许之静:大场板块卖4-5万/平不难 置业推荐浦东金桥

[摘要]许之静认为大场板块潜力十足,但是目前大场房价很高,青浦距离市中心比较远。置业的话她更推荐别的区域,浦东金桥。

土地是房地产的根本,土地市场表现也是楼市晴雨表之一。今年上海土地市场升温明显,轮番上演房企疯狂抢地的戏码!

溢价80%、90%甚至100%拿地都已不是稀罕事!11月25日信达以72.99亿总价,49152元/平米楼板价,溢价81.7%拿下江湾城宅地。

上海土地市场已成豪门游戏。一些区域地块成交价格已经直逼周边房 价,在魔都买房愈发困难了。地价暴涨背后有哪些推手?房企在上海高溢价拿地有没有风险?暴涨的地价如何影响区域房价?明年上海哪些板块房价会飙升?本期楼市会客厅我们邀请了第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善和同策咨询研究部资深分析师许之静两位嘉宾来聊聊上海的土地市场。

许之静:大场板块卖4-5万/平不难 置业推荐浦东金桥

同策咨询研究部资深分析师 许之静

一线城市高价拿地有风险但比三四线好 保本没问题

房企纷纷扎堆一线城市,许之静表示一线城市的长期投资是优于二三线城市的,量和价都走得比较快。同时,许之静认为这当中的风险也是有的,但比二三四线城市小,至少保本没问题。

地王频繁出现,可能会对区域的价格起到整体的带动影响,尤其是在一些刚需板块。届时开发商会通过打造差异化产品来拔高售价。但是如果在刚需板块,打造了一个高端项目,资金回笼会受到影响,这就需要考虑房企本身资金运营的情况。

许之静表示现在拿下地王的这些房企以联合体居多,借此规避拿地融资的风险,但联合拿地仍然存在风险。房企有时候在盲目扩张的同时遭遇市场政策变化,如果政策期和经营步伐不能完全契合的话,就会出现退地的情况。

大场板块房价高青浦距离远 置业更看好浦东金桥

今年上海土地市场地王频出,很多区域也变得越来越红火,许之静针对宝山、青浦、奉贤、嘉定、浦东5大区做出了细致地分析。

许之静:大场板块卖4-5万/平不难 置业推荐浦东金桥

大场板块目前可售的新房量只有9.9万方,大概是800多套房源,按照该板块的平均去化速度,存销比两个月不到,所以需求量还是很高的,这也是致使土地拍到一个高溢价的水平。大场距离市中心比较近,商品住宅市场发展也比较早,2万多/平的楼板价来说,将来也是能卖到4、5万/平的。

青浦的地理位置相对比较远,之前轨交不方便,主要是吸引一些区域客。17号线在2017年上半年要开通,现在到了一个开发周期,所以今年开发商会集中拿地。比起青浦,许之静表示更好看大场板块。

许之静认为金地拿下嘉定新城的那块地价格有点高,因为嘉定新城存量非常高,主城区存量面积达到60万方,板块里面五年的二手房也非常多,这块地要卖到3万/平才能保本。

至于徐行的地块价格正常,徐行镇在嘉定北部,买那里房子的基本上是周边工业园区的白领,板块内新房价格从12500到16500都有的,所以项目今后的价格在16000元/平左右是可以让大众接受的。

许之静分析称开发商看好南桥板块主要是因为它的规划。它是南上海下一个城市副中心,还有上海之鱼、奉浦生态园,生态资源比较丰富,另外5号线南延伸段将于2017年通车。基于这样一种区域规划,今后还会引入大量的人流,对商业、住宅市场发展都有较大的利好因素。

唐镇是浦东比较热门的一个板块,贴上了高端社区的标签。根据规划显示,唐镇将被列为地区的商业中心,计划十年时间营造浦东的一个城市副中心,许之静称唐镇目前并没有发展起来,可能要过几年,面貌才会有比较大的改观。

在这几个区域中,许之静认为大场板块潜力十足,但是目前大场房价很高,青浦距离市中心比较远。置业的话她更推荐别的区域,浦东金桥方向正在造隧道,两条隧道建成之后到杨浦非常方便,周边配套也较成熟,交通方面有地铁12号线,均价在3万/平左右。

明年房价平稳上涨 或推新政增加小户型供应量

相对来说今年上半年需求已经是一个集中释放的过程,到了下半年,央行又有三次降准降息,市场更加好,到了年底需求量还会被继续透支,造成明年市场没有想象中这么乐观。目前上海的新房均价已经上了3万元/平,许之静认为这个价格将成为一种常态,明年房价可能会涨得慢一些,或者保持平稳的态势。

土地方面,许之静表示他们在做户型住宅数据的研究分析时,发现小户型供应量,包括存量还是非常少的,推出来还是会受到很多人的欢迎。而且在10月份的时候,韩正提出要加强楼市调控,抑制高房价,并且称小户型的占比供应太少。因此,从今后土地市场政策上看,7090政策又会重新进入视线范围,增加小户型的占比。许之静:大场板块卖4-5万/平不难 置业推荐浦东金桥>>返回腾讯大申房产首页

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