叶檀:房价是如何上涨的 土地出让价涨17.5%

[摘要]看看房地产价格是如何上涨的:2014年的土地购置单价约为每平方米3002元,比2013年的每平米2555元上涨了17.5%。

中国重要历史改革不可能离开土地,离开农村,未来城镇化成本、发行货币主要一块还得来自土地。中国土地将有大释放,可能对应几十万亿元的资产。

中国新一轮农村、土地改革即将开始。11月2日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》,指出到2020年,基本建立城乡经济社会发展一体化体制机制,引人关注的是其中关于土地承包权与宅基地的等土地的描述。

文件强调严格的耕地保护制度不会变,禁止以农业为名圈占土地从事非农建设,防止“非粮化”现象蔓延。可以释放的是宅基地,以及集体经营性建设用地。

对于宅基地的表述是,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制;集体经营性建设用地方面,允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,与国有建设用地享有同等权利,在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,可以出让、租赁、入股,完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。

户籍制度使宅基地浪费严重,很多农村居民已在城镇购买商品房,由于户口限制还在农村拥有宅基地,同时为了未来资产升值,想方设法扩张宅基地面积。城镇化过程中的户籍改革必须与土地改革同步推进,否则,中国就是户籍制主导下的小农经济社会,农业工业化就无法实施。

宅基地可以释放20万亿,这是2012年黄奇帆先生的估计,将农村宅基地的使用权确权给农民,可立即令9亿农民增加20万亿元财产,这些财产可对GDP中的收入形成关联,可以立马对称20万亿元“GDP”上去,将广义货币M2“堰塞湖”冲抵掉一半。

现在的情况是,城市的住房都是和信用贷款可以对应的(指可用于抵押贷款等),中国9亿农民在农村里,他们的宅基地有2亿多亩,每一亩宅基地至少价值20万元,这40万亿元宅基地归集体所有,不能对应为任何资产项目。

有的测算宅基地数量要少一些,《证券导刊》2014年发表《农村宅基地何去何从》一文,根据各个省市国土资源部土地利用数据变更情况,假设农村宅基地面积为农村居民点面积乘以建筑用地比例(取55%的比重),测算2013年全国农村宅基地面积大约为973亿平方米,为1.46亿亩。宅基地总面积比2005年提高6.7个百分点,平均每年提高0.83个百分点。即使如此,释放出20%也可以释放出将近3000万亩。

文件中提及加快推进户籍制度改革,到2020年有1亿农民进城落户,这是去年3月16日推出的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中的数据。

以人的城镇化为核心,到2020年常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,努力实现1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。1亿农业人口估计为3000万户不到,以一户宅基地一亩地,就在3000万亩左右。

看看房地产价格是如何上涨的:2014年的土地购置单价约为每平方米3002元,比2013年的每平米2555元上涨了17.5%。

1991到2014年,全国商品房平均销售价格由786元/平方米增长到6323元/平方米,增长了7.04倍,年均增长率达到10.38%,即使以去年每平米土地单价的30%左右、每亩1000元计算,可到2万亿元人民币以上,以商品住房的30%计,也对应着数万亿元。

农村集体经营性建设用地也不少,在交易过程中产生了不少村长大贪的混乱情况。目前尚没有官方权威数字。据党国英先生估计农村建设用地可能会超过20万平方公里,如果释放一半相应的资产还会增加。

土地从来都是财富的重要来源,尤其在中国。小农经济主导期间,土地几乎是全部财富的来源,中国土地半市场化之后,政府控制土地供应加上人多地少,导致土地溢价居高不下,而未来随着土地单位面积上的财富增加,虽然不同的土地价格相差极大,但地价整体不可能崩盘。

在中国贸易大发展阶段,主要通过外汇占款发行基础货币,通过宅基地资产化加快货币流转,通过土地资产化解决部分城镇化成本,未来人民币的锚定物是财富增长是黄金是土地,重要的话喊一遍——土地。所以,让房地产崩盘,可能吗?叶檀:房价是如何上涨的 土地出让价涨17.5%>>返回腾讯大申房产首页

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