315特辑|疫情期间 长租公寓涉及“不可抗力”的履约风险提示

腾讯微楼市上海2020-03-15 08:25

【编者按】2020年是希望与挑战并存之年,目前受新冠状病毒疫情影响,对人们的出行、生活等造成了诸多不便,当然,对房地产市场、餐饮业、金融业等领域也影响颇深。

具体从楼市方面来看,随着今年315的到来,也如约会上演一场真实的“素颜秀”。但是消费者在买房、卖房、租房的过程中,“踩雷”也是常有的事,不知道有多少心酸血泪史需要诉说。

腾讯微楼市上海特邀请业内专业律师分别就具体房产交易环节注意事项、长租公寓租赁风险、热播剧《安家》中交易纠纷等现象进行了深度解答,希望能够给消费者带来帮助,避免遇到的各种“坑”。

腾讯微楼市上海3月15日讯 2020年伊始,新冠病毒肺炎疫情侵扰神州大地,对全国人民的正常生产生活造成了一定程度的不利影响。各地租赁房源空置率上升,也给长租公寓行业面临着极大的经营压力与运营风险。那么,疫情期间,长租公寓运营方能否以“不可抗力”为由要求业主设定“免租期”?能否单方迟延支付租金或减少、免除租金?又能否以“不可抗力”为由要求承租方提前退租?

从法律层面上该如何看待长租公寓涉及“不可抗力”的履约风险呢?腾讯微楼市特邀上海正策律师事务所高级合伙人、副主任凌凌律师为您解答。

315特辑|疫情期间 长租公寓涉及“不可抗力”的履约风险提示

上海正策律师事务所高级合伙人、副主任凌凌律师

【法律依据】

《合同法》第117条

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《民法总则》第180条

因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

2月10日,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时回答:“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”

结合法律规定与法工委官方答复,如合同当事人以不可抗力为由请求免除部分或全部责任的,需重点考察因果关系,即本次疫情是否实质造成合同当事人无法履行合同或无法实现合同目的。若因疫情防控等不可抗力确实造成合同当事人的不能履行,则受影响一方可主张不可抗力;若不可抗力并未对当事人履行合同产生实质影响,则无法主张不可抗力;如果合同已经延迟履行之后再遭遇不可抗力的,也不能是合同当事人当然免责。

【律师建议】

“不可抗力”并非行权之矛

在租赁合同相关法律关系中“不可抗力”能否在个案中具体适用,除需结合个案基础事实情况加以分析外,还需结合“因果关系”这一要素进行个案认定:

在长租公寓行业领域,运营方对业主方负有的合同义务为租金支付义务,属于金钱债务履行,在客观上不存在履行不能的情形,其援引“不可抗力”对业主方进行抗辩缺乏合理依据;在承租方占用使用租赁房屋期间,“不可抗力”对运营方的房屋交付义务已无实际影响之可能,其以“不可抗力”为由要求提前退租属违约行为。

当承租方面临运营方提出提前解约并购买租赁房屋配套设施等不合理要求时,首先应及时与运营方取得联系,明确要求双方按照租赁合同履行义务,并对沟通记录进行留存(如电话录音、短信微信聊天记录);其次如发生强制退租情形,应及时寻求帮助,在前述情形发生时,应尽早向律师寻求专业建议以维护自身合法权益;最后,需要指出的是,在防控新冠肺炎这一特殊时期,合同各方如发生纠纷,建议双方还应秉持公平原则,在友好互谅的前提下进行协商,就合同履行争议达成一致,共克时艰,而非一概以“不可抗力”这一四字“金牌”作为己方的行权之矛。

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