报告:核心城市房价涨速略有减缓 二手房成交量继续下降

中国网2019-06-24 09:59

2019年4月19日,中共会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年5月纬房指数(大数据房价指数BHPI的升级版本)监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年6月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新,报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。

一、住房市场运行最新动态

1.核心城市房价涨速略有减缓,二手房成交量继续下降

反映全国24个核心城市总体房价变动的纬房核心指数显示,2019年5月,核心城市住房价格连续4个月上涨,但5月份房价涨速较4月份略有减缓。2019年5月,纬房核心指数为105.92点,与4月的105.43点相比,核心城市房价上涨了0.46%。与2019年1月阶段性低谷的102.58点相比,核心城市房价上涨了3.26%。与2018年1月相比,核心城市房价累计上涨了5.92%。据国家统计局数据,2018年全年全国居民消费价格指数(CPI)上涨2.1%,核心城市房价涨速要高于物价涨速,表明现阶段核心城市房地产仍具备一定的保值性。

纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

从成交量指数看,核心城市在房价涨速略有减缓的同时,二手住房成交量也继续下降。2019年5月,10大重点城市二手住房成交量指数为163.65,比4月下降14%,也略低于2018年同期。二手房成交量的下降,表明与2019年1季度比,房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看,重点城市短期房价上涨的压力减轻。

(十大城市二手住房成交量指数(2017年1月成交量=100))

制图:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注:十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

2. 一线城市房价总体平稳,其中北京、广州房价微降,上海、深圳继续小涨

一线城市纬房指数监测显示,2019年5月,一线城市房价平均环比上涨0.29%,平均涨速比上月收窄0.305个百分点。北京、广州房价稳中微降,其中北京房价环比微跌0.19%,广州环比微跌0.12%,房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨,其中上海环比上涨0.66%,深圳环比上涨0.81%,涨速略高于正常值。

从2018年1月以来的累计涨幅看,一线城市中房价累计涨幅最高的北京为3.95%。这一涨幅再加上1.8的租金收益率,和按揭贷款一般利率水平接近,这表明2018年以来一线城市房地产市场总体平稳。

一线城市房价的总体平稳,与一线城市严厉而持续的调控政策有关。

3.准一线及二线城市房价延续上涨,少部分城市涨速加快

准一线城市纬房指数监测显示, 2019年5月,准一线城市房价平均环比上涨1.6%,涨速与上月基本持平。其中苏州环比上涨4.88%,涨速比上月扩大1.21个百分点,居142个样本城市涨速首位;杭州环比上涨1.24%,涨速比上月收窄0.48个百分点;重庆环比上涨1.26%,涨速比上月扩大0.13个百分点;天津环比下跌0.98%。热点城市苏州的房价在上一轮一二线城市房价上涨小周期中,涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来,苏州房价涨速显著加快,房价水平有追赶杭州、南京的态势。

二线城市纬房指数监测显示,2019年5月二线城市房价平均环比上涨0.303%,涨速比上月收窄0.163个百分点。2019年1月以来,多数二线城市房价由跌转涨,其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。2019年5月,二线城市房价涨速也未见明显回落。二线城市中,厦门房价环比上涨1.12%居首,武汉房价环比下跌1.02%居末。

与三四线城市相比,准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力;与一线城市相比,准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌,一旦房价回暖,房价上涨的持续时间也要长于其它等级城市。

4.三四线城市房价涨速继续下降

三四线城市纬房指数监测显示,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为63个,比上月减少3个,上涨城市占比为53%。2019年5月,廊坊(燕郊)房价环比下降2.07%,跌幅比上月扩大0.34个百分点,进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

注:城市数据一般不包括下辖县级市及县;由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准;廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

5.经连续下降后,核心城市住房租金略有回涨

反映全国22个核心城市住房租金总体变化纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在3月、4月调整之后,5月份略有反弹。2019年5月,核心城市住房租金指数为104.16,环比上涨0.19%,同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来,租房需求增加。受季节性因素影响,预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。

从更长时间看,2018年7月前后,受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响,部分重点城市租金大涨。2018年下半年,在政府整顿市场秩序等诸多因素的综合作用下,租金逐步回落。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和,部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

二、形势分析与短期预测

1.继一线城市之后,二线城市严控房价将成为常态

一线城市房地产调控历史最长,调控机制相对完备,调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低,房价波动性相对较小。相比之下,二线城市房地产调控机制手段还很不成熟,市场波动性也较大。但自2019年4月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”, 多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线,已经非常明确。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进,各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后,建立更为完备的市场调控机制,严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期,另一方面将抑制购房需求的集中释放,从而有利于熨平市场短期波动。

2.房地产融资将适度收紧,助力热点城市楼市降温

2018年底以来,房地产融资条件显著改善。随着定向降准等政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的执行利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。随着2019年1季度房地产市场的回暖,住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比,下半年房地产融资将适度收紧,以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧,有利于热点城市房地产市场的降温。

3.外部不确定性增强,导致市场预期进一步分化

中美贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化,将导致全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资,使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。但中国的房地产市场走势主要取决于城市化及经济增长预期,外部因素的影响仍较为有限。

4.热点城市房价涨幅将进一步收窄,非核心城区房价或将下跌

在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下,热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用,预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄,交易量下降。对于这些城市的非核心板块,当住房投资需求减退时,短期房价还可能面临下跌。

三、对策与建议

1.大力推进公共服务均等化,缓解住房长期供求矛盾

房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡,不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异,更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡,是导致住房结构性短缺的重要原因。单纯地扩大住宅用地供给,并不能有效缓解住房供求的结构性矛盾。这需要优化各级政府的财权与事权划分,大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化,平衡住房需求的空间分布,促进存量住房资源的有效利用。

2.稳定宏观货币供应,加强住房信贷管理

历史经验表明,房地产市场和金融市场密不可分,货币供应量的稳定是房地产市场平稳的前提。稳定房地产市场,首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定,避免大水漫灌或过度紧缩。

从微观上看,按揭贷款是达成房地产交易的重要前提,差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。房价上涨压力较大的城市,可以提高二套及以上住房首付比例,升级二套及以上房贷的认定条件,实现对住房投资投机的精准抑制。为避免其它信贷资金流入房地产市场,同时还需要加强对各类非房地产信贷的用途管控。

3.进一步明确地方政府稳定房地产市场的主体责任,同时将租房市场稳定纳入各地政府目标

房地产市场属于地域性很强的市场,将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。应进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。为稳定市场预期,房价短期波动较大的区域,还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。对于局部房价的异常上涨,实现及时预警和“露头就打”。

发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来,租房市场被社会所忽视,租房者权益未得到很好的保护。应将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标,大力规范租房市场秩序,打击中介及各类租房管理机构试图操控、垄断市场行为,防范租金的异常上涨。

4.利用新技术手段强化市场监测,实现市场风险的实时预警

与股市等资本市场相比,房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用,加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度,实现对市场风险的实时预警。及时发现和预判市场动向,实现事前预调,减少事后调控。

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