小申答疑:小产权房可以买卖吗?拆迁有补偿吗?

腾讯房产·上海站2018-10-19 14:50

买套属于自己的房子告别“蜗居”是绝大多数人的梦想,但在上海房价5万/平的压力下,买房实属不易,“廉价”的小产房的确很让人心动。非沪籍无房票的大有人在,买不起房的更是比比皆是,这就为小产权房的“夹缝求生”找到了沃土。

殊不知小产权房是违法的,根本没有“转正”的可能,对于小产权房你又了解多少呢?买小产权房的风险又有哪些?如果拆迁,小产权房有补偿吗?对于这些问题,大申君邀请到精文律师事务所的张嘉君律师来一一解答。

小申答疑:小产权房可以买卖吗?拆迁有补偿吗?

问:什么是小产权房?小产权房是合法的吗?

答:小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

对小产权的解释主要有3种:

1、针对开发商的产权,将开发商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区分,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

问:小产权房可以买卖吗?

答:“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。

小产权房买卖会受到一定的限制,一般不能买卖,即便买了并签订了合同,该合同的效力一般认定无效。但也有例外情况:

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

根据我国土地管理法以及其他部门规章,对农村宅基地上盖房屋的买卖是持否定态度的,曾一度对买卖该种性质的房屋效力司法判决也是倾向无效,恢复原状的。但是随着国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变,司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院已有部分法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为,但也要满足一定条件:

1、买受人购买小产权房目的非投资投机,炒卖倒卖房屋,而是自住;

2、买卖合同以经履行完毕,买受人已实际长期居住;

3、出卖人与买受人都是该集体经济组织成员,或者至少是农村户籍;

4、买卖合同无合同法第52条规定的无效情形。

因此,律师建议:小产权房风险大,购买需谨慎。

问:小产权房拆迁有补偿吗?

答:一种小产权房是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买。这类小产权房因为没有合法的不动产登记证书的,若涉及拆迁安置,被拆迁人最好与拆迁人协调处理。若涉及赔偿,由于社区给了门牌、你把户口迁过去,足以证明你对房屋的合法使用,有权要求安置赔偿,但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你,则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。

另一种小产权房是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。由于根据现行法律和政策,非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上建设的房屋,因此买卖合同归于无效。在此情况下,应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

最后一类小产权房是违建。这类小产权房除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

除以上情况外还有如下特殊情况:

1、城中村的小产权房

在我国的城市化过程中,城市扩张的速度非常快。因此,很多农村还来不及规划,就被城市给包围了,这就是我们所说的城中村了。这是由于城市扩张速度过快造成的,所以农民修建用来出租的房屋,只要房屋来源和建造合法的,不管有没有房产证,都可以得到合理的拆迁补偿。

2、祖上传承下来的房子

在一些历史比较悠久的城市里面,有很多祖辈传承下来的房屋。这些房子有了很长的历史,加上其造型及建造工艺上很有特色,具有观光旅游等文化价值,有可能会被纳入城市历史文化遗产。因此虽然没有房产证,但是也属于合法房屋,所以拆迁时,这些房屋也是可以获得合理的拆迁补偿。

3、土地管理办法及土地拆迁办法实施前的房子

由于上个世纪,当时国家还没有出台土地管理办法及土地拆迁办法,以及当时的房屋管理制度不够完善,房屋的登记备案还处于试行阶段。因此就导致了很多房屋在建造的2过程中,错过了办理登记领证的机会。对于那个时期所建造的房屋,是可以获得合理的拆迁补偿的。

4、由于历史原因造成的农村小产权房

以前在农村很多地区因为政策宣传及执行不到位,加上农民自身法律意思淡薄,对房产证并不重视,所以就导致房产证缺失的情况。因此,按照实际情况,只要该房屋建造过程中没有违法行为,就可以获得合理的拆迁补偿。

作为拆迁安置对象,即合法的房屋居住权人,你有权要求安置居住房,同时有关搬迁补助、装修补偿等等,亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准,以所签署的拆迁安置协议为准。

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