房产证写子女名字摆脱限购行得通?(利弊解读)

[摘要]房产证上写子女名字真的是为孩子考虑还是间接害了孩子?房产过户给孩子你会选择哪种方式?

(腾讯大申房产讯 文/小水)房产证上写子女名字真的是为孩子考虑还是间接害了孩子?房产过户给孩子你会选择哪种方式?

上学的时候看到《战国策》中《触龙说赵太后》文章的时候印象最深的一句话是“父母之爱子,则为之计深远”,意思就是说“父母疼爱子女,就得为他们考虑长远。”

换到现在,很多家长买房子的时候都想着能在房产证上写上孩子的名字,这样,孩子就可以轻松拥有一套房子。不排除一些家长是为摆脱限购而在买房过程中写上孩子名字,不管究竟是出于什么样的心理,今天我们就要聊一聊房产证上写子女名字会带来哪些问题以及带给子女哪些好处。

一、产证加子女名字有哪些益处

1、省去过户费用

父母将所购房屋无偿登记在未成年子女名下,房屋已是子女的,将来不用“过户”,可以省去契税、营业税、个人所得税、登记费等费用;子女结婚后房屋为其婚前个人财产。

2、意外情况下孩子直接受益

从法律角度讲,孩子是房屋的产权人,出现意外孩子是共有人之一,直接享有房屋利益。

3、买房摆脱限购(不一定能成功)

上海本地人大多已经被限购,好多家长想通过房产赠与或者直接过户的方式把房产证上写成孩子名字,以此让自己名下房产减少,摆脱限购。

但是,从房产政策方面讲,写孩子名(未成年人)没有太大的意义,通过赠与不能摆脱限购;其次,父母买房直接过户给未成年子女从而摆脱自身限购的事情目前是行不通的。限购是以家庭为单位,孩子自身未满18岁是不能独立成为家庭,所以家庭的限购危机并不能解除。

写孩子名(成年子女)可以通过赠与将自己“除名”。但是将房产赠与给成年子女的,成年子女需要满足上海购房条件才能办理过户手续,不满足的,赠与对于限购无意义。

325新政出台之前有这种咨询的人很多,不过经过325新政之后,因为改善买房需要支付7成首付。即使是通过摆脱限购获得购房资格,大家一时也支付不了巨额首付,一大波人也就没有再想这种方法了。

二、产证加子女名字带来的问题

1、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。

2、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。

及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

3、孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。

这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

作为父母,白发人送黑发人已经痛彻肺腑,现在连自己的房子都住不安稳,晚年生活情何以堪?

房产和法律专家支招

对于一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。

二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这样,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。

三、过户成本分析

据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最便捷,哪种最省钱?

1、房产赠与法所需费用

个税+契税+公证费。

直系亲属赠与免个税;

非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

此外还有契税3%和公证费1%。

注意:需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。

2、房屋买卖法主要费用

营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费,就是现在所说的增值税。

3、继承法所需费用

继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200元。

这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。

但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。

继承房产需要满足三个条件:

第一是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效。

从上述规定可见,采用继承法过户房产,继承人需要办出各种证明,期间要花费大量的时间和精力。

PS:深圳2016年开始征收遗产税(一笔巨资),上海目前还没有看到相关信息,但是以后就说不准了。

深圳试点政策大致如下:

1.资产总和在80万—200万的,征收额为20%后再减扣除数5万(如100万对应征遗产税:100万*20%-5万=15万);

资产总和在1000万以上的,征收额为50%后再减扣除数175万(如1500万对应税收:1500万*50%-175万=575万)。

以上案例,财富增加了15倍,遗产税金却增加了38倍。关键是遗产税的征收方式必须以现金的形势上缴,时限3个月,否则将被没收或拍卖。

遗产税要注意:

1.缴纳税金必须是子女合法的收入,不包括父母的财产,更不能是父母现金赠予。

2.纳税前需要冻结遗产。

3.5年内赠予等同于遗产,缴纳相同税收。

4.遗产税免除:珠宝,文物。但如果子女变现,追缴遗产税。合法捐赠部分不计入遗产总额。

5.人寿保险不计入遗产总额。

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