315特辑|线上售房风险提示 专业律师教你正确维权

腾讯微楼市上海2020-03-15 08:12

【编者按】2020年是希望与挑战并存之年,目前受新冠状病毒疫情影响,对人们的出行、生活等造成了诸多不便,当然,对房地产市场、餐饮业、金融业等领域也影响颇深。

具体从楼市方面来看,随着今年315的到来,也如约会上演一场真实的“素颜秀”。但是消费者在买房、卖房、租房的过程中,“踩雷”也是常有的事,不知道有多少心酸血泪史需要诉说。

腾讯微楼市上海特邀请业内专业律师分别就具体房产交易环节注意事项、长租公寓租赁风险、热播剧《安家》中交易纠纷等现象进行了深度解答,希望能够给消费者带来帮助,避免遇到的各种“坑”。

腾讯微楼市上海3月15日讯 在买房的过程中,譬如合同欺诈、开发商和中介乱收费用、户口迟迟不能办理等问题一直困扰着消费者。在买房这个领域,到底有多少我们不知道的猫腻在,而购房者又该怎么维护自己的权益?延期交房、未验收交房、违规收费、房屋质量问题等究竟如何应对?尤其现在是新型冠状病毒疫情期间,网上售房模式开始流行,购房者如何避免购房风险?腾讯微楼市上海特邀上海想实律师事务所王唯贤律师为您解答。

315特辑|线上售房风险提示 专业律师教你正确维权

上海想实律师事务所王唯贤律师

1、新型冠状病毒疫情期间,售楼处纷纷关闭转而开展线上售楼服务,您认为这种线上售房需要注意哪些风险?线上售房模式如何保障交易过程中信息的诚信安全?

王唯贤律师:风险问题。线上售房和实体售房关键不同的是,看房者无法在实际的地点看到实体的房屋,其中存在的风险在于:1、无法实地感受小区整体的周边情况、小区布局、房屋所在小区中的方位、具体房屋的风格、采光等大环境;2、无法感受具体房屋实际的面积大小、空间层高、隔音效果等小环境;3、比较容易出现的法律风险在于,线上售房平台多由开发商或者中介提供,提供给看房者的信息、文本等材料载于网络,对于看房者而言存在数据的不确定性,并且无法从根本上保证看房者在线看的房屋即是销售介绍的、推荐的房屋。

诚信安全。诚信方面,线上售房平台要保证信息相关资质、证照,文字、图片、视频等介绍材料的真实性、有效性和及时性。这里建议应于线上售房平台显著位置公告资质、证照和期房的建造进度。对于介绍等信息材料建议应谨慎使用“以实物为准”等表述,做到客观,以免歧义。安全方面,很多线上售房平台会采用身份认证的模式,对看房人的身份数据进行采集或者授权使用,这不仅对平台安保措施的要求比较高,并且平台应合理使用授权,不能存为他用。

2、签订购房合同是购房环节里最重要的一环,合同里容易忽视的要点有哪些?注意事项有哪些?

王唯贤律师:根据近年比较多的房屋纠纷,合同里面容易忽视的要点在于:房屋的交付质量,比如是否包含装修、装修的具体标准等;房屋的建筑面积,比如是否包含停车位或者地下室房屋、3%差额面积的处理等;开发商具体的违约责任,比如延期交房多少天内是主张违约金、多少天后可以解除合同主张退款和违约金、违约金的比例等。近年,购房合同中特别要注意购房款,支付的购房款是否全部记载于合同中,开具的发票金额是否包含了全部的购房款。如果有拆分购房款、拆分购房合同的要求,要特别留意证据保留以防应对后续可能发生的维权。

3、据调查,未验收先交房、延期交工等是新房交易常见的问题,遇到这种情况,消费者该如何正确维权?交房后和事先规划不符,应该如何维权?

