楼市重启 二三线房价反弹迅速

大卢侃楼市微信公众号2020-04-16 12:21

国家统计局今日发布了2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复,因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头,70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。

数据分析:

特点1、二三线城市反弹快于一线。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。面对疫情带来的冲击,二线及以下城市陆续出台利好举措,比如人才落户等等。相比较而言,一线城市利好政策力度不大,因此市场复苏后,反弹力度不大。

特点2:22个城市下跌,最大跌幅0.7%。3月新房价格指数下跌的城市有22个,比2月减少1个。指数最大跌幅为0.7%。3月市场虽然在复苏, 但各个城市之间也有差异,东部区域复苏节奏快,西部偏慢,这也和疫情受严重程度有关联。

特点3:一线城深圳表现突出。新房市场中,北京持平,上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%,广州下降0.5%。上海和北京楼市政策没有太多变化,因此市场在有序恢复中,价格表现较为平稳。但是深圳在学区概念包括人才政策推动下,楼市复苏节奏更明显。在利好推动下房价出现快速上涨。目前来看,一线城市内部也出现分化,基于深圳在政策上的弹性,市场反应会灵敏些。但是北京、上海等城市政策较为“刚性”,房价也会比较平稳。

上海市场分析:

3月份楼市虽然进一步复苏,但是疫情影响并未消除,虽然有多个项目领到预售证,但是真正开盘的只有1个项目。在入市项目不多的背景下,成交量也无法快速攀升。全月直到最后一周,伴随新盘入市,成交面积增加到12万方以上。虽然从绝对量来看,只有正常水平的8成左右。不过从周度的成交榜单中看到签约超过百套的楼盘,说明市场活力逐渐被激发。从入市的项目来看,定价基本是平价入市,部分高价房的入市价格甚至略微低于预测。从指数的角度来看微幅上涨0.1%,属于正常波动。

相对于新房,二手房的恢复势头快一些。从周度新增挂牌来看稳步向上的趋势明显,并且可以达到一周1万套以上的水平,基本恢复到去年同期。新增挂牌好比是新房的供应,只有供应充分才有机会转化成交易。伴随小区陆续接触封闭式管理,为看房提供便利。从挂牌价格来看,房东心态较为平和,但是一些低总价房源价格继续保持坚挺,在议价方面难度有所增加,比如部分总价300万以内的房源还价空间不足2%。不过毕竟市场处于初步恢复期,成交量只是勉强超过1.5万套,比正常流量低近2成,因此房价指数不具备大涨的可能。

后市展望:政策持续释放暖意 二季度恢复常态

随着疫情缓解,3月份复工复产节奏在加快。工地复工,售楼处人也逐渐多了起来。稳步转暖的市场环境有助于买家入市。最近一段时期,一些高价房陆续拿到预售证,认筹效果也不错,高价房的快速恢复也是市场恢复正常的风向标之一。从政策面来看,连续定向降准可以缓解市场资金压力,虽然定向降准不涉及楼市,但可以提震市场信心。虽然市场复苏的节奏比以往晚上1、2个月,但作为房企并没有放弃这段时间,而是充分推广、蓄客。随着供应增加,这些积压的客户需要寻找释放口。4月成交可以看高一线。

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