上海部分地王次第入市 滨江金辉等仍按暂停键

中国经营报2018-04-07 08:04

过去的2017年,被称为楼市政策调控年。对上海市场而言,占据上海内环、中环优越地理位置的部分楼盘难以入市,备受煎熬。然而今年3月以后,上海内、中环市场逐渐回暖。据上海中原地产数据显示:上周(3月26日~4月1日)新建商品住房成交面积17万平方米,环比增加47%,也是今年以来周度第二高交易量。

近期,中粮前滩海景壹号、大宁金茂府、保利翡丽甲第、融创滨江壹号等高价盘相继领取销售许可证,准备开盘入市,其中亦不乏地王项目。同时,《中国经营报》记者也注意到,金辉海上铭着、龙湖天璞、滨江公园壹号等地王项目当前仍未有入市动作。对此,滨江集团相关负责人回复记者称,公司上海项目进展顺利,开盘时间根据市场情况确定。金辉集团相关工作人员则表示:“视市场情况而定,目前还没有明确的入市时间表。”

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,近期中高端项目陆续亮相,从一些信号来看,均价超过10万元/平方米的高价房很快开盘,这给市场带来新的动力。从已经签约的项目来看,由于长期缺少供应,且入市项目都远低于市场预期,短期去化不错。

中高端盘迎供应“小高峰”

经过一年多的沉寂,近期中粮前滩海景壹号、保利翡丽甲第、万科海上传奇等中高端项目陆续亮相,市场迎来小阳春。其中,备受外界关注的中粮前滩海景壹号(备案名:悦耀兰苑)即将迎来开盘。

3月31日下午,记者前往位于上海市浦东新区三林镇东育路的中粮前滩海景壹号看到,项目正在紧锣密鼓的施工中。在靠近项目的前滩企业天地103单元,记者看到不少意向购房者排队进行信息登记。现场置业顾问表示:“项目暂未取得预售许可证,预计下个星期会领证开始认筹,届时需要准备好相关的购房资料,包括提供285万元的资产证明,缴纳100万元意向金等。”

根据项目开发企业上海悦耀置业发展有限公司发布的《悦耀兰苑住房项目销售积累客户的规则》(以下简称“《规则》”),项目住宅总幢数为5幢,本次销售房源共计437套。有意购买的客户可以向开发企业申请购买登记。意向客户登记受理时间为2018年3月14日至本次房源取得预售许可证之日,意向客户受理时间不少于30日。

同时,《规则》指出:“本公司对客户购房资格及其他条件审核后将出具受理回执单,取得受理回执单的客户即进入本次销售房源已积累客户名单。”

而在办理流程环节,《规则》表示,以上海市对于房屋贷款首套认定的标准为原则,该项目整体套均价位814.9万元为计算依据,客户需提供285万元以上资产证明。同时,缴纳意向金100万元之后,客户签署授权委托书,授权同意该公司代为查询客户是否具备上海市购房资格。由本公司出具相应回执,回执作为参加选购摇号的凭据。

对此,有媒体解读为“登记客户需缴纳意向金100万”,并提出“意向金缴纳的回执可以直接作为开盘摇号的凭证,那么项目未来取证后很可能直接跳过认筹和审核阶段,直接开盘摇号”。

针对上述问题,记者4月3日联系到上海悦耀置业发展有限公司相关负责人,其回复称:“这是误读。中粮前滩海景壹号当前正在进行意向客户的登记工作,项目暂未取得预售许可证,因此在预售证取得之前我司从未收取100万元意向金。”同时该负责人表示,本项目销售工作完全按照国家及上海市相关法律法规执行,意向登记回执并不作为认筹的必要条件,只要符合购房资格,认筹期间到认筹现场均可按规定办理相应手续。

而针对本报此前报道的炒房号现象,公司方面回应:项目没有委托或授权任何人(包括但不限于中介、合作机构等)进行场外分销。任何单位或个人私下收取的任何所谓包括但不限于中介费、电商费、团购费、优惠存抵费、服务费等行为,均属于违法行为。

资深地产人士薛建雄表示:对于上海市场而言,去年整个市场无论是需求还是供应都受到调控政策的抑制,因此是处于供需的一个僵持阶段。今年以来,开发商融资成本上升,资金压力加大,也看到政府长期调控的决心,所以逐步愿意在价格上做出让步。

多地王“以价换量”入市

同策研究院首席分析师张宏伟认为,从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面兑付压力加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素,注定2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量”。

4月1日,记者走访位于上海市静安区平型关路的大宁金茂府售楼处看到,前往了解项目以及办理认筹的人络绎不绝。根据营销中心张贴的公告,大宁金茂府(备案名:金茂雅苑)本次共推出382套房源。意向客户自3月30日至4月5日到销售中心现场登记认购,缴纳100万元诚意金,当场签订《认筹意向书》,填写《新建商品房认购人及家庭成员及名下住房情况申请表》并提供相关申报核查的材料。

时间回溯到2014年年初,方兴地产(2015年10月方兴地产更名为中国金茂)以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊住宅地块,楼板价47609元/平方米,溢价率111.5%,刷新上海宅地总价纪录。彼时业界分析师曾指出,相比于周边小区的定价,大宁地块已经是“面粉价格超过面包”。

此外,该项目案名确定为大宁金茂府。记者采访中了解到,大宁金茂府上一次领取销售许可证还要追溯到2016年5月,近两年时间没有推出新房源,对金茂上海区域的销售业绩、资金回笼等会不会带来影响?对此,记者致电中国金茂上海公司相关负责人,其回复称:“正在开会,且具体项目上的事情并不清楚。”

此外,近日记者走访位于上海市闸北区汶水路与平陆路路口的华润华发静安府项目了解到,项目西区的认筹工作已接近尾声。东区销售人员介绍称:“目前几乎没有机会再买西区本次开盘的房源,但东区预计还将迎来新一批开盘。”不过,销售人员表示,具体时间和均价还不确定,样板间也暂未出来。

2015年6月,上海迎来闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块的出让,起价约达69.32亿元,为年内起始价最高地块。最终,华润华发联合体以总价87.95亿元将该地块收入囊中,溢价26.87%,楼板价3.81万元/平方米,该成交总价也刷新了上海地王纪录。

记者查询了解到,华润华发静安府分为东区(备案名:静安福邸)和西区(备案名:静安华邸),整个项目在2017年未有开盘动作,4月3日,西区静安华邸领取到预售许可证。项目开发企业相关营销负责人对记者表示:受到调控政策影响,2017年整个上海市均价8万元/平方米左右的楼盘均难以领证开盘。“我们希望入市节奏快一点儿,本次开盘之后也还有推盘计划,但具体还要看预售证审批情况,要符合政府相关要求。”

在张宏伟看来,上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地地王”项目推盘节奏调整等因素导致房企销售业绩表现不及预期,截至2017年年底,上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿元没有正常释放。从趋势来看,这些“高价地地王”项目的入市时间集中在今年3月份之后。原因在于,大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标,同时,企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力。

不过,记者注意到,诸如金辉海上铭着、龙湖天璞、滨江公园壹号等地王项目目前暂无入市消息。对此,中原地产中国大陆区副总裁、华东区总裁兼上海中原地产总经理陆成表示,当前地王项目处在一个比较尴尬的境地,特别是2016年拿的一些高价地,以目前政府的审批价格来看,部分项目有亏本的可能,而暂缓入市对于企业的资金实力也是极大考验。2018年以来,房企将面临更加艰难的局面,相信在推货节奏以及拿地策略上都会有所调整。

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