严跃进:卖得出的地王才叫地王 轨交房影响房价暴涨

[摘要]投资买房究竟是该考虑热门板块还是轨道交通呢?严跃进给出了一些置业建议。他认为,考虑迪士尼这类热门板块的购房者相对偏高端,而考虑轨交的购房者属于刚需。

5月11日,松江拍出了一块新的天价地王,根据楼板价测算,专家认为未来松江区域的房价将达到6万元/平米,而目前松江区域楼盘均价在3万元/平米左右。无独有偶,保利在5月18日以54.5亿拿下浦东周浦某块土地,预计将来周浦房价将达8万/平米。一个板块若出现天价地王,必然会对周边楼盘的价格带来一定的提升。

另一种情况也比较常见。此前因为迪士尼在上海的选址,浦东川沙房价出现了短期内的大幅上涨,据统计川沙房价7年涨了162%。自贸区坐落在临港的规划也拔高了临港的房价。同时也有人质疑,因为一个乐园或者一个政策带动区域房价大幅度的上涨是否存在泡沫,这样的拉高房价是否是合理的现象。

某个区域因为某些原因出现的间歇性的市场热情况或者未来前景被看好所带来的房价上涨是否真的可以被看做投资风向?会不会出现房价泡沫的情况?能够切实左右区域房价的因素到底有哪些?带着这些问题,腾讯房产特别邀请知名房地产评论员严跃进一起探讨。

严跃进:卖得出的地王才叫地王 轨交房影响房价暴涨

知名房地产评论员 严跃进

“当高溢价土地成为常态,企业如果找不到合适的经营方式,未来高溢价项目售价达到8万/平时,就会被所谓的地王拖垮”。

“人们真正感兴趣的会是交通配套,对于商业配套会相对弱化”。

“后续关注板块价值的时候,购房者要警惕价格的随意上涨,这是买房的一个大风险”。

传言政策和重大工程的出台 可提升低洼板块价值

严跃进认为,板块变动得先从上海城市规划入手讲起,上海被称之为“申城”是源于“申”字的一竖发展,张江、陆家嘴、南京路、静安寺、徐泾、虹桥这一带发展很快速,属于比较热门的板块,而原先一些冷门板块为南北方向板块,最典型的是闸北大宁、宝山大场,还包括淞南路宝钢这一带。

为什么这些冷门板块突然发展起来?严跃进表示,南部板块是因为世博会的开发起到了炒作,而北面土地比较丰富,很多工业园区聚集于此。整体来看,南北方向一带土地开发基本完毕,所以板块开始从冷门变成热门,房价自然上涨厉害。

另外,随着上海市政府土地规划重新启动,包括存量用地的开发,很多住宅用地大量释放出来。南北这一带后续都属于价值洼地,虽然目前购房者感觉这些区域仍然像是郊区,但是随着资源导入、土地利用等改变,以及陆续推出可售新房,整个区域会比较有发展潜力。

当然,一些不见得落地的传言政策和重大工程的陆续出台,都可以提升低洼板块的价值,使其受到重视和关注。

自贸区不如迪士尼影响持续 购房者要警惕房价随意上涨

目前比较热门的板块当属迪士尼和自贸区,对此严跃进进行了分析。他表示,一直被炒作的迪士尼本身周边没有任何住房,周围一片都是未开发的土地。如果迪士尼旁边有项目,那这个项目房价一定暴涨,现在只是辐射到了周边的川沙和周浦。

迪士尼的辐射符合市场预期,背后带入了很多资源,也让很多企业有了新的市场机遇。园区内物价很贵,开发商可以在园区外成立商业,入驻一些低价的购物中心,包括短租公寓等,这对于地产价值的拉升起到了很好的典范作用。

至于自贸区,这个概念相对偏大,自贸区的真正影响的是外高桥这一带,但对于临港的影响持续性不是很强,不如迪士尼效应持久。“后续关注板块价值的时候,购房者要警惕价格的随意上涨,这是买房的一个大风险”,严跃进补充道。

卖的出去的地王才叫地王 购房者弱化商业重视交通

5月地王频出,对于“地王”的概念,严跃进认为,老百姓对地王的多频率并不感兴趣,当地王成为一种常态的时候,已经不叫地王。虽然人们对房溢价的地充满抱怨,但是也认为这是一种正常现象,尤其在上海这样的城市频现地王,更是自然现象。

当高溢价土地成为常态,企业如何找到创新之路,才是最重要的。以周浦地王为例,要求开发商有15%的自持比率,国家也在推出购租并举措施,从这个角度来说,开发商未来在经营的时候,可以作为短租产品提供给消费者,也可以卖给资产管理公司来经营。如果找不到合适的经营方式,未来高溢价项目售价达到8万/平时,遇到市场降温房子不好卖,就会被所谓的地王拖垮。

严跃进还谈到了泗泾板块,他认为,泗泾之所以热是因为它的定位是上海大型居住社区,有高端项目、保障房、安置房等各种层次。但是,人们真正感兴趣的会是交通配套,对于商业配套会相对弱化。

泗泾目前的交通问题会影响一部分人群置业,如果政府可以后续多增加一班地铁,多增设几班夜线车,让交通问题得到解决,哪怕未来卖6万/平也会吸引很多购房者。

政府一说到配套就想到商业,某种程度上来说,商业是要滞后于住宅的,先有人才有商业,商业不可能提前先设置。所以,只有交通设施完善,才能吸引更多的人口导入。目前的现状是购房者承担着豪宅的价格,却过着刚需的生活。

当然,除了解决交通问题,最好能引入一些产业,不过这是比较难完成的。政府应该更有魄力一点,与其让很多上班族挤地铁花4个小时在路上,不如把一些产业搬迁,这样会让一部分人分散到郊区,这都是潜在的改善型需求。不过,这只是一个设想,真正的搬迁阻力相当大,各区政府之间存在博弈,都希望通过产业拉升区域潜力。

轨交房拉升房价上涨 购买景观房未来难转手

投资买房究竟是该考虑热门板块还是轨道交通呢?严跃进给出了一些置业建议。他认为,考虑迪士尼这类热门板块的购房者相对偏高端,而考虑轨交的购房者属于刚需。

从目前的现状来看,轨交对房价的影响力更大,买房考虑市中心、上海外环以内,包括外环以外的区域,轨道交通的影响很明显,譬如顾村公园、美兰湖都是因为轨交而火热。当然也不能一味理解成只有轨交才能拉升房价,譬如到崇明的轨交未来开通后,不见得购房者都会去买。

严跃进建议,可以买目前没有轨交但未来会有的区域,可以去申通公司进行咨询,了解未来轨交的发展规划,未来这些区域属于可以抄底的。不过,如果考虑稍微偏远区域的房子,还是要谨慎起见的,不能一味认为该区域房价必然上涨。

按照目前的规划,很多地铁还会开设延伸线,譬如1号线到富锦路之后,可能会延伸到宝山月浦,这个区域可做一些投资。如果有条件的话,还是建议尽量在市中心买房,很多购房者买景观房,未来很难转手。严跃进:卖得出的地王才叫地王 轨交房影响房价暴涨 >>返回腾讯大申房产首页

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