315特辑|解读《安家》剧情中房产买卖常见的法律问题

腾讯微楼市上海2020-03-15 08:20

【编者按】2020年是希望与挑战并存之年,目前受新冠状病毒疫情影响,对人们的出行、生活等造成了诸多不便,当然,对房地产市场、餐饮业、金融业等领域也影响颇深。

具体从楼市方面来看,随着今年315的到来,也如约会上演一场真实的“素颜秀”。但是消费者在买房、卖房、租房的过程中,“踩雷”也是常有的事,不知道有多少心酸血泪史需要诉说。

腾讯微楼市上海特邀请业内专业律师分别就具体房产交易环节注意事项、长租公寓租赁风险、热播剧《安家》中交易纠纷等现象进行了深度解答,希望能够给消费者带来帮助,避免遇到的各种“坑”。

腾讯微楼市上海3月15日讯 最近,电视剧《安家》热播,这部剧直击国人对于房子这件事的痛点。正值315期间,作为一般家庭最重要的不动产,其种涉及到的法律和现实问题引起了广大网友的关注和热议。腾讯微楼市上海特邀北京德和衡(上海)律师事务所杨仲侃律师为您解答。

315特辑|解读《安家》剧情中房产买卖常见的法律问题

北京德和衡(上海)律师事务所杨仲侃律师

一:假离婚有效吗?徐店长是否有机会要回属于自己的房产权益?

剧情简介:在剧中,男主角“徐店长”为了能够在购买第二套房屋中避税,和妻子张乘乘假离婚,在办理离婚登记之后,还将房屋过户到妻子名下。结果由于妻子“激情犯错”,“假离婚”变成“真离婚”。

杨仲侃律师:法律上不存在假结婚假离婚的说法,即使有确凿的证据证明离婚不是一方当事人的真实意思,法院也不会判决撤销离婚,恢复婚姻登记,徐姑姑只能想办法撤销离婚协议。婚姻法司法解释二规定:“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。人民法院审理后,未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的,应当依法驳回当事人的诉讼请求。”

我依稀记得上海第一例类似的判决是2015年上海宝山法院判决的,不过判决的结果对于净身出户的一方也不是绝对公平,只是相对公平。

二:从法律上来看,受赠子女购房时加了配偶的名字,该行为如何认定呢?

剧情简介:剧中严老两口一辈子起早贪黑卖包子,用所有积蓄给儿子全款买了一套房子,然而在签约时,儿子却提出要加上儿媳的名字,儿媳还以“怀孕”为由给老两口施压,最终老严夫妇同意加名了。

杨仲侃律师:婚姻法司法解释三规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

在本案中,虽由包子店老板全额出资,但登记在小夫妻两名下,应视为对小夫妻俩的赠与,是夫妻共同财产。万一儿子儿媳感情破裂分房产时,男方唯一的理由就是对于房屋男方的贡献远大于女方,可以多分。

上海高院曾经出过指导意见,在恋爱期间一方出资购房登记在双方名下,后来分手的,出资方要求对方去名,也要给予另一方房屋价值10%-30%的补偿,理由是房屋是大宗商品,一般一方购房,另一方就不会购房,从而丧失了购房的机会,在房价日益上涨的当下,所以要给予另一方一定的补偿,10-30%为宜。

在此基调下,婚后出现一方出资购房登记在双方名下,离婚时给予的补偿要高于前者,法院会根据婚姻存续的长短,离婚过错等因素,一般要给予未出资一方30%-40%。

三:买到“凶宅”怎么办?

剧情简介:房似锦店长到任前,先来到静宜门店租房,中介王子把一套“凶宅”出租给房店长,并以自己具有职业道德自居提醒房屋是“凶宅”,建议房店长谨慎考虑。那么,是不是只有找到一个靠谱的中介才会告诉你是否“凶宅”,否则就只能自认倒霉呢?

杨仲侃律师:凶宅在上海司法实践中限定于非正常死亡,而且凶宅必须在买房租房合同中明示,一中院甚至认为即使下家在交易中没有尽到审慎注意义务,也不构成上家推卸其明示告知的义务。一般在购房前可以向物业、派出所查询相关信息。

现在个别大中介对于买到凶宅给予最高全额退款的赔付,所以越来越多的中介会主动告知,根据最近凶宅拍卖的成交来看,凶宅的价格一般为正常房价的75折-8折。

四:“1.5亿上海老洋房”鸠占鹊巢

剧情简介:在第18-19集剧情中关于上海“老洋房”买卖的桥段在网上引发了热议。而有网友爆出,该段剧情是真实故事改编。房主因家族企业陷入财务危机,无奈之下希望通过出售家中位于上海市徐汇区的祖宅缓解经济压力。而与电视剧中的剧情如出一辙,在买家已准备购买之时,房主祖辈的一个远房亲戚却突然出现。该亲戚早年间落难至上海,房主的祖辈好心收留并允许其在院落中搭建一间小平房,并在此安家。在得知房主准备卖房且成交价可能近2亿时,这家人扬言“不给8千万决不搬走”。

请问:1、太表姑奶奶说他们一家子在老洋房住了40年,房子他们也应当有他们一份吗?2、太表姑奶奶一家拒不搬出老洋房是否违法?3、龚家此时有哪些救济途径?

杨仲侃律师:先讲讲这段历史,解放之初,资本家在上海市中心有独栋别墅,主要集中在黄浦、静安、徐汇等区,1959年之前都跑到了国外,(注意不是49年,最后跑的一批是1959年)。他们的房产要么留给了亲戚、朋友、佣人看管;要么就人去楼空。资本家前脚走,后脚弄堂里都知道了。胆子大的人野路子自己进来抢房子,正规点的经街道房管所同意住进来,很快就形成了72家房客的格局。陆陆续续户口也迁进来了,在那个时代,户口既代表了居住权也代表了一份口粮,每个月象征性地向政府交个十几块的租。

80年代改革开放之后,那批资本家或者资本家的后人又回到了上海,问政府讨要原来的房子,上海市政府专门成立了落实私房政策领导小组办公室,具体措施为,先帮资本家办房产证,里面的租户,每个月几十元的租金由房管所代收代付给资本家,这叫代经租,政府和资本家共同出钱出力将里面72家房客清走,或全货币或经适房的方式逐步迁走。出资方面政府出资90%,资本家出10%。问题就在逐步上,打个比方,这套别墅一共10间房,每间价值200万,总共2000万,但如果这套别墅能够做到里面只有一家人居住,产权清晰,这房屋的价值立马翻倍,所以最后这一两家就没这么太平了,在巨大的利益差面前每个人都想分一杯羹。

一般的途径是由房主向私房落政办公室提出同意承担该10%的费用,由政府出面撤销该户人家的代经租,同时给予安置方案,即使该户人家仍然不同意,房主有权向人民法院起诉,要求该户人家迁出。

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