年底抢收:一二线土地市场供应环比井喷

21世纪经济报道2018-11-08 08:08

全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企尤其对住宅类土地拿地积极性较高。

2018年,土地市场整体呈放缓态势。临近年底,各大城市尤其是一二线城市反而加快了推地步伐。

中国指数研究院最新的10月土地月报显示,全国300个城市共推出土地 2628宗,尽管同比减少11%,但环比却增加11%;推出土地面积11282万平方米,环比增加 12%,同比增加2%。其中,住宅类用地946宗,环比增加14%,同比减少11%。

北京土地供应达到了年度最高峰。我爱我家集团研究院统计,2018年10月,北京共新增土地供应16宗,其中包括居住类用地14宗,商服金融类用地2宗。土地供应数量、宅地供应数量较9月均翻倍,创下了今年土地供应的新高。

对此,58安居客房产研究院首席分析师张波表示,各地的土地供应指标完成度不一,导致部分城市的土地供应集中释放。前期土地成交回落明显,从10月份的土地成交数据看,受房企拿地谨慎度提高、房企销售走弱现金回流慢、资金链紧张等因素影响,土地市场持续低迷,三四线城市是土地流拍重灾区,而多城全年的土地供应指标仍待完成,临近年终土地快速供应是为了达成土地供应指标。

另外,销售放缓同时,库存量尤其是三四线城市库存量依然在快速减少。虽然目前房价上涨动力偏弱,但土地供应决定了未来房源的新增供应,年底集中供应一定程度上可以稳定未来市场供求,稳定市场的预期和土地价格,并最终保证房价平稳。

年底抢收

土地市场在2018年整体呈现放缓态势。中原地产研究中心统计数据显示,截至11月6日,在过去的10个多月内,一二线土地市场整体涨幅放缓,累计土地出让金2.25万亿,同比只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率也只有12.37%,而2017年则高达24%,2016年土地溢价率为48%。

尽管北京10月份加速了推地步伐,但整体而言,2018年北京的土地供应力度较2017年有所下降。我爱我家数据统计显示,截至10月,北京新增50宗土地供应,较2017年前10个月的94宗下降46.8%。

其中住宅用地34宗,较2017年前10个月的63宗下降46%。单月来看,今年10月的供应高峰也低于去年,2017年3月、6月、12月的土地供应量都达到或超过了20宗。

因土地供应减少,今年3月开始,北京住宅用地月成交量明显降低,3月、5月甚至没有成交,10月相比之下已经有所复苏。截至10月,2018年北京住宅用地已成交34宗,同比减少41.4%。

临近年底,土地供应开始加速。中国指数研究院数据监测显示,一线城市整体供求量较上月倍增,成交均价上涨逾两成,出让金总额环比显增。推出方面,一线城市共推出土地74宗,面积396万平方米,环比增加 123%,同比增加51%;成交方面,共成交土地65宗,面积320万平方米,环比增加96%,同比增加1%;土地出让金613亿元,环比增加146%,同比增加14%;成交楼面均价为8614元/平方米,环比增加 23%,同比增加10%;土地平均溢价率为4%,较上月下降1个百分点,比去年同期下降11个百分点。

二线城市推地态度也相当积极。供应量增加近两成,成交方面环比量涨价跌,收金总额较上月降逾两成。推出方面,共推出土地883宗,面积4239万平方米,环比增加19%,同比增加11%;成交方面,共成交土地712宗,面积 3333万平方米,环比增加11%,同比增加9%。

房企拿地难度加大

可以预见的是,一二线土地供应高峰还将持续。

11月7日,济南一口气推出12宗土地挂牌,总面积约为45万平方米,总起始价约为46.49亿元;同日,广州再迎推地潮,集中挂牌了18宗地块,总起拍价达约316.8亿元,刷新了今年起拍总价纪录。

11月,北京将迎来年内土地出让高峰。其中,11月5日,两宗地块出让。11月,北京合计将出让经营性质地块共18宗,总起始价为461.56亿元。其中住宅多达16宗。整体看,截至11月首周,确定在11月入市的住宅地价一二线40个城市已经多达357宗。从供应趋势看,预计11-12月,一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

尽管地方政府推地积极,但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,这些限制条件对项目盈利和周转带来压力,且对企业资金实力提出了更高要求。

其中,金融街以15.7亿元获得东莞茶山居住用地,竞拍采用“竞价+竞自持年限”的方式, 以17.1亿元摘得惠州惠城区商住地块,出让方式为“限地价+竞自持商品住房面积+随机摇珠”;绿城 26.6亿元竞得的合肥市滨湖区地块,出让条件为“限地价”;金隅以33.2亿元摘得北京经济技术开发区河西区X89R1地块,采用“限房价、竞地价”的出让方式。

由于土地出让方式限制条件较多,土地市场整体溢价率不高。以北京为例,10月北京共成交土地6宗,均为住宅用地,总金额177.59亿元,平均楼面价31852元/平米,整体溢价率13.41%。

10月份,北京新增的宅地绝大部分继续沿用“限房价、竞地价、竞自持比例”模式。唯一例外的是,“延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块”的公告要求中并没有限制商品房的销售价格,这打破了2016年“930新政”以后北京新增住宅用地普遍采用的“限房价、竞地价”模式。

“底价成交,低溢价率成交依然将是市场主流。”中原地产首席分析师张大伟认为,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企尤其对住宅类土地拿地积极性较高。三四线城市土地市场明显活跃,2018年,大量房企进入三四线城市积极拿地,推动了这些城市土地销售额创历史同期纪录。

不过,张大伟表示,土地市场高位同时,房企资金压力逐渐出现。从2016年“930”调控开始,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但房企再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,也导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

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