花100万买市中心商住房 房子不难寻但未必合算

晨报记者 林劲榆   

在内环内找一套总价100万元的住宅很难,犹如大海捞针,但找一套商住物业却不难。不过,投资商住物业必须要小心,商住物业的税费、水电煤、物业管理费都不是一般的贵。  住宅限购日趋严厉,最近北京有消息称,商住物业也将限购,从种种迹象看,商住物业的投资难度日益增加。   

30平方米挂牌92万元   

近日,记者在九江路浙江路的中福大厦看了一套30平方米的公寓,业主挂牌价92万。据链家中介小哥介绍,中福大厦开盘于2001年,土地性质是商住,当年的单价也就1万元/平方米出头,很多投资者当年能以30万左右的价格入手一套酒店式公寓,目前该楼的单价在3万-4万元/平方米,总价为90万-110万元。  

正在挂牌的物业位于六楼,房间与一般的酒店房间类似,主体部分大概20多平方米,放置了一张大床,一个写字台和一个橱柜,另外还有一个独立的卫生间,但是并没有厨房。  

看完6楼的房间,热情的中介带记者去看了楼上另一套外圈的房产,由于位置相对较好,窗户正对着的就是浙江路,南京路的一角也在眼底。小哥说,这套房产面积一样,价格约贵10万,也就是总价会稍微突破100万。  

根据记者在上海市区的调查,100万元以下的商住物业并不短缺,无论是黄浦区、静安区,还是浦东中心区域,这样的楼盘少说也有成百上千套物业,所以并不难寻。   

税费是最大障碍   

在上海内环内,能买到酒店品质的公寓相当不错,优点是显而易见的,比如酒店式公寓不限购、不限贷,贷款首付五成,随便买,而且总价低等。打理起来也方便,房间是全装修,出租既可以自己找客户,也可以直接委托给酒店。中福大酒店每晚的价格是500元以上。  

既然优点那么多,为啥商住公寓却没有住宅火爆呢?  

中福大厦对面是中福城,那是同期的住宅,开盘时单价差不多。不过今非昔比,中福城的单价在7万-9万元/平方米,涨幅接近10倍,而中福大厦的涨幅只有3倍左右。  

税费是最大的障碍,用中介的话来说,土地增值税几乎拦走了80%的客户。一般来说,商住物业在交易时要缴纳土地增值税,约为物业增值部分的30%-60%,总价92万元的物业就要缴纳15万元多的土地增值税,除此以外,还有个人所得税、契税等等,七七八八加起来,费用有20多万。  

商住物业区别于住宅的另一个标志就是户口问题,住宅都可以落户口,孩子可以对口上学,但商住物业只能落营业执照,没有户口本。  

商住物业的物业管理费也比较贵,中福大厦物业管理费达到8元/平方米,一个月要200多元,水电煤也要参考商业用电等。   

北京商住限购或扩至上海   

昨天下午,北京多名开发商传出消息,6月15日0:00起,北京所有地区的商住网签项目都停止网签,这意味着北京市所有产权商住项目正式限购。在散布这一传言的同时,开发商要求意向客户赶快签约,并给予一定的让利。不过,到昨天22:00,记者依然没有在北京市住建委的官方渠道获得证实。北京市住建委官网上关于商住房的最新公告仍然是一个月前通州区商住房限购的消息。  

实际上,北京对于商住物业的局部限购已有先例。5月初,北京市通州区已对商务型公寓、商业办公项目实施限购。  

为了赶在政策落地前买上商住房,刚刚过去的端午节,北京商住房市场相当火爆。根据亚豪机构监测数据,端午三天小长假(6月9日-6月11日),北京商品住宅(不含保障房与自住型商品房)共实现成交2503套,其中商住类产品实现成交2286套,占三天假期全部商品住宅成交比重的91%。  

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对商住进行限购是北京此前限购政策的一个升级版。相比上海深圳等城市限购升级主要体现为纵向的收紧,即增加社保年限做法,北京此类做法更类似于横向的收紧,即扩大限购层面的物业范围。  

限购以后此类物业大降温,会使得房企的投资积极性减弱,进而此类产品的吸引力会下滑。  

北京商住限购政策也可能向其他一线城市扩大。“上海后续也可能会有限购收紧的可能。因为上海近期房价在继续抬头,而且这中间部分价格上涨的因素来自于此类商住用房。”严跃进说,从这个角度看,后续此类物业也有政策收紧、购房门槛提高的风险。这是购房者需要警惕的一个风险。

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