下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

[摘要]如今半年已过,调控下的上海楼市表现如何?有没有达到政府稳定房价,健康房地产市场的预期?下半年是否是入市时机?

经历了2015年整年的楼市大热,延续到2016上半年仍然维持较高成交量。紧接着 3月上海政府出台了限购新规“沪九条”,意在稳定楼市成交,除此以外,5月1日起全面实行“营改增”、逐渐打开封闭小区、严厉打击违规中介等各种政策也渐渐开始实行,这些政策对楼市的成交、购房者的心理都产生了深远影响。2016上半年上海楼市可谓风起云涌。

下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

如今半年已过,调控下的上海楼市表现如何?有没有达到政府稳定房价,健康房地产市场的预期?下半年是否是入市时机?带着这些问题,腾讯房产特邀上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦、上海盘古房地产有限公司总经理宋海、上海链家市场研究部总监陆骑麟做客本期节目共同探讨。

宋海:下半年能买则买 房价上涨概率远大于下跌

下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

上海盘古房地产有限公司总经理 宋海

“这次调控跟我们过去几年所看到的所谓调控还是不一样的,之前调控政策一出,市场就很快进入非常冷的行情,这次还是很理性的。”

“五年调控政策无形中对大家对房价预期一定会有一次爆发,那个时候你再靠什么政策呢?总不能五年变成七年吧?七年变九年吧,那不就是让大家一辈子都不要买房了吗?所以还是值得我们政府去认真地研究这个问题。”

“买房之后我们可以简单算一算,最坏的情况跌个5%、8%。但是跌的概率大还是涨得概率大?涨的话是涨多少?涨的话就不是5%的涨。上海房价一个季度涨幅都是20%。所以,涨的概率大。第二,要涨的话涨的幅度大。”

上半年经历了沪九条等政策影响后,据5月新出炉的数据显示,上海新房和二手房成交量均有回落。从这个数据探勘整个上半年楼市,宋海认为这一波的回落还是很理性的。他举例嘉定某些楼盘政策出台后推盘量反而增大,同时仍然出现了一房难求的情况,证明即使政策影响下,购房者还是比较理性的,这和过去几年出台政策后市场立刻遇冷的情况完全不同,因此今年大家对于政策的判断以及买房需求趋于理性。

对于购房者最关心的话题:今年下半年是不是买房好时机?宋海给出了自己的答案:“无论你从投资还是自用角度,假如现在可以买,我觉得还是要买。”首先政策在经过多次前车之鉴后,对政府来说稳定楼市也不仅仅是简单的降和跌。

其次可以算一笔账,买房后最坏的情况是跌了5%-8%,但是跌和涨哪个概率更大?如果涨价就绝对不止5%,从数据来看上海一个季度的房价涨幅能达到20%。因此概率上来说还是趋向于涨的。开发商打造产品也会逐步精进,因此现在的买房大环境和前几年相比已经完全不同了。

陆骑麟:老公房、动迁房普涨15-20% 看好外环外区域

下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

上海链家市场研究部总监 陆骑麟

“在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定,处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始,老公房和动迁房的房价涨幅较快,甚至翻倍。”

“一手房和二手房符合政策市场预期,但土地市场跟政策预期走反调了。土地也会对未来的房价产生一定的影响。 ”

“政府会逐渐淡化学区房概念,把学区资源好的学校搬到外环以外的区域。政府强烈在平衡这些,所以未来外环外一些区域是值得大家关注的区域。”

今年以来,老公房、动迁房普遍有15%到20%的涨幅,对此陆骑麟表示表示,在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定,处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始,老公房和动迁房的房价涨幅较快,甚至翻倍。

目前来看房价相对开始趋稳,二手房价格稳定度更加明显一些,但二手房仍受到土地市场的推动。假如土地成交楼板价25000元/平,周边房源售价也25000元/平,购房者肯定会买。市场行情好则高价土地区域会助涨房价,市场行情不好,高地价支撑二手房价,对房东来说是一个参考值。从长期来看,高价地是开发商长期释放的产品,对周边房价又具有推动作用。二手房跟一手房有一定的差别,特别是老城区二手房产品的房型、产品设计相对落后不太符合当前主流设计,价格相对来说弱一点。

对于购房者最关心的话题:今年下半年房价是涨或跌,在哪里置业等问题陆骑麟也给出了自己的答案:从目前来看整个市场较稳定,很难说涨多少跌多少。房价若下跌5%,有一部分想买房的人会购房;下跌10%又将带动部分购房者购房。购房需求一大,房价又将顺势而涨,有量才有涨。

卢文曦:外环外2万/平低价盘热销 下半年房价会回落5%-10%

下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好

上海中原地产市场分析师 卢文曦

“未来如果还将进行楼市调控的话,唯一的可能性就是在今后的信贷和货币政策上”。

“一季度楼市成交量攀升某种程度上对土地市场具有推动作用”。

“未来房价涨幅如果回调到5%-10%,楼市就会处于合理的理性阶段,四季度房价还会有松动的可能”。

对于即将过去的2016上半年楼市,卢文曦表示,整个楼市总体处于平稳合理的发展趋势,成交量从急速上 升之后又回归理性。一季度量价齐升,之后因为“3•25”新政的出台,又处于平稳调整期,包括近期房价 上涨幅度开始收窄,这些都是预料之中的事。楼市目前回归到合理的成交量,并且处于平稳状态,其实归功于“3•25”新政的出台时机拿捏很到位。如果说放在4、5月份再出台,会加速整个市场的回落。

未来如果还将进行楼市调控的话,唯一的可能性就是在今后的信贷和货币政策上,某些细分市场会有一些 收紧的动作。

上半年整个土地市场的拍卖节奏是有变化的,前五个月土地供应量只占到全年供应的15%,整体的量很小,外加今年4月份土地拍卖是断档的,造成了楼市对土地是饥渴状态的。另外,一季度楼市成交量攀升某种程度上对土地市场具有推动作用。

对于下半年楼市发展,卢文曦持保守谨慎态度。目前楼市处于量缩价稳格局,现在调控政策也进行博弈阶段,未来,很多房企都会在9、10月份进行一搏,但“金九银十”成交量可能没有市场预期那么高。二手房方面,目前一个月成交2万套左右,9、10月份估计成交达不到3万套。因此,下半年房价会有一定的回落空间。下半年仍是入市好时机 外环外楼盘最被看好>>返回腾讯大申房产首页

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