郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

腾讯房产·上海站2019-08-06 08:43

7月26日,主题为“协同创新,异寓同声” 2019第二届中国房地产全装修产业发展论坛暨租赁式公寓产业创新大会在上海嘉定蓝宫大酒店成功举办。

当天二十余位行业专家和研究学者、200多家租赁式公寓行业运营商和服务商相关的企业、知名媒体等汇聚一堂,共同见证一场震撼的租赁式公寓行业盛会。

郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

会上,上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司董事/总经理郑华为大家带来了题为《装配式内装 住房租赁行业的未来》的主题演讲。

郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

郑华

(以下根据现场演讲实录编辑)

还是非常高兴跟全装联合作,因为今年年初的时候地产城方成为业内国企的代表队,跟全装联也是共建,今天受到闵洁总的邀请我也来参加,跟大家讲讲,因为每次上台总想讲点新东西,想讲讲产业链和装饰装修业务之间的关系。我们先简单看一下城方,因为可能很多人了解很多人不了解,城方作为上海国企里面应该算目前最大的租赁住房管理平台,我们是差不多在整个上海现在已经在运营了含公租房在内14900多套,其中新交付的市场化租赁住房差不多是1200多套,最近我们大概还有两个。基于上海十三五期间,规定在供给量上170万套住房,其中70万套租赁住房,也就是我们今天看到的租赁式住房。其中的55万套是保障性住房,就是公租房,包括人才房、共建房,45万套商品房,大家可以看看这个比例,其实未来的商品房供给量比较少,但是租赁住房的供给量会急速加大。

郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

在去年,我每次都要说我是干租赁住房的,不是干长租公寓的,我跟大家解释一下,其实住房保障系统是中国政府为了提供老百姓基本居住需求,是有一个管理体系的,这里面分两类,第一类是产权型,第二是租赁型,这个表大家都可以看明白,产权型基本就是大家购买的商品房,乃至于一些企业用房,但是我们做的是租赁式,政府主导性的公共类有很多政府性的公共用房,人才房等等。市场上大部分做的是什么呢?做的是长租公寓,长租公寓其实是一个市场化的住房补给,他最大的区别是长租公寓本身并非住宅性质,不是二类土地,不是住宅类土地,会产生一个最大的问题,就是你在一个办公楼里去登记居住,你是不能当户口的,同样你在一个住宅里面去登记一个公司也不能开公司,区别在这里。当然政府也在推动租购并举,这个租在全国叫租赁住房,他其实是个住宅性质,我们做的就是标准的,所以在城方体系内目前我们交付的是可以登记常住人口的户口的,所以可以抵供公积金,非常多的政府的事情可以用,这是有本质区别的。我们的年限也长,70年。

第二个这也是昨天聚了一下,上午我们开了研讨会,我说下午抛一页PPT给大家算个账,这一页我们做内部培训也差不多培训一年,大家有兴趣看看,能讲得明白我们到底在干什么。我跟大家算本账,就是我们做长期租赁70年的长期租赁的住房,到底什么是我们的成本?很多人都在探讨现在造房子、洁具多贵,当然在我的账内我觉得很重要,但是是否决定意义?大家得看这个账,我们算一个上海的平均的成本,上海我们算基本溢价,先算1万块钱,然后土建建安摊到可租赁面积5千块,装饰装修电器全部加在一起3千,18000块钱是我们单方基本成本,我们算60平方一套房子,差不多15000块钱的土地价格加上那些5千块钱的刚性成本,就是土建部分都加在一起差不多是90万一套,但是装修3千块钱,乘以60平方,但是装修就一次吗?酒店装修基本7到8年,好一点10年,基本这个年限,家庭型的出租型装修如果你质量很差,如果刷刷白墙的,基本5年就得翻新了,但是如果是你标准的装修,基本7年,也就是说7千块钱60平方得用7年一次,就是70年就是10次就是180万人民币,还含日常维修维保费用,租金里面如果按25%计提的话69次,加在一起270多万,也就是说一次性投入跟你70年的长期的投入,装饰、维修、维保、电器空调的维修全部加在一起,差不多1:3,我实事求是告诉大家不是这个数,它是1:5到1:8,所以大家就得想想,我们到底关注这1的生意,还是关注那个5和8的生意,5和8是大生意,1是生意,但是是现在的生意,70年你不赚这个7的钱,基本赚的都是5和8的钱,这就是我今天说为什么装修是一个很核心的道路。

然后再看看我们对客户的研究,可能我们一开始没有想那么细,我们想的比较简单,就是国家鼓励叫长期居住,住宅都是长期居住,不希望你跳来跳去,所以长期居住需求是一个国家需要推动和解决的问题,长期居住需求我们谁住?是人,但是很多人都不太关心人,很多行业在关心产品怎么样,什么东西怎么样。想想人,人住进来以后他到底会有什么变化呢?

郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

就是这张图,从2017年的9月份我一直讲这张图,大家看看下面那张柱状图,一个初来城市发展的人,他刚来的时候大部分是工作和睡觉,就两点,所以你提供一张床就可以了,但是一个年轻人如果再一个城市要待下去,5年以后、10年以后他只会需要一份工作一张床吗?这个人不会在这个城市待下去,因为没有生活,结婚、生子、娱乐,所以未来的结构是一部分时间工作,一部分时间像我们一样来参加论坛学习,一部分时间是娱乐、看电视、谈恋爱,一部分时间是睡觉。变化就是生意,大家看这里面有什么变化?不是工作多了,不是睡觉时间多了,不是床很重要,是消费和提升。所以我们更关注的是租赁住房业务里面所带给这些年轻人的变化,那个变化是生意,而不仅仅是一张床。

所以我们的体系里面研究了长租公寓和现在商品房的区别,长租公寓现在最大的问题是不适合长期居住,我们调研了很多人,第一刚来上海找到了一间18平方的房子人很兴奋,说800或者2千块钱就可以在上海待下去,是,但是他可能进来的第一天就想到我赶快在上海找到一份安身立命的工作,在工作的旁边找到一间商品房住着,真的,所以平均的签约年限不长,上海统计下来我们算的差不多9个月,9个月不适合长期居住,他适合过渡居住。另外就是商品房,大家刚刚我们这个穆林教授的报告也讲了,包括前面几位都讲了,就是调研下来,说上海的商品房的租赁的租金平效,比这个长租公寓的要低,那为什么呢?是因为户型太大,因为一线城市的现在的地价很贵,导致现在一线城市没有刚需化,就是舒适化,大家在市中心开个6万平的地,你肯定造个150平方的房子。所以现在在主流房地产的推动下,一二线城市下大部分以大户型舒适型房源为主,所以导致户型很大,即使你的单方坪效很低,但是总价很高,不适合年轻人居住,这是最根本的原因。

然后我们提出来长期居住,我们怎么解决这个产品呢?第一个就是提供功能空间,但是加大服务类空间,就是我们城方体系的所有的利润和部分的坪效,基本在服务业或者服务供给类的面积里面,我们很多配套的这些东西里面。另外我们可能提出来更好的活力化社区,不要只给一个住的需求,可能给更多的服务类配套的需求,我们提出了小户型完善配套,职住平衡。

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这是城方的布局,我们在上海基本上是全布局,现在有19个项目在建,基本都是黄浦、静安这些很好的地方,未来应该两年内差不多供给25000多套房子,在市中心。这是我们的品牌产品线,有公寓、社区商业,有自己的联合办公品牌,有自己的智能化品牌其实我们四条线并行发展。

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我们更关注人的长期居住需求,和这些年轻人的事业发展需求,就是找个工作会更重要,因为上海希望留住人才,如果你没有工作你不是人才。还有一个就是这个事情不可能作为一家房地产企业也好,作为一家经营性的公司也好是不可能完成的,必须要由生态解决,我们在座的很多产业结构的人投身到租赁住房的长期建设发展运营当中去,使得这个产业整体效能提升,大家的产能高了,成本低了,我们的成本也低,小业主拿到的房价自然就低。

郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

接下来讲讲跟今天全装配相关的,第一个装配式定义,我们的定义中就是叫高效、装配、工厂化预制、现场化安装,我认为就是全装配。第二个政策方面毋庸置疑,就是包括嘉定区政府非常多的政府都推动了这个政策的一轮一轮的政策改革,第三个就是建筑业有一个用工瓶颈,现在很多建筑业都发现技术工人越来越高,工资越来越高,而且越来越难找,特别是装饰业,以前40多岁、50岁的技工,现在不太想干了,他们的亲戚、儿子也不想干,所以是个用工荒。装配怎么解决这个问题?就是把技术型工人变成劳动力,就是以后在现场做管理的时候,你只要让他上去打个钉子进去,一小时20个钉子就解决了,而不用想他的手艺有多好,这叫技术工人变劳动力,只有这样才能控制成本。另外还有一些优势我待会儿会讲,核心价值我们看一下城方的案例。

- 城方超级社区·城寓华山路店 -

郑华:装配式内装 住房租赁行业的未来

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这是一个我们在市中心的华山路的改装,除了大堂地面墙面以外,还是传统的做法,其他部分基本都是全装配,然后我们当时套内极致,就是一间一百多平方的房,套内装修差不多18天就做完了,特别快,整个工期因为我们是改造的,如果只算装饰类东西的话,也基本在90天左右也做完了。

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这是我们现在营业的状态,因为我刚刚讲我们非常关注套内,但是其实我们更关注的是日常生活,多少时间在套内,这是我们的公区,我们有非常多的论坛,这是我们的屋顶,这是我们的两个店,现在我们一家是长宁排名第二,一家大概我估计排名第三左右,这是我们的套内,这个项目基本95%出租率的,我们最便宜的一套55平方的建面,7800块钱的房租,含物业费是9200元/月。