王唯贤律师:消费者如果遇到开发商擅自未验收先交房、延期交工和交房后发现不符合规划等问题,首先,了解约定,了解购房合同中原有的约定,比如验收应该履行的提前告知手续、在签约后多久必须交房等相关文字表述。其次,了解责任,了解购房合同中约定的相关违约责任和追究的方式,比如是追究违约金还是构成解除合同的条件,是否可以主张赔偿等。最后,梳理证据,如果缺乏有力的文字表述,那么建议消费者要梳理在看房、交付定金过程中签订的其他书面文本、和开发商之间的沟通往来记录等。上述信息的了解可以有利于消费者向开发商提出主张。另外,如果是涉及房屋的房型、户型和事先规划不符,需要查阅小区平面布局图和规划图等资料,这些资料如果未能体现于购房合同,则需要通过向主管的行政部门调取。

4、购买的新房如遇质量问题,例如墙体渗水、主体结构倾斜、楼板裂缝等,应当如何维权?有的小区业主会自发成立业主维权队,对开发商采取集体拉横幅、堵售楼处等,这样的方法有效吗?

王唯贤律师:出现房屋质量问题,首先需要查阅房屋竣工验收报告,如果房屋已经由开发商移交物业,则可以在物业处查阅。如果房屋缺乏竣工验收报告,则应当及时主张合同的解除权并主张赔偿。如果房屋存在竣工验收报告,但是质量问题明显、严重。我们建议先固定证明,明确质量问题存在的情况后,合理交涉维权。如果遇到开发商推诿、决绝维修,则及时通过司法途径主张权利,退房、维修、赔偿。我们认可小区业主会自发成立维权队,但是我们不主张采取过激的手段提出主张。一方面在现实中容易放缓房屋问题解决的周期,一方面房屋得不到维修或者合同不解除,已经交付的房屋损失扩大的风险继续是由业主承担,并且在后续处理过程中比较难以界定。

5、此前有类似案例为交房后开发商随意更换物业公司,开发商是否有权在交房后随意更换物业公司?遇到这种情况,已入住的业主该如何维权?

王唯贤律师:根据《物业管理条例》的规定,有权更换物业公司的权利主体是全体业主(业主大会),而开发商是没有权利随意更换,并且,开发商应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,房屋买卖合同中亦应当包含前期物业服务合同约定的内容。如果遇到开发商随意更换物业公司,已经入住的业主可以根据《物业管理条例》第五十六条的规定,向小区所在区房地产行政主管部门进行投诉,由主管部门对开发商进行处理。如果,已经入住的业主已经足够多的情况下,建议及时召开业主大会,选举业主委员会选聘新的物业公司。

6、买卖二手房通常涉及到买方卖方和中介这三方的利益,在交易过程中如何避免纠纷?

王唯贤律师:三方利益比较常见的争议焦点在于中介服务费不确定是买方还是卖方承担、中介服务达成的标准是最终网签还是初步面签、买方和中介签订意向书后反悔是否需要单方承担中介服务费等。如何避免,还是要看双方、三方之间的相关约定是否具体、详细。中介服务的费用的支付要尽量符合看房、购房、签约的进度、符合交易惯例。如果是中介提供的格式合同,建议买方和卖方均需仔细审阅,以免条款存在歧义而导致纠纷。

7、二手房交易中,遇到房东突然跳价,交了定金后反悔卖房应该如何维权?

王唯贤律师:《合同法》中对于“定金”的规定是“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”,即房东收取定金后反悔,是须向购房者双倍返还定金。因此,如果和房东无法通过协商的方式解决纠纷,可以通过向房屋所在地区的人民法院提起诉讼的方式主张权利。当然,我们建议交付定金时尽量避免现金交付的形式,并且要对于房东的信息有所了解。

8、如遇房东迟迟不过户,应该如何维权?

王唯贤律师:我们建议在签订购房合同时,务必对于房屋的过户期限、时间节点有所约定,并且配套相关违约责任加以约束。如此,如果房东拖延过户手续,则可以在约定期限后,向房屋所在地的人民法院起诉维权,要求继续履行合同义务。如果法院判决支持继续履行,购房者可以根据法院生效的判决前往房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续。

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