

广州

87.5

90.1

+3.0%

11

成都

142.1

132.5

-6.8%

12

武汉

57.8

44.5

-23.0%

13

重庆

272

203

-25.4%

14

全国

11246

9451

-16.0%

首先要说明的是,由于计划生育的影响,过去10年里全国小学生人数平均减少了16%,但中国人口没有停止增长。因此,只要过去10年一个城市小学生人数没有减少超过16%,我们就可以认为其人口没有减少。反过来,小学生增长20%的城市,实际人口增长可能超过了“16%+20%”。

此外,一个城市的房价高低,还会影响外来人口要不要带上子女一起生活。所以,北、上、深的人口增长肯定是快过小学生增长的。

考虑到上述两大因素,北、上、深过去10年的人口增量可能接近翻倍,这是非常令人震惊的事实。

长沙和郑州是两匹黑马,其人口竞争力超出了绝大多数人的想象,这一点我在本专栏中曾经提到过。这次放大到10年期间来观察,这种优势被进一步放大了。

更令人震惊的是,天津、广州、成都的人口竞争力竟然是这样弱,而重庆、武汉竟然是人口流失型城市。

二、主要城市的房地产依赖度

现在我们看第二组数据:一个城市对房地产依赖的程度。计算方式是年度的“房地产开发投资”除以同一年度的“GDP”。其实,这还隐含着一个城市房地产在建面积的因素:百分比越高,这个城市房屋供应量越大;反之,这个城市的供应量越小。

排序

城市

2014年依赖度

2004年依赖度

1

深圳

6.7%

12.6%

2

天津

10.8%

9.0%

3

广州

11.2%

10.6%

4

南京

12.8%

15.3%

5

苏州

13.1%

9.7%

6

上海

13.6%

15.7%

7

长沙

16.8%

15.8%

8

北京

18.3%

34.4%

9

成都

22.1%

13.3%

10

武汉

23.4%

11.9%

11

杭州

25%

13.1%

12

重庆

25.4%

14.7%

13

郑州

25.7%

8.9%

通过上述表格可以看出,跟十年前相比,只有深圳、南京、上海、北京对房地产的“依赖度”出现了下降。北京2004年对房地产“依赖度”超高的原因,是当时GDP计算方式,对现代服务业、文化产业和研究机构的体现不够造成的。也就是说,当时北京的GDP是被明显低估的。

这13个城市里,深圳经济对房地产的依赖程度是最低,也是下降最明显的。如果你考察人均房屋在建面积,深圳的规模是超小的,大概只有其他同类城市的四分之一。

通过这个表格我们可以看出,郑州、重庆、杭州、武汉、成都,在过去10年里对房地产的依赖程度都接近翻倍(郑州还不止)。很显然,这些城市的房屋供应过剩了。但郑州和杭州还有明显的人口增量支撑,重庆、武汉和成都就显得非常尴尬:人没有增加多少,房子却建了不少!

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

热门推荐

看过本文的人还看了