- 城方活力社区·城寓江月路店 -

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这是浦江镇的项目,江月路,是办公楼改建的,这个项目的套内最少是35平方,最大是71,最低单价是2700,最高单价是7100元/月左右,都是含物业费,全部装配式内装,这个项目时间更短,这个项目因为用了一些新工艺,这个项目实际的一间套内标准644平方的套内是15天装完的。

- 城方活力社区·城寓江月路店 -

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最后讲讲关于装配式的标准化,体系是各家都很复杂,市面上有非常多的全装配的综合服务商整合商,但是无非是几个体系,第一个就是墙面体系、吊顶体系、卫生间体系等等,我们现在跟别人不太一样,我们第一个我们有墙面体系和地面体系的,但是是没有吊顶体系的,为什么呢?我们吊顶都是石膏板,因为如果你是出租性房源,你的屋顶是经常会搞坏吗?还是不会。全装配还是石膏板的屋顶便宜?石膏板的便宜,他能用10年,所以我们用石膏板。之前我跟他们说你到底怎么判断用哪种技术,是使用者付钱你用,不付钱你不用,怎么为使用者省钱你用,怎么为使用者费钱不要用,所以我们有墙面体系、地板体系、卫生间体系,当然我们没有吊顶体系。对于行业前景,简单来讲,第一个就是毋庸置疑刚刚讲了1:8,8是租赁业痛点,1不是,1怎么是痛点呢?70年我要花9块钱,1块钱很重要吗?9块钱很重要,如果我们在9块钱里每省10%,我就可以把前面1块钱全挣回来,我们要什么?当然要省,省在哪里呢?省在年年要花的钱里面是否可以升下来,举例子我们如果做产品的施工,一定要装修得空44天、45天,租金就是我的成本,但是用全装配就15天。如果要修我整面墙修费时费力,我们要求每五年更新30%,20年更新一次,为什么这样呢?不是说我一次性把很多东西都换掉,我是三个月半年一检修,然后换,保证你这个东西会永久的新下去,这个节约成本,这个还是想着后面的8的事儿,不要想着1,所以这里面就有全装配的好处。

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下面就是突破板材成本,我们最近很关心板材和五金件,房地产这两年大势不太好,大家海螺水泥的股票天天涨,是主材,我们现在的主材纷繁多样,没有行业标准,第二个主材的使用范围也不一样,另外一个就是人工,长期管理未来最大的风险是人工,就是你这个人这个技工帮你刷一堵墙,从600块钱一天一工涨到1500块钱一天一工的时候怎么办?就是我刚才讲的,必须在整个产业链通过技术材料的装配式的革新,把技术工种变成劳动力,就是把所有的东西变成到现场打个螺丝,像什么呢?大家都装过宜家的家居,他的板材都是工厂生产的,回家拿个起子或者螺丝钉谁都可以装,未来装配就是这样的。如果我们的装饰业可以发展到这种程度,未来的租赁业随时可以叫任何人来修,这个成本就非常低的,而且这个是一个巨大的风险。再下来就是运营维护成本,这里面就涉及到装饰的耐久性,安装的便捷性,然后是不是能够局部维修,就像喷漆一样的,不能喷个漆撞四个颜色,这个不行,这个是未来行业要推动的一件大事儿,通过刚才讲的这几个,我想表达的就是第一个大家在这里开这个会,对未来推动的租售并举非常有意义,第二个产业应该是关注5到8个中国房地产的建设,第三个如果要在这个行业有所建树,务必得理解人工成本的管理,产品标准化和主材及辅材的使用便利性,特别要考虑两个客户,在座的如果是装饰业或者是材料商,你们的客户是谁,你们的客户是两个客户,一个客户是使用者,真正的使用者,是那些住在房子里的人,他觉得怎么方便怎么用,第二个客户是开发商,怎么使得前面那个客户更舒服,更愿意付钱,你们应该怎么调整这个产业化,最后用城方的愿景来总结一下,我们叫让更多人安居都市宜居生活,这里面有两层意思,第一个叫安居,第二个叫宜居,我们打造的是长期宜居生活,不是简单给小业主提供一套房,如果提供一套房也许是安居的解决方案,但是让人长期地留下来,才能使得很多人在城市中非常美好地宜居生活,谢谢大家。

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关于城方:

上海城方租赁住房运营管理有限公司(以下简称“公司”)是上海地产集团租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司。公司紧紧围绕上海地产集团发展战略及其功能类企业职能定位,致力于成为市政府认可的功能型品牌和地产集团的重要业务板块。公司立足打造“城方”租赁住房运营服务品牌,以“都市梦生活”为品牌核心理念,努力形成市场稳定器、人才孵化器、资产优化器、生活加速器、文化培育器,致力于实现“让更多人安居都市宜居生活”的品牌愿景。城方围绕 “6大生活平台+4大发展平台”,即文化娱乐、生鲜便利、轻食客厅、健身康养、形象美学、品牌食集6大类生活服务平台,以及创新孵化、数字平台、科技物联、能源管理4大类发展服务平台,解决人才于城市未来发展的核心问题,助力于新型的租住体系构建,更好服务于“上海2035”。

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