沪土地市场结束休眠迎来红五月 11幅地块严苛出让

上海链家2016-04-28 14:52
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[摘要]据上海链家研究部监控的数据显示,5月土地供应中,大部分都位于奉贤、金山、松江、青浦、原南汇等外围区域,甚至包括长兴岛的两幅宅地。而市中心仅有四川北路板块和枫林板块的两幅商办类用地。

3.25新政后,申城房地产市场迎来了深度调整期,不仅一二手楼市成交迅速滑坡,连土地市场也进入前所未有调整,在整个4月竟无一幅经营性用地出让。

不过,在经历了一个月的休眠后,土地市场在5月将重新开启,有多达11幅经营性用地出让,其中包括7幅住宅类地块,和4幅商办类地块。

在2月下旬出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中,这份意见要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%;轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比重更是要提高至80%以上。

而对于商办类用地,自持要求也较以往大为提高,对新增商业办公用地,一般地区商业物业的持有比例不低于40%、办公物业不低于40%,且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业的持有比例提高到100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。5月推出的这批地块,其出让条件严格按照了新政的要求。

商办用地自持大增,市中心地块要求严苛

根据上海链家研究部监控的数据显示,5月的土地供应中,大部分都位于奉贤、金山、松江、青浦、原南汇等外围区域,甚至包括长兴岛的两幅宅地。而市中心地块仅有四川北路板块和枫林板块的两幅商办类用地。四川北路街道HK172-13号地块临近四川北路公园,周边紧邻申贝大厦、虹口soho等写字楼,位置十分优越,起始楼板价达到2.30万元。

不过也因为优越的位置,其出让条件十分严苛,要求竞得方自持所有地上地下商业和办公房源至产权年限满。四川北路商圈曾与南京路、淮海路齐名,但近年来发展大为滞后,虹口区希冀在“十三五”能够逐步实现这一传统商圈的复兴,因此要求这一商办地块的竞得方长期自持,维持项目品质。

而同样处于市中心的枫林街道125a-23A地块,也要求竞得方自持所有商业,以及不低于50%的办公部分,并且不允许建造公寓式办公。而地处外围的华新镇陆家圩东侧E-7-07商业地块和金山工业区JSS3-0402单元05-02商办地块,则按照自持80%商业和40%办公物业10年的最低要求。

泗泾宅地高价入市

5月出让的住宅类地块,均来自外围区域,特别是长兴岛的商品住宅类用地前一次出让要追溯至2009年。其中最为引人注目的来自松江泗泾镇的两幅宅地,这两幅地块起拍楼板价都达到了1.8万元左右的水平,为松江区历史最高。去年10月成交的临近地块,泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块,起拍楼板价为1.20万元,最终以2.05万元的楼板价成交,5月的两幅地块,在起拍价格上有了大幅的提高。

附近的主力新盘保利翡翠公馆(楼盘资料 图库) 、建发玖珑湾(楼盘资料 图库),单价均在3万左右,如若这两幅地块溢价情况较高,结合近期楼市政策的收紧,将给未来的盈利带来隐患。此外,由于泗泾的两幅宅地处于泗泾地铁站1.5公里辐射范围内,因此中小套型的比重要求高达80%。

5月出让经营性用地情况

沪土地市场结束休眠迎来红五月 11幅地块严苛出让

数据来源:上海链家研究部

上海链家研究总监陆骑麟表示:5月的土地出让,将是今年申城土地新政后,首次大批量的土地入市,而地块的出让条件均按照新政做了严格的限定。商办类用地由于其严格的高比例自持要求,未来将普遍以低溢价率甚至零溢价成交为主。而住宅类用地的情况则有待观察,不排除在楼市和土地新政的双重压力下,仍有开发商试图高溢价抢地的情况。

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