企鹅前线|2019年12月上海高端住宅市场迎来高供应 成交量稳定

腾讯房产·上海站2020-01-25 08:35

企鹅前线|2019年12月上海高端住宅市场迎来高供应 成交量稳定

腾讯房产·上海站1月25日消息 2019年12月,全国70个大中城市新建商品住宅平均售价环比增加0.35%,增幅略高于11月的0.30%。平均售价较去年同期上涨6.81%,较指数设立基期(2010年12月)累计上涨47.62%。其中,50个城市的新建商品住宅售价录得环比上涨,4个城市环比持平,16个城市环比下跌。

二手房价格涨势类似,12月环比增幅从11月的0.12%升至0.15%。

市场点评

2019年对于住宅市场而言是充满挑战的一年。70个大中城市的房价同比增速仅为6.81%,明显低于2018年的10.56%。整体而言,不同线级城市的价格涨幅与往年相比更为均衡。其中,增长最快的是三线城市,同比增幅达到8.14%;增长最慢的一线城市(3.85%)。政府加大力度推进“因地制宜”调控政策,或是造成此种差异化格局的原因。低线城市由于价格基数较低、可购性较强,增长势头相对强劲。

北区市场(华北、东北、西北)的总体表现优于国内其他区域。尽管经济放缓,但市场乐观情绪得到人才引进政策的有效提振。华北、东北、西北之间的增长差异较小,且主要得益于个别突出城市的行情支撑——呼和浩特、西安、西宁、唐山和哈尔滨均录得10%以上的增长。增幅超过10%的城市还有成都(华西)、武汉(华中),主要得益于地方经济增长和城市发展的支撑。

新建商品住宅价格走势

图1:70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况

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表1:新建商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

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图2:70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

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图3:70个大中城市新建商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

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图4:一、二线城市新建商品住宅销售价格指数,2019年12月

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表2: 一线城市新建商品住宅销售价格变动情况

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表3:其他重要城市新建商品住宅销售价格变动情况

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二手商品住宅价格走势

尽管挑战升级、领先城市新建住宅销售面临限价,使得开发商面临资产套现以及销售目标的双重压力,但在2019年,新建住宅市场价格表现依然明显优于二手市场。二手市场全年平均增长率仅为3.65%,低于新建市场(6.81%)。

图5:70个大中城市新建及二手商品住宅销售价格环比变动情况

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图6: 70个大中城市二手商品住宅销售价格环比变动情况,按城市线级

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(数据来源:国家统计局;第一太平戴维斯市场研究部)

整体住宅市场

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2019年12上海一手商品住宅新增供应共计约75.3万平方米,较上月环比上升约65.0%;

同月上海市一手商品住宅成交面积共计约69.0万平方米,较上月环比下降约1.8%;

12月份上海住宅市场成交表现良好,多个项目在年底入市,供应量迅速增加,成交量跃入年内第五,呈现供求大体平衡的格局。

高端住宅市场

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12月高端住宅新盘供应环比增加147%,有5个单价十万/平方米以上高端项目入市:静安区的凯德星贸邸,浦东新区的滨江一品苑、虹口区的瑞虹新城、黄浦区的复地雅园公馆、和徐汇区的尚汇豪庭珺悦,使12月成为今年高端住宅供应第二多的月份,达21.29万方;

12月份均价十万/平方米以上的高端公寓成交面积约为6.0万方,较上月环比上升30%;成交均价114,759元/平方米,较上月环比下降5%;

12月高端项目开盘去化情况整体一般,仅有尚汇豪庭珺悦开盘首日去化率达83%。

高端细分市场

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今年以来高端公寓(均价十万以上)市场的价格在一定幅度内呈现波动,年初均价为11.87万/平方米,年中最高达到12.21万/平方米,至12月又下降至11.48万/平米,较年初微降3.4%;

高端别墅(均价十万以上)市场的价格呈现波动上行走势,年内2月份最低价为11.08万/平方米,至12月升至15.95万/平方米,上升了43.9%,成交均价的突然上升,主要是由于苏河湾项目拉高了成交均价,但由于别墅市场的供求不稳定性,价格的波动情况较公寓来说,会表现的更加明显。

数据来源:第一太平戴维斯上海住宅销售部

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示:“12月的供应又迎来了小高潮,整体市场供应量略大于成交量,但整体表现平衡。高端市场来看,均价十万以上有5盘入市,成为年内继9月份之后,供应第二高的月份。从我们的市场监测来看,还是有一些原计划可能在2019年内面市的项目,因种种原因延后到2020年才能上市。12月份高端市场的成交达到6万方,处于年内的平均表现,可见虽然供应短期迅速增加,但并不会明显刺激成交,通常情况下,高端市场的需求表现始终是相对平均而稳定的。

政策层面来看,明年经济工作部署,并未提及房地产相关的内容,这与之前的住房不炒、因城施策的定调是基本吻合的。所以我们看到了广州因势出台了定向放松限购的措施。未来这个基调将继续得到贯彻和执行。另外金融政策方面值得关注的就是存量房贷基准利率也将转换为LPR,这将房贷利率市场化的进程又往前提了一步。

农历新年,市场新盘推出会减少,各项目更多是做一些蓄客的动作,以期待在农历新年后入市有一个更好的销售业绩。在此我祝愿大家新年进步,万事如意!”

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